借地にある不適格擁壁

質問

妹が父から相続した借地権で困っています。土地には古い屋敷が建っており老朽化しており、立て直しをしなくてはなりません。ところが、この土地は斜面に切土されて建っており、屋敷の下にボロボロの擁壁があります。建築士の見てもらったら、擁壁は現在の法律上、全て取り壊し新たにRCで擁壁を作る必要がある。と言われました。業者に見積もりを出させると、1500万円かかると言われました。これは借地人の妹が負担しなければならないのでしょうか？それとも地主に請求することはできるのでしょうか？この擁壁は今にも崩れそうで、豪雨があるたびに不安です。ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。補足を拝見しました。

　質問の前段は質問者さんの感想で、再質問の核心は後段ですよね。

　前回にも書いたとおり、私は建物を建てるための土地貸しをしたことがありません。

　実体験に基づく話ではないことを、再度指摘した上で補足に対する見解を書かせていただきます。

（１）717条は確かに所有者の無過失責任を規定していますが、逆に言うと、その擁壁は誰の所有物なのか、という点が先に論議されなければなりません。

　前回も書いたと思いますが、擁壁は土地の一部になっていて、その所有権は土地所有者の物になっている可能性が高いですが、それを断定的に言い出すと、スケルトンで貸し出し、借主が施工した店などの「内装」は全部建物所有者の物になってしまいます。付加して一体になってしまっていますから、従物でさえない。

　となると、実社会で行われている「賃借人交代の際の内装の売買」などあり得ない、違法な所有権侵害だということになって、刑事事件です。

　しかし、内装売買が公然と権利として認められています。

　そうであるからには、契約で、内装については建物とは別な所有者を決めることはできるのだと言わなければなりません。つまり、擁壁が父上の、従って今は妹さんの所有物である可能性は否定できないのです。

　したがって、修理（修理代金支払い等）を求める請求訴訟では、擁壁が地主の物であることを、原告となる妹さんが証明しなければなりません。

　そこをどう証明するか、ですね。契約書にはっきり擁壁について書いてあればいいのですが、昔の契約書だと書いてないと思います。今の契約書でもたぶん書いてない。

　最初にして最大の問題がそこでしょう。

（２）擁壁が地主の所有物だと証明できたとして、次は、717条は、「他人に損害が生じたとき」となっている点です。

　一般的には、賃借人も「他人」に含まれると解釈されているのでしょうが、が、が、

　老朽化して危険が生じたことを熟知し、地主に指摘までしておきながら、「朽廃により危険になっているので、賃貸借契約を解除するので退去してくれ」と地主に言われても居座った「借主」も、ここの「他人」に該当するかどうか、です。

　別な言い方をすると、
　（朽廃した、危険だという事情は、借地借家法に言う、契約解除の「正当事由」に該当するので契約解除はできるのですが）、
　契約解除が有効でアリ、解除に応じて妹さんがその土地から出ていけば、少なくても妹さんには損害が発生するはずはないのに、それでも、契約に反して危険を承知で居座った妹さんを717条の「他人」に含めて、妹さんが賠償金をもらえるようにするのが「公平か？」「社会的な正義か？」ということです。

　それでいいのだ、ということになると、契約解除通告を無視して倒壊しそうな家に、危険を承知で住み続ければ、想定された倒壊の時には莫大な損害賠償が得られることになってしまいます。不動産の賃貸業などは成立しないことになるでしょうね。日本中の大家さんは破産です。

　地主が、妹さんの指摘を受けても平然として、契約を解除しなければラッキーなのでしょうが、そういう甘い見通しを持って生活設計するのは危険なのではないでしょうか。

　結論的に、ご紹介された意見は、上っ面字面的には正しいものの、法律全体を踏まえた上での解釈としては、誤った解釈だと思います。

回答No.1

fujic-1990

建物用には土地を貸したことがナイ不動産賃貸業を営んでおります。

　調べたことも考えたこともないテーマなので自信はありませんが、この場合は妹さんが直すか、退去するしかないのではないかと思います。

　というのは、お話を拝見したかぎりでは「耐震性はない」ですよね。

　擁壁が妹さんのものであれば、あるいはお父さんが擁壁の修繕責任を負っていれば、当然ですが、妹さんが直さなければなりません。

　おそらく民法的には擁壁は土地の一部として、その擁壁の所有権は地主に帰属する（だから原則的には修理責任は地主が負う）と思われますが、

　建物の場合耐震性を検査してもらって、「耐震性ナシ」と判断されると、賃借中でも契約を解除し出て行ってもらうことができます。イヤだということなら、死ぬのを覚悟で、自己責任で住んでもらうか。

　なので、擁壁も同じ取り扱いなのではないかと思います。擁壁の老朽化によって、地盤に耐震性がない状態なわけですから。

　それに、1,500万円をかけて擁壁を仮に地主が作り替えたとすれば、地代の更改を求められますよ。それなりに高額な地代になります。

　つまり、結局妹さんに1,500万円の負担が回ってきますよ。一括で払うか分割で払うかの違いしかありません。

　結局、妹さんが建物を壊して退去なさるのが一番良いのではないかと思います。

補足

原則（取り決めが無い限り）、所有者である地主の負担になります。もっとも、現在の地代価格が低め設定の場合は、地代増額などの話になるかもしれません。
場合によっては、自分が費用負担するから直させてという方が良い場合もあります。

他人に被害を与えた場合、民法の第７１７条により、占有者（使用者）が第一義、第二義的に所有者に責任が発生します。つまり、危ないので直す必要があるということを所有者に伝えていれば、地主が責任を逃れられないということです。という回答がありますが、どうでしょうか？