繰り上げ返済（住宅ローン）について教えてください。

質問

繰り上げ返済（住宅ローン）について教えてください。

明後日に住宅ローンの繰上げ返済をしようかと思います。
現在35年返済1800万円借り入れで10年固定2.3％の固定金利を選択中です。
今5年目にはいったとこですが今150万ほど繰り上げしようかと思ってるのですが
期間短縮にしたら毎月の返済額はかわるのでしょうか？（減額になる？）

回答No.3

mokkosha · ベストアンサー

住宅ローンアドバイザー有資格者です。

この条件で５年目に入ったということは現在の残高（元金）は1,663万程度だと算出できます。
150万の繰上返済をした場合は、ボーナス併用なし毎月返済のみとして、46回分＝1,468,438円を元金返済に充当します。
つまり支払う予定だった46回分の利息負担を回避できます。
利息軽減額は1,403,608円となり、元金返済と合わせると2,872,046円総返済額が減ります。
147万が287万の価値と成り得るのが繰上返済です。
繰上返済後残高は15,158,997円で、返済額の計算をし直します。これが当初の返済額と差が出ないように繰上返済額を150万にしようと思っても1,468,438円となるのです。
結果、残返済回数は326回（27年2ヶ月）で毎月62,577円の返済となります。
この計算は期間短縮型で、48回支払後の計算です。
実際とは多少誤差があるかもしれません。
返済額軽減型だと月々56,800円の返済額になり、利息軽減額は60万となります。
実に80万も利息軽減効果に差が出ます。

注意点は繰上返済手数料（高くて数万まで）と固定金利期間中の繰上返済の取扱です。
金融機関によっては、固定金利期間が終わってしまって、変動金利や固定金利選択型を再度選択しなければならない可能性もあります。
再度選択する場合、新規キャンペーン金利（この場合2.3％）とは別の店頭金利が基準金利となります。
キャンペーン金利より1％も高くなる銀行もあるので事前に行員に確認して下さい。

仮に金利1％上昇したとしても、繰上返済した方が断然お得です。
140万利息軽減したけど、10年固定の残り6年金利1％上昇して57万利息を支払うことになったというだけです。
差し引き83万も利息は軽減できているのですから。

これからもどんどん繰上返済していって楽になりましょう！

お礼

非常にわかりやすいご説明ありがとうございました。

＞キャンペーン金利より1％も高くなる銀行もあるので事前に行員に確認して下さい。

ここが非常に重要な部分ですね。繰上げ返済当日に銀行のほうに確認いたします。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#109588

繰り上げ返済の方法には2種類あります。
毎月の返済額を減らす方法と、期間短縮する方法です。
毎月の返済額を減らす方法は、毎月の返済が減りますが期間が変わらないため利子が期間短縮に比べ多くなり、総返済額も多くなります。
一方、期間短縮する方法は毎月の返済額は変わらないものも、借りている期間が短縮されるため、利子負担が減り総返済額も減ります。

ただし、金融機関によって、繰り上げ返済をすることによって、固定金利特約が解除され、以降、変動金利になってしまうところもありますので注意してください。

また、金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかります。
繰り上げ返済による利子軽減額より、手数料の方が高い場合があるので少額の返済はかえって損する場合があります。

お礼

＞ただし、金融機関によって、繰り上げ返済をすることによって、固定金利特約が解除され、以降、変動金
　利になってしまうところもありますので注意してください。

貴重なご意見ありがとうございました。↑のアドバイス参考にさせていただきます、
繰上げする際銀行に一応確認しておきます。

回答No.1

oo14

普通はかわりません。
期間だけが、その返済金額分、中抜きになります。
期間同一で返済額をかえたり両方変えることもできますが、
手数料とかが必要になるかも。
お互いややこしくないのが期間短縮です。
たとえば、月々の返済期日が明後日なら、
返済表をその部分折るだけで、期間もわかりますので、
その分、返済日を書き換えるだけで、あとはすべていっしょです。

お礼

わかりやすくご説明ありがとうございました。
参考にさせていただきます。