住宅紛争防止条例(原状回復条例)について

質問

＜質問内容＞
(1)この法律は、入居と退出、どちらかが施行後であれば適用されるのでしょうか？
それとも、施行後に契約・入居した人でなければ適用されないのでしょうか。
(2)通常、過去の契約と新法・条例はどちらがより強い効力を持つものなのでしょう？
（私の契約書には、クリーニング代借主負担の旨記載がありましたが、
それは、新条例によって打ち消されるものなのでしょうか？）
(3)この法律を適用しての敷金全額返還が無理であれば、不当な金額を払わずにすむ方法はありますか？
（クリーニングの細かい見積を取るなど？）
それはどういった手順を踏めばいいでしょうか？

＜詳細＞
11月中旬、部屋の更新を迎えるので、引っ越します。
出ますと不動産屋に申告したら、
「何も修理するものはないんですね。では退去後に部屋をクリーニングしますのでその金額を差し引いて敷金をお返しします」
と言われました。（調べてから戦うつもりで、その時はこちらからはなにも言いませんでした）

新しい部屋の不動産屋さんから、平成16年10月1日から敷金返還の法律が施行されていると聞いていたので、
それについて詳細を知りたく、ネットで調べている最中です。
都のHPやOKweb質問・回答も色々見て少しづつ理解はしてきましたが、自分のケースとなるとやはり不安が残ります。
額は小額ですが、払う必要のないものを黙って支払うつもりはありませんので、最終的には訴訟も視野に入れています。
そのために今から何を準備したらいいかを教えてください。

回答No.1

torumaringo · ベストアンサー

契約書がいつ調印されたかにかかわらず、条例やガイドラインの類は、当事者が結ぶ契約書に優先しません。

特約は有効です。

特約の無効を主張するには、大家と協議のうえ両者合意で特約を適用しないと決めるか、裁判で決着をつけることになります。裁判所以外が判断することはできません。都庁職員や弁護士は、契約書を無効にする権限を有しません。

あと、賃貸契約は「契約自由の原則」に基づいており、「別の場所の他の人がこうだから、自分も同じに」という議論ではありません。どこかの判例が、そのままご質問者にあてはまるかどうかは、裁判所にて個別的、具体的に判断されます。以上が法律論です。

実務上は、交渉してみて、大家が譲歩すれば話は簡単です。

大家が毅然とした態度に出る場合、ご質問者が署名捺印した契約書がネックになります。曖昧な契約書ならともかく、明文規定を一方的に破棄する行為に当たるからです。稚拙な議論を展開しますと、原告が敗訴します。

裁判では、原告が自らの主張の正当性を「積極的に」証明しなければならないのです。

良い賃貸ライフを。

お礼

ありがとうございます。

>　契約書がいつ調印されたかにかかわらず、条例やガイドラインの類は、当事者が結ぶ契約書に優先しません。
そうなんですね。
条例はガイドラインに近いところに類するのですか・・・
もう少し効力があるのだと思っていました。

>　特約は有効です。
そうですね・・・わかってはいてもやや失望する一言ですね・・・(^_^;)

>　実務上は、交渉してみて、大家が譲歩すれば話は簡単です。
うちはサラリーマン大家なので、一度も会った事がありません
すべて不動産屋にお任せのようですが、譲歩する方かどうか、やってみないとなんともわかりませんが試してみます

>　明文規定を一方的に破棄する行為に当たるからです。稚拙な議論を展開しますと、原告が敗訴します。
おっしゃるとおりですね・・・

実は、友人がやはり訴訟をして敷金を取り戻したという話を聞いているので、試してみる価値はあるかと思った次第です
ありがとうございました。

回答No.3

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

10月1日から施行された東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインは極めて細分化されている敷金の概要なので下記でＰＤＦをご覧いただけます。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン　～概要～」
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-3-jyuutaku.htm

(1).10月1日から施行されたのはあくまで東京都が考え出した【ガイドライン】であって法律ではありません。厳密に言うと"指針"であり強制力は一切ありません。しかもこれは東京都が発表したものであって他の都道府県には参考になる程度であって,東京都ではこうですよ,というものでしかないです。あくまで適用するのはdrmfsltdさんと不動産屋で契約した契約書が基本です。

しかし法律ではないものの国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

(2).効力を持つのは法律にのっとった契約書です。何度も言いますが東京都の発表したのはあくまで【ガイドライン】であって契約内容が打ち消されるものではありません。それに厳密に言えば東京都内の賃貸ケースでしかガイドラインは効力を発揮しない事にもなります。ま～ただあくまでどういったケースがどう捉えられるべきかの参考になるとは思いますが....。それと一様詳しく明文化していませんが国土交通省のガイドラインも参考にはなります。

(3).不当な金額を支払わずに住む方法としては民法第90条の【公序良俗違反】や契約時に不動産業者の不手際を追及する【宅地建物取引業法】第47条を楯にごり押しで乗り切る方法ですね。

「民法」
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第90条　
公ノ秩序又ハ善良ノ風俗ニ反スル事項ヲ目的トスル法律行為ハ無効トス

＝＝＝＝＝＝＝＝

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（業務に関する禁止事項）
第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2．不当に高額の報酬を要求する行為
3．手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

第80条　第47条の規定に違反して同条第１号又は第２号に掲げる行為をした者は、１年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

＝＝＝＝＝＝＝＝

ですので対抗策は契約前にきっちりここはこのガイドラインと照らし合わせて違うのではないか,公序良俗に反していないか,裁判の判例でこういうケースがあるのでここは変更すべきではないか,など【交渉】するしかないですね。

しかしいくら不利益な契約をしたからといって敷金が返ってこないのを諦める必要も無く,

『このままだと埒があかないので、家庭裁判所に申し立てるつもりです。』

と揺さぶりをかけたら敷金が返ってきたケースもあるそうです。また法的に争うのであれば民法や宅地建物取引業法を楯に最大賠償金60万円までであれば弁護士などの代理人いらずで当日結審も可能な【少額訴訟】で応戦する事も可能ではあります。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

東京都のガイドラインが発表になったからといって強制力があるわけでもなく気長にしっかりとした新法ができるのを待つしかないですね。敷金の問題はいまだにグレーな部分が多いです。

敷金トラブルのモデルケースとして下記ＨＰをご覧ください。

「借地・借家に関する問題（３）～退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？～」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/lease3.php

「賃貸Ｑ＆Ａ 敷金」
http://www.chintaisenmon.com/nayami/07_07/jire/index.html

補足ではありますが【更新料】に関しては『法的支払い義務の無い慣習』であるのでdrmfsltdさんの契約書書面に支払いに関する特約が無ければ支払う必要はありませんしそれで強制退去は出来ません。ただ契約書面に記載があるのであればそれに従わなくてはいけませんが,一様交渉しても良いと思います。

「更新料って何？払わないとダメ？」
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20040203/index2.htm

「賃貸相談/契約更新/更新の悩み」
http://www.chintaihakase.com/nayami/12_1/

「更新料」
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

「地方慣習の問題点」
http://www.o-yasan.jp/yomoyama/kannshuumondai.htm

「京都に激震走る『更新料がなくなる日』」
http://www.toshin.gr.jp/manage/report/200407.html

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

お礼

ありがとうございます。
大変参考になりました！

お礼とご報告を兼ねる結果になってしまったのですが、
交渉の結果、無事敷金全額を獲得する事ができました。（月末に振込みを確認しました）

「契約書にはクリーニング代差引と書いてあるが、気をつけて使用していたので、納得がいきません。部屋は自分で掃除するので、敷金は返してください。」
ということを、かなりしたでに出て、不動産屋の店舗で1時間近く交渉した結果、了解してもらえました。
出るときは、友人にも手伝ってもらい、年末のような大掃除をし、鍵を返す時にはお世話になったお礼も兼ねて菓子折りを持参しました。
そのせいか？ちゃんと全額戻ってきたので、やっとほっとしました。

皆様のご回答、大変参考になりました。
ありがとうございました。

補足

交渉の前に、区役所などの無料弁護士相談にも行き、
「１：まずは“納得いきません”と意思表示することから交渉は始まる
２：弁護士に相談したと伝えるだけで折れる業者も多い（実際に訴訟まで行かなくても）
３：交渉の際は冷静に、言質を取られないように」
というアドバイスをもらいました。

それを踏まえて“落ち着いて”交渉し、
しばらく話し合いが続いた後、弁護士にも相談しているという話を出したら
何とか穏便に済ませられませんかね・・・と不動産屋。
その後、「大家に交渉してみます、というか全額返金できる方向で説得してみましょう」
となりました。
（退出後、部屋の状態を見てもらって、全額返還が確定しました）

回答No.2

renkun33

＃１の方が専門的にお答えしてますので、その辺はお任せして…

まず、この条例が適用になるのは
＊都内にある居住用の賃貸住宅であること。
＊Ｈ１６．１０．１以降、重要事項説明を行う新規賃貸借契約
です。
ですので、過去の契約についてこの条例は適用されません。

クリーニング代金借主負担という特約も、契約時に説明を受け押印したものであれば、特約は有効でしょう。
この条例が出来たからと言って、今までの契約（特約）が無効にはならない…ってことですね。

特約が無効となるにはその特約が『必要がなく』『暴利的』で『客観的理由の存在がなく』『賃借人がこの義務について認識していなく』『義務負担の意思表示をしていない』ことが必要になります。
過去の裁判例をあげたので少し言葉が難しいですよね。

どうしても無駄なお金を払いたくない！安く済ませたい！と思っていらっしゃるならば、不動産屋さんに
『こちらでハウスクリーニングをしてお部屋をお返しするので、敷金は全て返還していただけますか？』と
交渉してみることも一つの手です。

条例が施行されましたが、最初の契約時がどのようであったかが大事です。
裁判を起こすにしても、重要事項説明を受け、かつ、退去時のクリーニングの件も承諾した上で契約をしたと言うことであれば弁護士費用と時間の無駄になる可能性も有りますね…。

これからお引越しされるとのことですので、今度の契約の際には色んな質問を先になさって下さいね！

お礼

ありがとうございます。

>　＊Ｈ１６．１０．１以降、重要事項説明を行う新規賃貸借契約ですので、過去の契約についてこの条例は適用されません。
そうなんですか・・・一番聞きたかったことが1つクリアーになりました。

>　どうしても無駄なお金を払いたくない！安く済ませたい！と思っていらっしゃるならば、不動産屋さんに
>　『こちらでハウスクリーニングをしてお部屋をお返しするので、敷金は全て返還していただけますか？』と
>　交渉してみることも一つの手です。

そういった手法もあるのですね。
経年劣化に関して責任を取るのは納得がいきませんので、この疑問が出た次第です。
実は元々、6年前自分が入居した時にも、鏡は錆びによる黒い斑点がびっしり、便座はひび割れ、壁紙は一部分だけ違う色の壁紙で補修され・・・
というひどい状態でした。
それでも、前の方はクリーニング代を払わされていたのでしょうか、今回も、新しく直した事にして新品分の代金を取られるのでしょうか。
それではたまりません。

>　今度の契約の際には色んな質問を先になさって下さいね！
ありがとうございます。
次のところは比較的まともそうな不動産屋なので、よく話し合いたいと思います。

ありがとうございました。