条件付きの中古物件売買について

質問

中古物件購入を検討しています。
売主が、別の土地に新築を計画してあり、土地がうまく見つかれば売って住み替えたいという意向で不動産屋に条件付きで売買を依頼されている物件に出会いました。

売買契約の内容は、仮に２月までに土地を探し、６月に引き渡しという流れになります。そして、この内容で契約した場合、２月までに土地が見つからなければ、この契約自体が白紙になるとのことで、手付金がかえってきて、売買はなかったことになるわけです。

我々買主にとっては、それで白紙にされても大変困るわけですが、このような条件付きの売買は、本当に成立するのでしょうか。
何だか腑に落ちません。

このようなケースが実際にあるのか、ご教授ください。よろしくお願いします。

回答No.3

Mokuzo100nenn

＞条件付きの売買は、本当に成立するのでしょうか。

成立します。

条件が付けば付くほど、売り手の希望売却価格が下がってきますし、また買い手側が、売り手の保護条件と交換に値引きや「指し値」を付けることができるので、条件付きの物件のほうが契約金額が安くなる傾向があります。

回答No.2

noname#184677

宅建主任者です。
停止条件付契約は、不動産売買では頻繁に行われています。多くは「住宅ローンが下りなかった場合白紙解除」といういわゆるローン特約というものや、新築マンションへの住み替えの際の「旧住居が売れなかった場合の白紙解除」はやまほど事例があります。
＞このような条件付きの売買は、本当に成立するのでしょうか。
します。
ただし、こういう条件を納得して上で「買いたい」という人がいた場合のみで、売り主にとっては厳しい条件をつけられたり、指値が入る一因ともなります。
買えなかったら、家賃など余計な費用がかかるわけで、その分価格にリスク転嫁が必要なこともあります。ただ、2月までにみつけるのが「土地」であるだけに、みつからないリスクより、資金リスクのほうが心配ですが、その点は売主に詳しい事情を聴くことである程度リスクの程度が判断できそうですね。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
前質問も見させていただきましたが・・・・・・・
売買契約は双務契約という売主買主が条文を承諾して、定めた義務を守り権利を主張できるものです。
お書きになられている契約の内容も、稀にありますね。

この様な内容で停止条件を付帯し、契約締結すること自体は違法でも何でもありせん。が仲介人もこれを積極的に薦めるバカはおりません。骨折り損のくたびれ儲けになる可能性があり、一銭にもならない可能性があるからです。買主のローン条項などは、ある程度買主の信用状態や勤務先、年収などで仲介人も可否は察しがつきますが、売主が「気に入る土地」というのは非常に曖昧で極端な話、買い替えが面倒になり、売るのを辞めた場合も「気に入った土地が見つからなかった」という大義名分で白紙解除されてしまうからです。
ですから、質問者さんのお気持ちは十分理解します。　　が、成立するか？というと成立します。

一般的に、売買契約で違約を問われずに白紙解除となるのは、売主ならば「引渡し前の物件の滅失等」買主ならば「ローン条項」この2つです。それ以外ならば売主の責めにおいて引渡しまでに履行すべき事項があるが、自己の意思だけでは確定しないものなどです。（例えば確定協議と測量などがあり、以前に境界でもめた過去などがある場合や隣家の越境物がありその処遇を整えるなど、買主の場合は業者でも開発許可の取得を条件にしたり、試掘で需要文化財が発見されないことを（本調査に至らない）条件にしたりします。）

本来は、気に入った土地が見つかってから進めれば、スムーズに行くことなのですが、売主さんの性格や手持ち金などでも違いますし、この手の案件で多いのがメーカーや工務店経由で紹介された案件ですね。
建物の請負が欲しいのですから、良い事づくめで、紹介されますから、その後それを撤回してまともな売買形態にするのも、紹介者の都合上むずかしい・・・・など。当方ではこの手の案件は受けませんが、客付けで担当から聞くと、そんな事情があることが多いです。

また、建売なら分かりますが、6月末までに引渡しならば実際は、1月末には気に入った土地が確定していないと、地盤調査やプラン提示、修正、確認図面の作成と許可を経て、3月頭に着工となりません。
ハイムさんで無い限り、4ヶ月程度の工期はかかります。

そうすると年末年始を含め、1月末までというのは、むずかしそうですね。
その物件が大変気に入ってるのならば、逆に引渡しは1，2ヶ月延期して、停止条件の期限も延期するような気構えがあったほうが、成就する可能性が（売主が土地を探せる）高いでしょう。
そうでもないならば、売主に振り回される懸念もあり、仲介担当者の腕次第という事になってしまいます。

良く検討されてください。