住宅ローンの繰上げ返済について教えてください

質問

いつもお世話になっております。
私事で恐縮なんですが、住宅ローンの繰上げ返済のタイミングについて迷っています。

借入金額　　　：１６４０万円
住宅ローン金利：３年固定タイプ
　　　（当初３年は１％金利。
　　　　次の３年は店頭金利から０．１％優遇。現状のままなら恐らく２．１５％となる）

住宅ローン開始からまもなく３年が経とうとしています。
繰上げ返済用資金として１００万円用意したいのですが、
これは１％金利の期間内に入れる方が得なのか、それとも金利が切り替わった後で入れる方が得なのか
わからない状況です。
いったいどっちにすれば良いのか・・・

どなたかご教授いただきたいです。
よろしくお願いします。

回答No.4

QuiQuiQuiRin · ベストアンサー

#1の方の指摘のとおり、繰上返済は金利の変わり目に関係なく、「早ければ早いほどトク」です。
ただし注意点が2点。

１．住宅ローン控除。
　住宅ローン控除は年末の借入残高の0.8%(*1%ではありません）が所得税から控除されます。
　100万円の場合、8,000円戻ってくる計算です。
　（他に納税額、借入額などいくつかの条件がありますが、とりあえず省略します）

　現在すでに8月です。100万円を返済することで放棄する住宅ローン控除は8,000円になります。
　仮にすぐに2.15%になった場合、9月からの4ヶ月間の100万円分の金利負担は7,166円です。
　ですので、急いで返済せずに、年を越えてからの方がわずかですがトクということになります。

２．繰上返済手数料
　最近は法外な手数料をとる取引は少ないと思いますが、1回の繰上返済手数料が高額の場合、例えば数ヶ月待って200万円たまってからまとめて繰上返済した方がトクになる場合もあります。
　金利が2.15%になった場合の、1年間の100万円分の金利負担は住宅ローン控除後で1.35%、13,500円です。
　これと1回の手数料を比べてどちらがトクかご検討ください。

以上建前です。
本音では、「所詮数千円の違いなら、あるときに返してスッキリした方がいいのでは？」です。
人によりますが、手元に余剰資金があると、人間ついつい金遣いが荒くなってしまうような気もします。

お礼

詳しい説明ありがとうございました。
今回迷った点は、
「今の時点で繰上げ返済すると利息およそ３０万円を払わなくて良い」
「金利が変わってから返済すると、利息およそ７５万円を払わなくて良い」
というシミュレーション結果が出ているからでした。

７５万円も得するのだから金利が変わってからの方が得なのかな？と思ったりしたのですが
なんのことは無い、繰上げ返済すれば残高も減るわけで
その分の利息も減るということでしたね。

参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

goop-p

少し質問の意図からはずれますが、３年前ということは住宅取得控除を受けていませんか？
一概には言えませんが住宅取得控除の期間が終わってから繰り上げ返済した方がいいのではないでしょうか。
ご存じだと思いますが、ローンの金額が減れば住宅取得控除で返ってくる上限額も落ちるのです。

お礼

すいません。言葉足らずでした。
住宅取得控除は１０年間あります。
１００万円の残高の差で住宅取得控除の恩恵は１万円にも満たないと思うので・・・
ありがとうございました。

回答No.2

riko-n

３年固定の場合３年後に金利が高くなるので変わる前に返済した方がお得です
住宅取得控除を受けられておられるのなら１２月末で控除額が決定されるので１月頭に返すと税金が少し多く返ってくるのでお得ですよ

お礼

１月の繰上げ返済が狙い目ですね。
ありがとうございました。

回答No.1

iichiho

金利の変わる時期にかかわらず、繰り上げ返済は１日でも早ければ早いほどお得です。

お礼

やはり原点はそれですか。
色々考えてたんですが・・・。
ありがとうございました。