不動産売買契約のやり直しについて

質問

いつもお世話になっております。長文になる失礼を何卒お許しください。不動産契約についての質問です。

私には昔よくお世話になっていた遠縁の叔母（76歳）がいるのですが、コロナ禍ということもあり、ここ数年は疎遠になっておりました。久々に叔母の顔を見に行ったところ、塞ぎ込んでいるので訳を尋ねたところ…。

叔母（仮にAとします）には4人の兄弟がいるのですが、どの人も私の目から見ても結構強欲な人ばかりで、特に2番目のお姉さん（78歳・仮にBとします）は若い頃よりかなり強引な性格な上、自身が不動産関係の資格を所持し、不動産関連の小さな個人事務所を開いている事もあり、親戚の間でも少し困った人という印象の人でした。

叔母Aは15年前に旦那さんに亡くなられ、今は清掃や介護の仕事を掛け持ちしながら、小さな持ち家に一人住まいです。私達も知らなかったのですが、その持ち家の建物は叔母の名義なのですが、建物の建っている土地は叔母Bの名義でした。（叔母Aが建売の安い家を探していた時、叔母Bが「私が持ってる土地にいい家を建てたらいい。今、Aにお金がないのは分かってるから、土地の売買はまたいつになってもいいから。」と言ってくれたとのこと。）

叔母Bの言葉に甘え、土地の売買について先延ばしにし続けてきた叔母Aにも大きな過失があることは重々承知しております。

10月末になって急に叔母Bが数年ぶりに叔母Aの家に自身と自身の娘（55歳）を連れ「すぐにこの土地の代金を支払って欲しい。坪単価18万円で計算するから。」と言い帰って行ったそうです。そしてその4日後には書類を持ってまた娘と再訪し、「坪単価20万円が相場だから、ここに名前を書いて。書けないから次は弁護士を連れてくるから。」と言ったとのこと。

叔母Aは中卒で叔父と駆け落ちのようなことをしてから、とにかくただがむしゃらに働いてきただけの人で、法律や税金の知識も全くなく、弁護士と言われただけで怖くなってしまい、その場でサインをしてしまったそうです。

それで今日にいたる訳ですが、私の目から見てもクソ田舎の主要道路から2本も小道を挟んだ土地（しかも変形で両隣には家も建っています）の坪単価が20万円というのはおかしいし、数日前には坪単価18万円で買い取れと言っていたのに、叔母Aにサインをさせた日に20万円と坪単価を釣り上げてきたのにも大きな不信感があります。

・叔母Aは20数年前に叔母B名義の土地に家を建てた
・坪数は70坪程
・今日に至るまでその土地の固定資産税は叔母Bが払ってきている
・数年ぶりに叔母Bが叔母Aを訪ね、家の建っている土地を買い取れ・買い取る書類にサインしろ・サイン出来ないなら次は弁護士を連れてくるし、裁判を起こすと言った→怖くなった叔母Aはサインをしてしまう（10月末の出来事）
・サインをする数日前には坪単価18万円でと言っていたのに、サインをする当日には坪単価20万円になっていた
・叔母Bは宅建と賃貸不動産経営管理士の資格を持っている
・叔母Aは76歳・叔母Bは79歳（大卒で裕福な暮らしをしている叔母Bは中卒でただがむしゃらに働いてきた叔母Aを昔から小馬鹿にしてきた）

土地の名義についてはっきりさせないままうやむやにしてきた叔母Aにも大きな落ち度があり、固定資産税を払い続けてきた（微々たる額ですが）叔母Bの言い分にも理解を示せる部分もあるのですが、あまりにやり方が性急で汚いことに、憤りを感じています。

叔母Aにも自身に知識がないということは何の言い訳にもならない事を滾々と言い聞かせ、今回の事がなかったにせよ、いずれは叔母Bとこの家の土地の売買を行なう必要があったことは理解させましたが、やはり知識のない人に「弁護士を連れて裁判を起こしてやる」と半ば脅しのような言葉でサインをさせたこと、坪単価を数日で釣り上げてきたこと、全てのことがいきなりであったことには私も納得がいきません。

この土地を買い取る必要があることは叔母Aも了承済ですが、このサインをしてしまった書類を一旦無効にすることは可能でしょうか？もし可能であれば、どのような手段があるのかを些細な事でも構いませんので、何かご教示頂けないでしょうか？

取り急ぎ、今週中にこの家の土地の路線価を調べようとは思っておりますが、他に私に出来ることはありますでしょうか？

どんな些細な事でも構いませんので、何か叔母Aを救える手段がないか、お力やお知恵をお貸し下さい。何卒よろしくお願い致します。

回答No.8

yokohamatakurou

補足が多くなるけど…。叔母Bが「困った人」ということで、あなたが叔母Aの肩を持つのはわからなくはないけど、兄弟姉妹の関係というのは甥や姪にはうかがえない、当事者同士にしかわからない事情があることも多いので、叔母Bが一方的に悪いとか、最初から決めつけない方がいいかもしれませんよ。

この話を叔母Bの方から見ると、20年以上も土地をタダで貸して、固定資産税まで払ってあげてきたのです。にもかかわらず、数年ぶりに顔を合わせたというような話なのですよね。土地をタダで借りているのなら、普通だったら叔母Aの方から、年に一度くらいは手土産でも持って様子をうかがいに行くとか、それが無理なら、盆暮れ正月に付け届けでもするとか、何かしら感謝の気持ちをを示すのが普通だと思うけど、そういうのはあったのでしょうか。もしも叔母Bの好意に甘えるだけ甘えて、土地のことなどすっかり忘れていたのなら、叔母Bが気を悪くするのも当然です。

「お金はいつでもいい」というのも、きっちりとではなくても当事者同士の間では10年とか20年とかある程度のめどが話し合われていたのかもしれないし、旦那さんがなくなったのなら、そのタイミングで保険金での返済とかを叔母Bはあてにしていたのかもしれません。それがなしのつぶてだったらどうでしょう。

それと、叔母Aも叔母Bもそろそろ自分にもしものことがあった場合を気にしなければならない年齢です。ことに叔母Bの方は資産もあるでしょうから、残された人たちに相続でもめ事を残さないよう懸案を整理したいと思うのは自然な考えだと思います。そして、使用貸借のような叔母Aにとって弱い権利の契約は、相続によって叔母B以外の人が所有権を持つと、叔母Aにとっても非常に困ったことになる可能性があるのです。叔母Bは案外「いま土地を売ってやるのが叔母Aのため」と本気で思ってやっているのかもしれませんよ。

回答No.6

yokohamatakurou

あと、あまり感情的にならずに、ホントに叔母Aにとって損な話かどうかを冷静に検討することも必要ですよ。

たとえば70坪を20万で買えば約1400万円を払うことになります。しかしそれと引き換えに叔母Aは土地付きの一戸建てを手にするのです。これが仮に坪18万円、1260万円の価値しかなかったとしても、叔母Aは140万円の地代で70坪の土地を20数年間借りられたというのと同じことになります。仮に25年だとしたら月額五千円以下の地代です。

今のままでは叔母Aは古い家を売ることもできません。でも土地を買えば売ることだってできるようになるのです。それが得か損かはもちろん場所にもよるでしょうけれど。

回答No.5

yokohamatakurou

ところで叔母Aは買い取るお金を持っているのですか？
そこがポイントのような気もするけど。

回答No.4

yokohamatakurou

「借地契約にすればいい」などと能天気なことをいっている方がいますが、それは叔母Bが絶対に承知しないでしょう。叔母Ｂにとってはタダで土地を貸している「使用貸借」という契約状況にあることこそが強さの源泉なのです。通常の賃貸借契約などを結んだら権利的に叔母Aの方が強くなってしまいます。叔母Bは宅建の資格を持っているのですからそのくらいの法知識は当然に有していて、全部承知の上でやっているのです。

土地の買取り契約自体は、錯誤や脅迫を理由に、もしかしたらひっくり返せるかもしれません。使用貸借といえども叔母Bが一方的に終了させることはできません。ただし、買取り契約が無効となったら、叔母Bは土地を第三者に売るだけじゃないかと思います。土地を購入した第三者に立ち退きを迫られれば、叔母Aは原則として立ち退かざるを得ません。そこが賃貸借契約と違って使用貸借の弱いところです。

たぶん叔母Bは「あんたが買わないなら他人に売るから立ち退かなきゃならなくなるけど、どっちがいいの？」くらいのことは説明していると思いますよ。それを叔母Aが理解しているかどうかはわからないけど。

状況はこのように、叔母Aにとって非常に厳しそうな気がしますけど、プロの弁護士が具体的に話を聞けば、もしかしたら何かほかに解決策はあるのかもしれません。たとえば、建物の名義が実は叔母Aじゃなくて叔母Aの亡くなったご主人名義のままで、叔母Aは土地の売買は済んだものだと思い込んでいたとか、もしもそのような状況だったら、時効取得の可能性もないわけではないのかもしれません。とにかくもっと具体的な事情を弁護士に聞いてもらうことです。

回答No.3

nagata2017

売買契約ではなく　借地契約にすればいいと思います。
どうしても買い取れと言い張るようでしたら明け渡せばいいと思います。
明け渡して引っ越しです。

回答No.2

薫子（@kao-ruko）

市役所の無料弁護士に相談しましょう。

早い方が良い。

回答No.1

turbotjc

質問を呼んで感じたことを率直に書きます。貴方の求める回答では無いと思います。

「叔母を救いたい」と仰ってますが、仮に今回の契約を白紙にしたとして本当にＡさんを救うことになるのでしょうか。契約が白紙になったとしたらＢさんは2度とＡさんに土地を売却しようとは思わなくなり、かえって「借地料を支払え」とか「土地を明け渡せ」などとなりかねないのではありませんか？

土地の相場等がどうであるのかは分かりませんが、固定資産税をＢさんが支払い、Aさんが無償で土地を借りてきたのであれば、客観的に見て、Bさんとしてはその分を回収したいと思うのも無理のないことと思えます。

トータルで見て、どうすることがAさんの幸せになるのか、もう少し検討してみてはどうでしょうか。土地の所有権が手に入ればＢさんとは縁も切れると思いますし。

一応、ご質問の主旨である「契約を白紙にする手段」についてですが、質問文から分かる限りではなかなか難しいと言わざるを得ません。契約の重要な内容を誤解していたとして「錯誤」を主張することが出来るかどうかといったところだと思います。ただし錯誤の主張をするなら調停や訴訟等によって法的な争いにするしかありません。相手は宅建資格を持つ、いわば法のセミプロですから対抗するには弁護士を代理人に立てる等、費用の掛る手段を執らざるを得ないでしょう。本当にそれでいいのかどうか、よくご検討下さい。

なおＢさんが仮に宅建業免許をとって不動産事務所を営んでいるとしても、今回のケースは自身の土地を売っているだけなので、質問文から業者として問題になりそうな点も読み取れません。

うまく問題が解決されることをお祈りします。