借地の条件変更

質問

現在、借地を非堅固20年で契約して木造平屋に住んでいます。
建物の老朽化にともない建替えを検討しております。
借地が不燃化促進区域に含まれており、不燃化構造の建物にしなくてはいけないようなので、重量鉄骨かRC造の3階建にしようと思います。
この場合借地の条件変更が必要になると思うのですが、地主様にはどのような名目でいくらぐらい支払うものなのでしょうか。
一度解約して再契約するという話を聞いたことがありますが、この場合も条件変更料を支払わないといけないのでしょうか。
詳しい方宜しくお願い致します。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

２年前に更新は済ませており、その時、友好的に進んでいるなら、今更、裁判する必要もないと思います。
どこで調べてもいいですが、建て替え承諾料として更地価格の１０から１５％程度が普通なので、その額をお伝えて、承諾してもらってはどうでしようか。
それには「契約料（堅固30年以上）」「建替承諾料」「条件変更料」等々含まれており合算ではないです。
ただし、２年前の更新時の期間が２０年でしたが、今回３０年とすることで借地権者が、そのままでは有利となります。ですから若干の上乗せは必要と思います。

お礼

再度ご回答頂きありがとうございます。
合算ではなく、更地価格の10から15%で済むのなら交渉してみる価値はありそうですね。
上乗せ分もある程度は覚悟しなければいけないでしょう。
ただ、地主が条件変更に前向きではないことが心配の種です。

回答No.2

tk-kubota

＞地主様にはどのような名目でいくらぐらい支払うものなのでしょうか。

建て替え承諾料として更地価格の１０から１５％程度の金銭をしはらわないとなりません。
これは法律に定めはないですが判例で、そのように扱われています。
従って、地主がそれ以上の金銭を要求するなら借地借家法１８条に基づく申立をして下さい。
これをすれば裁判所の命令で承諾料として○○万円支払いを条件として建て替えてかまわない旨の決定があります。
逆に言うと、任意な話し合いもしないで裁判所に申立もしないで建て替えすれば、その建物は取り壊しの運命になります。
なお、それには要件があり、法令などで建築条件がかわっていること（これは「借地が不燃化促進区域に含まれ」と云うことなのでクリアしています。）契約が更新されていることです。この点「非堅固20年で契約して木造平屋に住んでいます。」と云うことだけで２０年が経過して更新されたかどうかがわかりませんが、「更新したのに今の家は２０年もたない」と云うことでないとならないことです。

お礼

ご回答頂き、ありがとうございます。
詳しい方のご意見でとても助かります。
もちろん地主とは十分な話し合いをするつもりです。
ただ金額が高額になるだけに心配です。

補足

借地の契約更新は2年前に済ませた。
更新時の地主様との話し合いは問題なく進み、金額も良心的なものだったと思います。

再契約する場合、「契約料（堅固30年以上）」と「建替承諾料」と「条件変更料」すべて支払うことになるのでしょうか？

建替予算が限られていますので、地主様に払う金額が多すぎると建物の予算に影響してきてしまいます。

回答No.1

agboy

地主さん次第なのですが、似た例を。
３年前に２０年の更新を済ませた人が、とある事情から重量鉄骨の建物に建て替えをしました。交渉の結果、３年前の更新を期間３０年に書き換えて、更新料の上乗せ（３年前の更新料の５０％）で決着したそうです。良心的な地主さんだな、という印象を受けました。
他の例では、更新料と別に建築承認のハンコ代を請求した地主さんもいました。
更新料やハンコ代については、その地域での考え方と地主さん個人の考え方があって、一概には言えないと思います。ちなみに、最初の例の地主さんは、『超』のつくほどの大地主さんで、資産管理の為の会社を持つほどの人で、２番目の例の地主さんは、元は農家で３～４０軒の借地人がいるような人です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
ここで言う「建築承認のハンコ代」は建替え承諾料になるのでしょうか？
やはり地主さん次第なのですね。

補足

訂正：質問文中の「不燃化構造」は「耐火構造」の誤りでした。