リフォームの場合 =＞ 建築基準法 ２メートル問題について

質問

NO.173の質問で建て替えの時の場合で同しつもんがありました。がリフォームの時はどうでしょうか？
以下質問。

４M道路に1.8Mの私道を入り、その奥に土地があります。駐車場があり、一軒家が一件とアパート（２階だて）がります。今回１件家の方をリフォームしようかと考えているのですが、建て替えと同様に建築許可はおりないのでしょうか？
リフォームの場合は関係ないのですか？
ちなみに土地的に建ぺい率の問題等はないと思います。

ちなみにリフォームの内容は
現在２階だての２階部分に外階段をつけ、２階にキッチン、お風呂、部屋の増築（6帖を１から２部屋）です。＋１回のひと部屋の内装リフォーム（床、壁）です。

宜しくお願いします。

回答No.4

kunkan

#1さん

この質問をしたものです。登録名を変更したため
こちらよりお礼を申し上げます。

とても参考になりました。

回答No.3

s_yoshi_6

再び＃１です。
すみません、肝心なことを確認し忘れておりました。
接道義務（原則として幅員４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ以上接すること）は、都市計画区域内及び準都市計画区域内、またはそれ以外で条例で定められた地域にのみ発生します。お住まいの場所はその区域内でしょうか。（比較的大きな町の住宅街などであれば、おそらく区域内だとは思いますが）。もしあいまいな場合は、市役所・役場の担当課でお尋ねになってみて下さい。

参考）都市計画区域・準都市計画区域
http://www.pref.kyoto.jp/toshi/aramashi/keikaku/keikaku1/keikaku-1.htm

それから、私はお聞きした情報のみで回答を差し上げましたが、実際に敷地を見たり、お聞きしたこと以上の諸情報を把握された方であれば、何かしらの解決方法が見つけられるかもしれません。また、私以上に経験を積んだ方の中には、抜け道的方法（悪い意味ではなく）をご存知の方もいらっしゃるかもしれません。
あきらめずに色々な情報を集めてみられて下さい。

参考URL：

http://www.pref.kyoto.jp/toshi/aramashi/keikaku/keikaku1/keikaku-1.htm

回答No.2

s_yoshi_6

＃１です。

増築の場合の10ｍ2以内という制限は、１回あたりの増築面積の上限ではなく、建築確認を受けた際の面積と比較した増築分の面積が10ｍ2以内、という意味です。ですから、ご質問の増築を全てなさるのであれば、それが10m2を超えた時点でやはり確認申請は必要となります。

バルコニーの拡張につきましては、バルコニーは奥行きが２ｍ以下であれば床面積には算入されませんが、もしそれを超える場合は床面積に算入されますので、その場合は増築面積に含まれます。また、その拡張によって主要構造部（壁、柱、屋根など。構造上重要でないものを除く）の改変を伴う場合などには、申請の対象になる場合もあるかもしれません。市販品を取り付けるだけというのであれば、特に問題はないと思います。
これは実際拝見していないので確実なことは申し上げられず、一般的な話となりますのでご容赦ください。

お礼

ありがとうございました。

この物件をリフォームするとしたら
10ｍ2以内で1回までということですね。

老朽化して住めなくなるまで住むしかないですね。

回答No.1

s_yoshi_6

お尋ねの敷地の場合、確認申請が必要なケースに該当する場合になると、やはり許可は下りませんのでリフォームはできません。下記ページに確認申請が必要なリフォームの種類について載っていますので、それと比較して見てみますが、
http://www2.tok2.com/home2/everyday/reform1.html

その前にまず一つ確認したいのが、
＞２階にキッチン、お風呂、部屋の増築（6帖を１から２部屋）です。
というのが、キッチン、お風呂も増築なのか、それとも、キッチン、お風呂は改修で、増築は６畳間一部屋のみなのか、ということです。

もし前者であれば、６畳間だけで既に約10m2（3.6×2.7の場合9.72m2）となりますので、それ以上の増築となり、確認申請が必要となります。
後者であれば、ぎりぎり大丈夫ですが、もう一つ確認しなければいけないことは、その建物の建っている場所が、準防火地域または防火地域に含まれているか否かです。もし含まれていれば、増築面積の多少に関わらず確認申請が必要となります。これは市役所または町村役場の担当課（都市計画課など）で調べることができますので確認してみて下さい。

あとは、外階段については主要構造部の「階段」からは除外されていますし、１階の壁のリフォームも１部屋分であれば過半には当たりません（１階の床は元々主要構造部から除外）ので申請は不要です。

まとめますと、
・建物の建っている場所が、防火地域または準防火地域ではなく
・かつ、増築は６畳間のみ
の場合のみリフォームは可能ということになります。

補足

有り難うございます。

捕足指させて頂きます。

キッチン、お風呂も増築となります。
この場合、要申請になるわけですね。

増築は６畳間のみということであれば
分割して増築すれば可能なのでしょうか？
その際はどのくらい期間をあければいいのでしょうか？

また、現在あるバルコニーを広くしようとすると
それも増築となるのですか？もしくは外階段同様の扱いになるのでしょうか？