義理の父と賃貸契約は交わせる？

質問

このたび、妻の両親が家を建て替える事になり、２世帯住宅にして同居する事
にしました。

ご両親に全額を立て替えてもらい「親ローン」として返済するにする事になり、
半額を私達夫婦で払う事としました。
半分づつの所有権となるので「共有持分」などいろいろ教えて頂きました。

その時は、持分２分の１に拘っていたのですが、自分の持ち家となると会社か
らの住宅補助が受けれないので、共有持分とせず全てご両親のものとして、
賃貸契約を交わせば会社から補助を受けれると考えました。

１．義理の父（建物の所有者）と賃貸契約を交わすことは可能か。
　実父とも可能との回答がOKWebにありましたが、建物の一部の部屋を賃貸契約
　できるのでしょうか？

２．その際に賃貸料の設定が相場と大きく異なっていても問題無いか。

３．義理の父との賃貸契約でも会社からは補助は受けれるか。
　会社に聞けば解る話ですが、一般的に認められるかという質問です。
　義理の父だという関係が会社にわからなければＯＫなのでしょうか？

４．この場合、私には建物の所有権が全く無く、この状態で相続が発生した場合
　は妻と他相続人で相続することになるのでしょうか？
　私に所有権を移す場合は、贈与を受けるしかないのでしょうか？

５．建物に一緒に住み始めてから、所有権を序々に移していく事は可能ですか？
　例えば、１年毎に支払った額に応じて、私の所有権の割合を増やしていくなど
　が可能でしょうか？

６．最後ですが、所有権を持つ事でどんなメリットがあるのでしょうか？

また、ご存知でしたらこういった建物・賃貸・相続といった関連を勉強できる
ような参考ホームページや書籍があるようであれば、ご紹介下さい。

よろしくお願いします。

回答No.1

greensnake · ベストアンサー

１．可能です。

２．年間110万円以上大きく相場と異なっていると、贈与税認定される可能性が生じます。

３．会社の規定で異なると思います。一般的には２等より近い親族からの賃貸は不可とすることが多いと思います。会社に分からなければＯＫかという点については、もしばれた場合は懲戒理由となりますので、それを覚悟でならどうぞ。

４．義父さんに全所有権があるので、当然、相続が発生した場合には奥さんと他相続人で相続することになります。所有権を移す場合には、贈与か売買をするしかないですね。

５．所有権を序々に移していく事は可能ですが、その度ごとに登記費用がかかりますよ。

６．例えば、もし、お義父さんが知らないうちに親戚などの保証人になって破産した場合、家全部を失うことになってしまいますよね。ご自身の所有権があれば、その分はそうした理由で失うことは無くなりますよ。

補足

ご回答ありがとうございます。
なるほど、賃貸契約を交わすことは可能だが、会社からの補助は受けられない
と思ったほうがいいようですね。
しかも、賃貸なので自分の所有権は無いわけで、後々贈与税が発生してしまうわけですね。

そうすると、賃貸契約を義父と交わしたところで何もメリットは無さそうですね。

(1)共有持分とし義父に対する金銭消費貸借契約書を作成して半額を分割で支払えば、
支払う分の所有権は自分にあり、法的にも認められて将来的に贈与も発生しないですね。
ただし、金利がかかるという事でしょうか？

(2)共有持分とせず義父名義の建物として、契約を交わさず半額を返済した場合、私の所有権
は全く無く、将来的に私の所有とする場合は贈与を受けるしかない。
この場合は、半額払った分＝義父への贈与になってしまうのでしょうか？
そして半額払ったにも関わらず贈与を受ける時に贈与税を払うことになるのでしょうか？

(3)ちなみに(2)の場合のように法的な契約を交わさずに、返済の為の金銭を渡した場合は
脱税になるのでしょうか？

一応、法に触れるような真似はしたくないですし、相当額の金銭を支払う以上はやはり
所有権は半分であろうとほしいと思っています。
(1)が一番間違いない選択だと思っていますが・・・

重ねての質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

回答No.3

greensnake

補足への回答
＞(2)
これはお書きの通りです。一番不利な方法でしょうね。

＞(3)
年間110万円を超えて支払った分は贈与税対象となりますから、義父さんが贈与税の申告をしなければ、当然法律違反になります。

法律違反しないで、経済的にも妥当なのは(1)しかないように思います。

お礼

重ね重ねのご回答ありがとうございます。
やはり(1)の選択が一番いいようですね。
と、年間１１０万円を越えないギリギリの支払いをする
ことで贈与税を義父が払わずに返済することができるの
であればコチラも有効そうですね。

やぱり税金・法律関係は難しいです＾＾

参考ＨＰなどをみると税務署にお聞きくださいとあります
ので、一度質問をしに税務署に行ってみるのがいいかもし
れませんね。

回答No.2

lyosha2002

気になるところだけいくつか。

・そもそも、半額を質問者様ご夫婦が払う、と言う前提は変わらないのでしょうか？
その状態で全部ご両親の持ち分とすると半額分のご両親への贈与とみなされ、相当高額の贈与税が課税される可能性があります。

３．建物の構造として、ご両親の住む部分と質問者様の住む部分が明確に区別されている（入口も別で仕切ってある等）場合ならOKだが、一体となっているとダメ、と言う場合もあります。

５．賃借料という名目で金銭を支払った場合、所有権を移転するための対価としては認められず、移転した分を贈与したものとして贈与税が課税される可能性があります。
また、所有権を移転するための対価として金銭を支払った場合、それは賃借料ではないのですから、会社からの家賃補助を受ける正当な根拠とはなり得ません。

補足

ご回答ありがとうございます。
なるほど、賃貸契約を交わすことは可能だが、会社からの補助は受けられない
と思ったほうがいいようですね。
しかも、賃貸なので自分の所有権は無いわけで、後々贈与税が発生してしまうわけですね。

そうすると、賃貸契約を義父と交わしたところで何もメリットは無さそうですね。

(1)共有持分とし義父に対する金銭消費貸借契約書を作成して半額を分割で支払えば、
支払う分の所有権は自分にあり、法的にも認められて将来的に贈与も発生しないですね。
ただし、金利がかかるという事でしょうか？

(2)共有持分とせず義父名義の建物として、契約を交わさず半額を返済した場合、私の所有権
は全く無く、将来的に私の所有とする場合は贈与を受けるしかない。
この場合は、半額払った分＝義父への贈与になってしまうのでしょうか？
そして半額払ったにも関わらず贈与を受ける時に贈与税を払うことになるのでしょうか？

(3)ちなみに(2)の場合のように法的な契約を交わさずに、返済の為の金銭を渡した場合は
脱税になるのでしょうか？

一応、法に触れるような真似はしたくないですし、相当額の金銭を支払う以上はやはり
所有権は半分であろうとほしいと思っています。
(1)が一番間違いない選択だと思っていますが・・・

重ねての質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。