家賃保証付き賃貸マンション建設は大丈夫ですか。

質問

先月町内会がありまして、高齢のお年寄りの家に建設業者がよく来るようになって困っているという話が多く出ました。年少組の私は知合いの不動産仲介業者からの話をしました。「契約率は建築関係者の家族や業者がよく出入するクラブのホストやホステス等がダミー契約している事があるので一時的な数字で信頼できない。供給過剰でこの先経営破たんする業者が出ても可笑しくない、焦っている業者が地上げに走っているケースもあるようだ」と聞いていると言いました。皆さんは納得されていましたが、本当のところはよく分かりません。情報があれば教えて下さい、皆に伝えます。お願いします。

回答No.4

in_go_landload · ベストアンサー

昔、銀行さんが建設業者を連れて分厚い『目論見書』を持って義父のところに来ました。私は義父から「〇〇君、これを精査してくれ。」と、その『目論見書』なるものを渡されました。
　私が読んだって分かるはずもありませんから、友人の会計士にそれを渡して意見を聞きました。
　彼が言うには「これをそのまま実行すれば親父さんもお前もホクホクだろうが、お前の子供には『バカ爺とバカ親父が全部使いやがってボロマンションを壊す金もない。』と言われるぞ。」って。
　要は、『減価償却』まで所得に入れていたのですね。
　そのまま義父に報告して断ってもらいました。

　今、盛んに賃貸物件を建てさせる勧誘が行われていますが、大抵は『サブリースで借り上げますので安心してください。』ってやつです。
　しかし、何年か前に『サブリースでも借り手は経済状況によって一方的に減額出来る』って裁判所の判断が出ています。ローンで建てた所有者はどうなるんでしょうね。おそらく返済に躓き、銀行は建設会社の関係不動産会社に買いとらせる。買いとった不動産会社は関係リース会社に管理させる。丸儲け。

　基本、大家ってただ通帳見ながら生活してればよいほど楽なものではないのです。そこが分かっていないから足元をすくわれるのでしょうね。

お礼

怖いですね、よく分かりました。有難うございます。

回答No.6

nsan007

大手小規模マンションの会社は大大的なCMと膨大な数の営業マンで仕事を取りまくります、にもかかわらず大きな利益を生んでドンドン大きくなって行きます。

実際の建設工事費にいくら少なくとも3割以上の経費を乗せるからですが、安くて良い仕事が出来る訳が有りません。

膨大な利益の中から、客集めの手法として、家賃保証等のうたい文句を作っているに過ぎません。

実際の工事に手抜きが多く、音の問題等のクレームも多く全国で膨大な訴訟も有るようです。

似たような会社に息子が勤めましたが、無責任で強引過ぎる営業に、誠実ではないいい加減な工事に耐えられず、早々に転職しました。

誠実で能力のある技術者はどんどんやめて、その分新人を受け入れて何とか仕事をしている会社に仕事を頼むのは不安と思いませんか?

回答No.5

osarunokagoya2

＞有名な不動産業者でも嘘をつくのですね、有難うございました。

おっと、不穏な発言は控えてください。私はどこの業者が嘘をついたなどとは申していませんよｗ
ただ、不動産市況の話をしているだけです。
実例として、相続税対策として私の従兄弟が相続した畑に賃貸マンションを次々に建てて２００７年のリーマンショックで１０億を超す負債が家賃では返済できずに行き詰まった例を見てきています。
賃貸補償は通常５年の例が多いですが、５年後、空室率が５０％などという例は地方では実際にあります。賃料の値下げ要求は借家法の規定から出にくいしくみにはなっていますが、周辺の大家が下げて店子を引き抜く例はいくらもあります。地方都市の賃貸運営は、大変ストレスの多いビジネスになっている事実は否めません。

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　「家賃保証」と言っても、「額」まで保証されるわけではありません。５万円を保証しますと言っていても、状況が変われば、例えば4万円にも3万円にも変化します。

　「借地借家法」に、状況が変われば（空室が多くなるなど）、どんな契約を締結していても、将来に向けて家賃の値下げを要求できるという趣旨の事が書かれているからです（借家料については借地借家法32条：借賃増減請求権）。

　ちなみに、状況が変って需要が増えれば、家賃を上げることもできるようになっていますが、実際にそんな状況にはなりません。そんな状況になれば、建築屋が大喜びでドンドンアパートを建設させて、アパートが溢れて、供給過剰させられてしまいます。

　契約の相手が不動産業者で、「空室のリスクは当社で負います」「貴社に損はさせません」などと約束していても、法律に上記のように書かれているので、値下げ要求ができる。

　値下げ要求が出されて当事者双方で意見がまとまらなければ、裁判所が適切な家賃を決めると、最高裁が判決で言っていますので、どうしようもありません。

　かなり旧聞になってしまいましたが、住友不動産、横浜倉庫、家賃保証紛争などで検索をかければ、紛争事例がいろいろ出て来るのではないでしょうか。

　端的に言えば、「家賃保証など、信じるほうがバカだ」ということです。

　また、「家賃保証」の仕組みは、それぞれによって違うでしょうが、例えば、家賃保証をした会社が家賃保証をするのではなく、大家が寄り集まって保証共済金のようなものを出し合い（建築会社も少しは出す）、空室が出ると、その共済金から保証金を出す、というような仕組みの所も有ります。

　要するに、自分たちで助け合っている・・・ たこが自分で自分の足を食っているようなものだったりするわけです。

　したがって、家賃保証を信じたい人は、最低限、どういう仕組みで保証されるのか、という研究も不可欠です。お年寄りには無理でしょう。

　自己破産でもして、投げ売りされたアパートが増えると・・・ 私らが買い取ってもいいんですが、隣近所のアパートを買うと、「人の不幸につけ込んで大儲けして」とかいう目で見られるので、買えないのです。

　東京などの会ったこともナイ人たちが、安く手に入れて、安く貸すので、私らのような、地元密着型の賃貸業者は困るのです。

　ダマされないように願いたいです。

お礼

初めから業者に有利な契約内容になっているのですね。ありがとうございました。

回答No.2

osarunokagoya2

ひとえに立地条件によります。今後１０年地域格差はさらに進みます。
２００８年ピークだった人口は減少に転じ１０年。いまや地方は生産人口が
減り老齢人口が増加しています。
首都圏も完全に二極化。２３区であっても賃料格差は広がっています。
高齢者に土地を担保に建設資金を融資してマンションを建設するというのは
人道的に問題がありそうですね。
高齢者が老後資金に困っているのなら、土地を売ればいいのだけれど、
下落リスクが大きすぎて買い手がいない。
そこで、先行き危うい地銀やノンバンクが建設資金を融資する形で
老人喰いビジネスをたくらんでいるのでしょう。
判断力のない人が不動産投資をしていいわけがない。
生前贈与でもして、息子に考えさせればNOというに決まっています。
話が都内の生産緑地でない限り、全く検討の余地はありません。
２３区の生産緑地ならば、まじめに対策考えたほうがいいです。

お礼

有名な不動産業者でも嘘をつくのですね、有難うございました。

回答No.1

terepoisi

関連記事を検索してみました。

アパート建築が止まらない　～人口減少社会でなぜ～
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html

裏側には様々なリスク有り！ 「家賃保証」という甘い言葉に惑わされては危険
https://www.rakumachi.jp/news/column/97286

お礼

有難うございます、やっぱりダメですね。