J-Reitの利回りについて

質問

かなり下がってきた昨今でも概ね4%程度あります。これはビルのオーナーからすると4%の金利で借金しているのと同じです。例えば阪急とかが自社ビルをreitに組み入れていますが、そんなことしなくても銀行からもっと安い金利で借りられるのではないのでしょうか。
実際に三井系のReitを見ると1%程度の金利で7年とかの長期の資金を借り入れています。だったら三井不動産が直接所有して銀行から1%で資金を調達していれば済むことだと思いますが、なぜわざわざreitに組み入れて配当で流出させてしまうのでしょうか？
そこまでして何か得があるのでしょうか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

リートっていう制度は、運用会社が物件を買い取るんですよ。

　一時的に銀行から「つなぎ」で借金する場合もありますが、運用会社が一般市民にリートの口数を売って資金を集めて（借金したのなら返済し）、ビルや土地などを買い取るのです。

　買い取って、その物件を改造したりして貸し出して、家賃や地代をとる。

　取った家賃・地代から、貸し出しに必要だった費用（整備費や修理費などを含む）や「自分たちの報酬」や「固定資産税」などを引いて、残ったものの・・・ たしか「90％」以上を配当するのです。90％以上配当しないと、税金が増える仕組みになっていますので。

　ビルのオーナーにしてみれば、売ってしまうのです。資金を借りているわけではありません。

　なので、金利がいくらだろうが、リートの配当がいくらだろうが、関係ナイのです。

　なぜ「売るか」と言えば、いろんな理由が考えられます。

　例えば建築業者が、最初からリートに売るつもりで分譲マンションを建てて、計画通り「売る」場合もあるでしょう。

　銀行・建築会社の口車にのって借金してビルを建てたら、空き部屋がたくさん出て返済ができなくなった、差し押さえられて競売されるよりは、なんて場合もあるでしょう。

　リート運用会社は、おおむね全国規模の不動産業者の子会社だったりしますので、顔が広い。テナントを全国規模で集められるのです。で、空室だらけだったビルでも埋まるので、経営が成り立つ、という仕組みです。

　テナントを集める力のないリート運用会社の何社かは倒産しています。大きな所が吸収合併して救済しています。住宅用マンションを扱うリートがダメですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。理屈としては仰る通りですが、例えば5%の利回りが確保できるという事はそれだけ安く売ってしまったという事だと思います。自分で運用できないのならともかく、三井不動産や三菱地所、森ビルなど山のように不動産を運営してリーシング能力もあるところがReitを組成しているのもわからないし(よほど儲からない物件を売るならわかるが)、大手電鉄の100年来の不動産を売るのもわからない(短期売買で利ザヤを取るならわかるがそうではない)です。

売っぱらってしまう側としてそんなに売るメリットがあったのでしょうか？
(自社でリーシングしきれない、自社でそれほどのオフィスは使わないなど)

と、ここまで書いてみて、どうせ自分で組成した自分の息のかかったReitなんだからほしくなったらいつでも買い戻せばいいという事なんですね。つまり要らない時はReitに売り払ってオフバランス化、需要がタイトになればどんどん買い戻すと。親会社の財務整理の道具という事ですね。

よくわかりました。ありがとうございます。