土地売買の手続き

質問

土地の売買について、売買契約が成立してから物件引渡しまでに１ヶ月ぐらいかかるのですか。１ヶ月の間にどのようなことをするのですか。

もう一点、物件引渡し・残代金決済は、不動産会社の営業所でおこなわれると思っていましたが、そうではなくて買主が住宅ローンを借り入れる金融機関でおこなわれるのですか。不思議な気がしますがそれが一般的な方法ですか。

回答No.4

turbotjc · ベストアンサー

契約の内容によりますが、売主、買主双方で所有権移転に向けた様々な準備が行われます。

例えば買主側で一般的なのは住宅ローンの手続きです。一定期間内にローンが承認されなければ、白紙解約となるいわゆる「ローン特約」ですね。

売主側でも、土地の境界明示に伴って測量を行ったり、隣地などと覚書を結んだりと、物件の状況や契約内容によりいろんな事を行っていきます。抵当権が付いていれば抹消手続きの準備も必要です。

買主の借り入れがある場合に残金決済が借入先金融機関で行われるのも極めて一般的なことです。融資金が不動産代金として売主へ支払われること、加えて確実に所有権移転と抵当権設定が為されること（登記のための書類が整っているか）をその金融機関が確認したいからです。
同様の理由で、この場合には必ず「司法書士によって」確実に登記手続きを行う事になります。登記費用節約等の目的で、買主が自分自身で登記手続きすることを金融機関は承諾しません。

お礼

ありがとうございました。売り手として不動産会社の話をよく聞いて進めたいと思います。

回答No.3

fujic-1990

質問者さんは土地を売る側でしたよね。

> １ヶ月の間にどのようなことをするのですか。

　さまざまでしょうが、おおむね金融機関からの「借金の手配」だと思われます。

　また、物件について最終確認をしている場合もあります。思いがけず、「雨が降ると土地がぬかるんでしまうのですね、ちょっと負けてくれません？」的なことをいわれる場合もあります。

> 物件引渡し・残代金決済は、住宅ローンを借り入れる金融機関でおこなわれるのですか

　そういう場合もあります。

　念のために書き添えますが、私は某相互銀行内の応接室で詐欺に遭いかけました。テナントが付かなくなった土地家屋を売却しようとした時です。

　買主がやたらに「確認のため」「銀行に見せてローンを手続きをするため」とか言って売却（登記移転）書類を受け取って奧へ行きたがるのです。他方、「代金は振り込みなので…」とか言う。

　銀行とこちらは知らぬ仲ではないので事前に当方に連絡を取らせ、売買を確認して「銀行発行の小切手」を授受すればいいだけのことなので、振込みとの時間差なんてなくていいのです。

　隣に司法書士もいましたけどね。最終的に「契約に付き添ってくれと依頼されただけ」の司法書士でした。司法書士も代金をもらえば同席くらいはするのです。

　契約の場所などはどこでも、詐欺を働こうとすればできますので、場所とは関係なくご注意下さい。

　私は書類を渡すのは拒否しましたので、怒った風になって、売買はキャンセルになりました。

　ちなみに、銀行員はお茶を出して、天気の話などをしてすぐひっこんでいきました。後に曰く「ローン返済用の資金を入れる口座を作ってくれるというので場所（応接室）を貸しただけ」だそうです。

お礼

ありがとうございました。なかなか大変ですね。慎重に対処しないといけないですね

回答No.2

ayzm

それは当然でしょう。
金融機関は担保設定するのでしょうし、それは確実の安全に売買を成立させるためでしょう。

司法書士が朝一番に法務局に行った登記簿謄本をを取ってきて、金融機関が担保設定などすべてをが無いことを確認して金融機関が貴方に支払いをします。

その後すぐに契約をすまして、司法書士が速やかに登記します。

金融機関の信用できる司法書士でないと、勝手に担保設定などをされる可能性があるから、金融機関が司法書士を指定するはずです。

司法書士には何でもやれる書類がすべてそろっていますから、司法書士と時間が大事です。

お礼

ありがとうございました。司法書士に頼るところが大きいですね。

回答No.1

y-bankrupt

土地取引であれば売買契約成立から物件引渡までの時間は購入資金を用意する時間と考えてください。
そのため契約即決済も珍しくはありません。この1カ月は恐らく金融機関へのローン申請や承認に必要な期間です。

物件引渡・残代金決済について2パターンあります。
・現金決済：不動産会社の営業所やぶっちゃけ喫茶店でもあります。その場合は、引渡書類（登記関係として権利証や委任状など）と残代金の交換になり、書類の中身が間違ってないか司法書士が確認して終わりです。（売主、買主、司法書士、業者が参加）
書類の中身がデタラメだった場合、お金だけ取られて登記できないなんてことにならないようにするため司法書士に立ち会ってもらいます。

・ローン決済：売主が引渡書類を用意し、抵当権を設定する金融機関が担保書類を用意し、ローン成立後にちゃんと売主に着金確認する必要がありますので金融機関でやる方が効率がいいです。（売主、買主、司法書士、業者、金融機関が参加）

お礼

ありがとうございました。一つ一つ慎重に行うことが大事ですね。