旧借地権の建替承諾料

質問

現在旧借地権付き建物の購入を検討しております。

建物自体が築４５年と古く、近いうちに建替えが必要と考えています。

その場合の建替え請求が認められない場合があるのでしょうか。

旧借地権においての建替えについて

地主は借地権者が建替えを請求した場合拒否できるのでしょうか？

拒否された場合、裁判所への申請により建て替えが認められるのでしょうか？

以上お教えいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

業者です。

人それぞれ考え方は違うので、否定する訳ではありませんが、建替え時期が迫っている借地権付き古家を買われる理由が今一つ分かりません。もちろん価格が安いというのがあるのかもしれませんが、資産価値としては限りなく0円です。
借地というのは借地料と承諾料という費用が永続的に必要な訳で、土地に関しての資産価値は無いに等しいという事です。

よく、借地権割合と底地割合といって、あたかも土地の所有権の半分は借地権者にあるように説明されますが、底地割合というのは税務上のお話だけであって、実質資産ではありません。確かに借地権は売買できますが、地主の許可がなければ売れない訳ですし、戦後のような土地を持てない人たちが多くを占め、ほとんどが借地で家を建てていた時代とは違い、現代では土地は所有するのが常識となってますので、何も好んで借地権を高く買う必要など無い気がしますね。大きなお世話かもしれませんが…。

それはさておき、それでも価格が安いので手っ取り早く持ち家は欲しいというのならば、借地権付き古家を買う事もあるでしょう。旧借地法に該当する借地権であれば、建物が朽廃する前に建て替える事で、借地契約は消滅する事はありませんし、地主も建て替えを拒む事は難しいでしょうね。仮に地主が拒否しても、借地人が勝手に建て替えた所で、違法ですらなく、多くは金銭給付という形で決着できる可能性は高いでしょう。つまり、地主が建て替えを拒んだ場合、司法へと進み、裁判所判断で建て替えが可能になる訳です。

しかし良く考えてみると、何故現行の借地借家法で原則建て替え禁止になったかですね。「土地は貸してしまった一生返って来ない」そういう意識が埋め込まれてしまい、貸し渋る地主が多くなってきたために、借地法は消滅し、借地借家法が生まれました。貸し渋りを防ぐのも一つも目的な訳です。そう言う状況での司法判断ですので、建て替え間近に売買された借地権という状況で、司法がどう判断するかは未知です。これが契約当初からの借地人ならば確実に司法は建て替えを認めるでしょう。しかし建て替え直前に物件を手に入れた借地人が司法に訴えた場合、良からぬ意識があったと疑われないとも限りません。

ある意味冒険ではあります。もちろん、司法が認める可能性は高いのは事実ですが、認められない可能性が含まれている事は重々に承知しておいた方がいいでしょう。その場合、建物が朽廃した場合は、借地権は消滅します。それが旧借地法ですから。

お礼

ご意見ありがとうございます。
実務家の方からのご意見は大変参考になります。
どうもありがとうございました。

回答No.1

poolisher

元の契約内容によっても変わってきます。
存続期間の定めや再築の定めがあればそれに従い再築できる場合
もあります。そうでない場合はできません。

買う前から裁判を想定するのはあまり賢い考え方とは言えません。
地主と借地条件について事前に確認して、約定しておくべきでしょう。

約定できないような借地はいずれ揉め事が起きる可能性がありますし、
あなたがいずれ第三者に譲渡する際にもまた揉める原因になります。

契約料等を要求される可能性もありますが、借地権内容を再度確定
させておくということも含めて損得確認をしたほうがいいと思います。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございます。