道路拡張で

質問

国道の拡張の件で何度か質問させていただいてます。ご回答ありがとうございます。
　さて，その件で事業者となる県の担当者に話を聞きまして，この話が具体的に
進むことを確認しました。来月説明会，秋に境界確認，その後測量に入り，来年か再来年に用地買収の交渉に入る，契約したらその年度中に明け渡し，ということでした。で，転居先を探し始めて良いのか？と聞いたらそうして下さい，ということでした。
　移転先の土地の第1候補として現在他の人に耕作してもらっている母親名義の田を宅地として造成し，その後使用しようと考えています。自分は農業をする気はないのでこの土地を有効利用できるよい機会だと思いました。面積は充分あると思います。宅地に変更する手続きは直近だと9月に受け付けということです。

　申請して許可が下りた場合、地盤調査から改良や造成に至るまでの作業は，それを単独で依頼した方が良いのか，住宅の計画と一緒にする方が良いのかなど，アドバイスをお願いします。土地の一部＝家に関係するところだけ地盤改良すれば良いとか，全部やるべきだ、などです。ちなみに住宅のほうはまだ手つかずです。

回答No.4

lock_on · ベストアンサー

３です。

既存の宅地には上下水道が入っていると思いますのでその分が補償に上乗せされるのです。ですから後はご自分でその補償のお金を使い、造成から建築までやることになります。行政は書類の協力はする筈ですが、金銭のことは補償が全てです。しかし担当者に聞くのが一番と思います。彼らはウソは言いませんが、聞かれないことには積極的に回答しません。疑問点はどんどん問いただすべきです。

なお「農振の除外」から「開発の許可」までの手続きは到底シロウトができることではありません。このような手続きに慣れた行政書士を紹介してもらってやる以外ないと思います。費用は数十万程度と思います。

お礼

お礼が遅れました。ありがとうございます。

補足

毎度ご丁寧な回答ありがとうございます。拡張される道路は幅３０M片側2車線ということで，現在の慢性的な交通渋滞はかなり緩和されるものの，新しい道路の両脇の住民は国道へのアクセスが不便になるので少々複雑なものがあります。

回答No.3

lock_on

お礼欄で次の受付は９月と書いてあるので、その土地は「農業振興（農振）地区」と推測します。農振地区は原則として宅地転用不可ですが、収用の場合は例外的に許可されます。収容の担当者に相談すれば手続きをしてくれると思います。

面積が現在の敷地と移転先がほぼ同じとのことですから比較的小さい田と判断します。調整区域と思われますので「敷地の面積の上限は500平米（１５０坪）」です。結構ポイントと思いますが、収用だとこの上限枠も適用されないかもしれません。事前に確認したほうがいいでしょう。

さて土地改良は全域か家の建つ部分だけか？との質問ですが、田なのでまず敷地全体を盛土することになるでしょう。次に家の基礎部分の地耐力がどうか？との問題になります。基礎が入るのは当然敷地の一部だけですからそれ以外の場所には地耐力は不要。また基礎がどこに入るかは家の設計がわからないと不明。つまりハウスメーカーがいないとどうしようもないのです。

基礎の入る場所が決まって仮にそこの地耐力が不足となった場合、初めて地盤改良や支持杭の打設が必要になります。

おそらくどのハウスメーカーでも上記のことは頼めば、地盛から建築まで一貫して請け負います。ただし土木屋さんに地盛まで頼んでその後はハウスメーカーに頼むほうが総費用は安くなると思います（ハウスメーカーは地盛などは外注するから）。

お礼

ありがとうございました。

補足

度々の御回答ありがとうございます。おっしゃる通り農振地区です。今のような広さの家は作らないよていですが，bestな土地だと思います。インフラの整備はどの程度聞いてもらえるんでしょうか？下水道は直近まで供用されているようですが。

回答No.2

tai-yu

住宅の計画と一緒にした方が良いです。
もしくはある程度住宅の計画が目途がついたところで、先行して埋立工事をした方がよいです。

田の大きさと住宅地とする大きさが一致しない場合どうするか？家の基準となる高さはどうするか？フェンスはどうするか？駐車場はどこ？配水管はどこに接続？雨排水はどうする？　すべてが埋め立て工事と住宅工事にかかわってきますので、単独では手戻り工事が発生します。

建築屋の造成工事は信用できない？造成工事は建築屋が発注しても普通は土建屋がやりますので、一緒です。結局は信用できる業者に頼むしかありません。

それと田ですが、宅地に変更できるかどうかを先に確認必要ですよ。
質問連発されているので、それも確認済みなら良いですが。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

補足

ありがとうございました。農地転用の件ですが，その土地を第一候補にしたのは
　現在の自宅の敷地とほぼ同じ面積であること
　拡張された国道へのアクセスが最も便利であること
私たち夫婦以外に娘も国道を使用して通勤しているので。
　他のいくつかの土地はすでに駐車場として貸してあったり
資材置き場として貸してあったりしている
などを勘案して決めました。また，存命中だった頃の父もその土地を
移転先に考えていた，ということもあります。説明会の時に確認を
しようと思います。

回答No.1

black2005

個人的には単独をお勧めします。
建築屋は地盤のことには疎いです。
自分自身が元建築屋だった経験から、全く信用していません(笑)
やはり地盤は土木屋に任せましょう。

全部やるか？住宅が建つ一部だけをやるか？
当然、盛土をするでしょうから全部をやることを勧めます。
あとは敷地面積や建ぺい率、予算との兼ね合いでしょう。

お礼

ありがとうございます。