マンション名義の変更について

質問

よろしくお願い致します。
この度義理の父名義のマンションについて教えていただきたくよろしくお願い致します。
現在父65歳・母62歳で父は半身不随の身障者のため収入は年金のみという生活です。
で、今回のマンションは5年前に父の次女が購入する際に次女名義ではローンが組めなかったため父名義で購入したもので現在も名義は父のままです。
（現在は次女家族3人で住んでいます）
この度父夫婦の生活が危うくなり自己破産も念頭においていたのですが、土地を売却し何とか借金は０にすることになりました。ただし、また生活が厳しくなった際は自己破産するしか手がありません。
そこで、破産するとマンションを失うことになるため今のうちに次女の夫名義若しくは次女名義に変更したいのですがどのようにしたらいいのでしょうか？
現在ローン残は1800万ほどでマンションの価値は2000万弱ではと言われています。父との間で売買すればいいのでしょうが資金がありません。何かいい手はありますでしょうか？また、破産したとしてもマンションを失わないいい方法はありますでしょうか？
無知なもので、是非よろしくお願い致します。

回答No.3

53r · ベストアンサー

何度か処理をした事例なのでお答えします。

　まず、父はマンション購入の頭金を出していない、ローン返済もしていないということでよろしいでしょうか。さらに、父の名義としたのは、ローンを通すためであり父に贈与する意思ではなかったということでよろしいですね。

　この場合は、実際に頭金を出しローンを返済している者が真実の名義人です。次女とその夫の資金割合で共有持分を算出してください。（名義を借りるというのはかように厄介なことです。不動産の名義はお金を出したとおりの名義にするのが基本です。単純に次女または夫というものではありません）

　登記は、「真正な登記名義の回復」という原因で義父から真実の名義人に移します。これは当事者の合意があれば簡単なことです。問題はここからです。

　名義を無償で移転すれば、原則として、税務署は贈与と見て、高額の贈与税が課税されます。
　従って、所有権移転の登記をする前に、贈与ではなく真実の名義人に戻しただけであるということを、認定してもらわなければなりません。ローンを通すために名義を借りただけであるということを証明するということです。次女の住宅ローン申込の書類の控えはありますでしょうか？普通は残してないと思いますが・・・。

　本来こういう場合は、最初に、名義を借りるということと誰が実際にローン返済をするかということを念書にして最低でも確定日付を打っておくべきなのです。いまさら言ってもしょうがないでしょうが・・・。

　そういったものが無くても、次女が頭金を出したことを証明する書面、ローン返済の通帳に次女が返済額を毎月振りこんでいる通帳、次女（夫）に返済資力があることを証明する所得証明、反対に名義人にローン返済資力のないことを証明する所得証明、他の借金及び返済を証明する書類、それから、残債を次女（夫）が返済するという契約書等を用意して税務署に相談してください。（もしくは、税理士さん司法書士に相談してください）

　次に問題になるのが対金融機関です。名義の変更とともに抵当権の債務者の債務引き受けによる変更登記が必要になります。５年前借りうけ資格がなかったものが今回とおるかどうかは分かりません。夫と共に連帯債務者になるのなら通るかもしれません。金融機関が認めない場合は、所有権移転のみ行うということになります。（承諾無き限り名義変更してはならないという契約に違反し、一括返済を求められることがあるというリスクを伴います）

　なお、金融機関が認める場合も、債務引受ではなく新たな貸し出しをするのが通常です。その場合は残債務を弁済する代わりに贈与を受けるという「負担付贈与」で名義を移すことも可能です。時価と残債に２００万の差がありますのでこの場合も税務署に事前相談すべきでしょう。
　「売買」でも可能でしょうが、ちょっと実体からずれる気がします。

　どちらにしても、名義を借りた経緯、今までの資金負担今後の資金負担、税務署の認定、金融機関の対応によって選択する手続が変わってきます。

回答No.4

53r

一つ見落としていました。お父さんは６５才なのですね。お父さんの名前でローンを通したとあったのでそのようなお年とは思いませんでした。

　この場合相続時清算課税の申請により仮に税務署に贈与の認定をされても現時点では非課税となります。但し１月１日現在で６５歳であることが必要ですので気をつけてください。

　それと、他の方の指摘のように、贈与で名義を移転すると、詐害行為取消、破産管財人による否認の対象になるおそれがありますので、やはり、真実の名義に戻すという方向でご検討下さい。

回答No.2

noname#24736

不動産の名義を変更した場合は、破産申立て直前の資産隠しとなり、破産を申立てても免責（債務免除）されないことになります。
又、売買にすると、売買代金が入りますから、破産状態ではないことになります。

1番の回答にある債務処理問題を専門にしている司法書士の団体や弁護士に相談しましょう。

回答No.1

noname#58431

1債務処理には自己破産以外にも、特定調停、個人民事再生、任意整理等いろいろな対応手段があります。具体的な原因、債務者の状況でその選択肢を選ぶことになります。
2下記ＵＲＬは債務処理問題を専門にしている司法書士の団体です。
対処方法の解説、メール相談受付等がありますので、一度ご覧になることをお勧めします。
3債務処理と称して「怪しげな」団体が山ほど「カモ」を狙っているという悲しい現実があります。相談先の選択から「自己責任」がスタートします。
全国青年司法書士協議会ＨＰ
http://www.zssk.org/kuresara/seiri/seiri-1.html

参考URL：

http://www.zssk.org/kuresara/seiri/seiri-1.html