担保価値のない物件のローン

質問

住宅ローンについての質問です。
家の建替えを希望しているのですが、土地(宅地)の評価額が110坪で280万しかないので、担保価値がなく、住宅ローンを組むのが難しいと言われています。（土地は、市街化調整区域にあるのですが、すぐ近くの土地は5倍以上はします）担保価値の無い物件を購入する場合にどうすればいいのでしょうか？希望借入金額は2500万円で、年収は3年間の平均が320万円程度です。(自営業10年目)来年の申告をどの位上げれば可能でしょうか？

回答No.4

milk-1000 · ベストアンサー

こんにちは。
少しその関係のものです。
きっと用語の難しさに？？？になっているようにお見受けしました。

回答としては、融資を受けるためには、
＃３さんの回答通りで、出来る事は、申告を上げること、
後は銀行をはしごするくらいかもしれません。

農家の方であれば確かにＪＡが良いと思われます。
できれば１本で借りたいところですが、足りない分は、
銀行を数箇所当たってみたらいかがでしょう？

■住宅を建てるときには、その土地には

・資金を借りる為の条件（その価値）
・建物を建てる為の条件（その建物を建てて良い土地か）

この２つがあります。
この辺がわかりにくいのだと思います。
両方をクリアしなければ、当然建物は建ちません…。

damegaさんの土地は、建築をする為の条件はＯＫ、
でも不動産としてお金を借りる条件はイマイチだったと思われます。

■市街化調整区域の建替え

日本全国土地どの土地も、市街化区域か市街化調整区域です
（どちらにも決まっていないところもありますが…）

　　・市街化区域　　＝これから町として発展して行って欲しい区域
　　・市街化調整区域＝市街化を抑制して違う計画がある区域
　　　　　　　　　　　　　　　農村地区として、農地確保を目指すとか
　　　　　　　　　　　　　　　林野だったりします

通常、市街化調整区域で、登記簿上の地目が「農地」である場合、
そこに住宅を建てることは認めらません。

しかし、その地域で農業を営む方などが必要に迫られて建てる場合、
分家（子供の結婚で新世帯ができる）場合などは認められます。

ご質問は、建替えで既に住宅宅地用として認められた土地ですから、
役所としては建替えも認めます。

■評価額・土地の値段など

日本全国土地の値段は、毎年６月か７月に発表される
「路線価」を元に決まります。
日本全国の土地を、各町名地番で網羅して、
基準とする金額を示したものです。

例えば「○○町３丁目…30万/m2」の時、その価額が
３丁目の土地全ての指標となります。
そして細かくは同じ３丁目の中でも、道路沿いかどうか、
土地の形状、などで土地の価額が違ってくるのです。

『固定資産評価額』というのは、固定資産税を徴収する為に国が、
路線価を元にして、個別の土地がいくらかを示したものです。

　　・固定資産評価額
　　　　　　　＝路線価の金額(万/m2）×その土地の個別条件
　　・毎年徴収される固定資産税
　　　　　　　＝評価額（万/m2）×土地面積

ですから、融資の際には固定資産評価書が目安となる書類になるのです。
銀行は路線価はもちろん、固定資産税評価書も参考にして、
収入も勘案し、独自に融資可不可、金額を決定します。

ちなみに路線価の金額＝不動産屋の売り出し金額ではありません。
私の住む地域（都市部）では、不動産屋の土地売り出し金額は、
路線価より１～２割高いのだそうです。

つまり銀行の評価も不動産屋の評価も、路線価や
評価書のままではない、という意味です。

>>「土地だけで1400万の価値はありますね」
　「路線価にこの地区だけ入っていないです、
　　やはり固定資産評価額位の価値（280万）です」

damegaさんの場合、発表された路線価に
記載されない町名だったようですね…。
その分今まで、近隣の方より固定資産税は
安くすんできたのかもしれませんね。

銀行は「そのあたりの土地なら1400万の価値があるはず」と
経験上知っていた、でも固定資産評価書を見たら予想外に低かった、
何故かな？、と思って路線価を調べてみたら
路線価からもれた土地で、だから評価額が低くなったとわかった、
でも評価額が低い以上、融資はそれに基づくしかない、

こんな感じだと思います…。
ご参考までに。

回答No.3

ta-chi

悪徳不動産屋です。
分家申請で建築許可を下ろしたのですね。
評価が下りない。なるほど。路線価が低すぎるのですね。
たぶん銀行だから駄目なのでしょう。分家申請なら親、兄弟、若しくは本人が農業従事者という事なので、農協JAに住宅ローンの申込をしてみては?
農協は銀行とは仕組みが違います。
農家の為の金融機関的な位置付けです。
今は、わかりませんが、同じような感じで家を建てた方がいました。調整区域で舗装道路にも面してない敷地に家を建てました。その方は、初めから農協JAに申し込んでました。それから、地元の有力組合員に農協へ口添えしてもらうのも一つの手かと思います。
あと、修正申告は、出来る限りあげた方が良いでしょう。
審査の際、高ければ高いほど融資を受けやすくなります。

回答No.2

ta-chi

悪徳不動産屋です。
『家の建替えを希望しているのですが、』
『担保価値の無い物件を購入する場合にどうすればいいのでしょうか？』
建替えですか？（現在土地を所有しており、建替えをする）
それとも土地を購入して建替えですか？市街化調整区域ならまずそれが問題です。
280万円という基準は銀行がいっているのですか？銀行の土地の評価自体がおかしい場合もあります。
調整区域の建替えなら、既存宅地の認定が役所から出ていますか？
状況がつかめません。」
もし出来たらご返答ください。

補足

建替えですか？（現在土地を所有しており、建替えをする）それとも土地を購入して建替えですか？
　建替えです。土地は所有しています。以前は農地だったらしいのですが・・
280万円という基準は銀行がいっているのですか？
　固定資産評価額？(役所で出してもらった書類です）
既存宅地の認定が役所から出ていますか？
　ごめんなさい。よくわからないのですが、建築許可は
「分家」ということで許可がでましたが、「分家」ということで融資を断られました。しかし、「分家」でないと許可が下りないと言われているので、ホトホト困っています。

回答No.1

akio_myau

多分、申告の額の問題では無いと思いますが。

それと市街化調整区域の意味を調べたことはありますか？
なぜ、周りの土地と5倍も違うのか？
周りの土地は市街化調整区域から外れているのではありませんか。

市街化調整区域は許可が無ければ建築物を建てることは出来ません。地域によって条件は違いますが。
そのために建て替え自体できない可能性があります。

収入の問題もあるでしょうがそれよりもその条件のためにお金を貸してくれないという可能性が強いと思います。

補足

銀行に相談に行った時、「土地だけで1400万の価値はありますね。」と言われて？？？と思いましたが、地図の様な本を見て、「路線化？（そう聞こえました）にこの地区だけ入っていないですねぇ・・やはり固定資産評価額位の価値（280万）しかないです。と言われました。