農地内の宅地、100％住宅ローン借り入れは可能ですか

質問

はじめまして、住宅建築を考えている者です。
祖父(農家)の近所に離農された方の土地がありその土地を購入して注文住宅を建てたく考えています。
市街化調整区域内の宅地、と言う事になるのですが、そのような土地の場合は住宅ローンを借り入れるときに建築工事費＋αの100％を銀行から借り入れることは可能でしょうか。

自治体や物件によることは承知しており、その土地の住所なりなんなりを持ってハウスメーカーや銀行に掛け合えばよいと言うことは重々承知しております。
しかしながら、旧弊な地区(人間関係？)の為、祖父からは「持ち主に土地のことを訪ねるなら購入を決めてからではないと駄目だ」と言われており、こちらとしては担保価値の有無がわからないまま購入は決められず身動きが取れない状態で困っています。

農地法のことなどよくわからず恐縮ですが、私は公務員で副業は出来ませんが、無職の妻が農業従事者に名義上なることは可能と思います。
またはこのような土地で借り入れをしやすくする方法はあるでしょうか。
同様の事例などご存知でしたらご教授願いたく思います。
よろしくお願いします。

(100％借り入れ希望については、昨年私の母が病気になり貯金はほぼ使ってしまいました。母の介護のこともありできれば今年中に竣工したく希望しています)

回答No.6

toteccorp · ベストアンサー

４件となりで８００ｍはすごいですね。
農地転用の条件の連たんは５０ｍ以内などの条件があるかもしれません。
転用は最大１５０坪までだと思います。
既存宅地は昔住宅があったと言うだけではいけ無いと思います。
宅地でも建築できるとは限りません。自分で役所の建築課に行き確認するのがいいと思います。
だいたいの事はその場でわかると思いますよ。
どうするのが一番いいのか聞いてみましょう。
良い方法を親切に教えてくれると思います。
確認申請は建物の申請です。最近は時間がかかるとよく聞きます。

１００パーセント以上借りることもできるかもしれませんが、銀行や貴方の収入や担保次第だと思います。
金融機関にどうすれば１００パーセント借りれるのか相談してはどうですか。
金融機関もいろいろあります。
行くところによりかなり大きく違います。
私は２度１００パーセント以上借りました。
役所も銀行も自分で動いたほうが親身になってくれるかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありませんでした。
この週末に祖父の自宅を訪問し今後の段取りなどについて相談しました。
私の属する自治体と別の自治体(車で1時間ほど)ですので法務局→市役所(→銀行)と回る時間が取れそうに無く、素人の方が親身とは意外でしたが多少のお金を払っても専門家に任せようかということになりました。
祖父も「聞いてみる」と言っていましたが何分高齢です、しかし紹介して貰う以上蔑ろにして面目を潰すわけにもいかず匙加減が難しいです。
私自身は公務員でこれまで借入れ等一切なくきましたので属性は悪くは無いと思うのですが、さりとて収入は人並み以下の貯蓄の少なさが金融機関の心証に響きそうな気もします。
(ご回答文に前後しますが店舗併用住宅では融資返済の条件や金利が異なりますよね？)
まずは不動産業の知人とハウスメーカーに源泉徴収票の写しと地図を持ってこちらで頂きましたご回答を元に尋ねてみることにします。
ありがとうございました。

回答No.8

toteccorp

地域によるかもしれませんが、最近店舗併用住宅も認められなくなったような気がします。
地域に必要な店舗だけは認められます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
その後調べてみましたが法改正されたようですね。
なかなか厳しそうですが、専門家と話して埒が明かなさそうであればその点もたずねてみたく思います。

質問を〆たつもりができていなかったようで、重ねてご回答いただきありがとうございます。
今後話が進んで、またこちらにてご相談することもあるかと思います。
よろしくお願いします、ありがとうございました。

回答No.7

m_inoue222

＃２です

＞とついでに回りの農地部分も家庭菜園用に幾分かわけてもらえば？」と言うことでした。

それはほぼ無理と考えられるべきでしょう

・「既存宅地」は買えるでしょう
・家を建てるには許可が必要でしょう
・「農地」はすんなりとは買えないでしょう
・農家になれば農地も取得できますが農家になるにはその地域で条件が決まっているでしょう
（何ヘクタール以上の規模で始める．．とか）

隣接農地は借りるのが一番です．．．
口約束でも実際に家庭菜園に使えればいいのですから．．．

裏技のお勧めは．．．店舗併用住宅ですね

・喫茶店を始める．．．届け出ればほとんど許可になります
・住居の１Ｆ部分の一部を喫茶店らしく造る
・喫茶店部分は将来シャッター付き車庫にすぐ改造できるようにしておく
・１－２年流行らない喫茶店を経営する
　駐車場１台、
　メニューは飲み物のみ、
　定休日不定（ほとんど開いていない）、
　サービス最悪．．．（笑）。
・赤字なので閉店する

うちの近所でもそんな家がちらほら見かけます
・喫茶店
・小売パン屋
２－３年でみんな廃業されています

お礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありませんでした。
この週末に祖父の自宅を訪問し今後の段取りなどについて相談しました。

農地の購入はやはり難しいですよね。
祖父が購入してなんらかの変遷後に私達が使えるようにならないかと考えましたが、祖父も高齢であと数年で農業をやめるそうなので意欲は無く難しそうです。
借りることは思いつきませんでした、祖父と持ち主の方がそういうことが出来そうな間柄なのか今度聞いてみます。

店舗併用住宅とは凄い裏技ですね！
確かにそういうお店は田舎に多い気がしますが、そういうことだったのですね。
その中で一番許可されやすい業種が喫茶店となのでしょうか、それとも手軽に始め易いということでしょうか。
妻は助産師の資格を持っているので助産院(とは名ばかりの育児相談室)では駄目なのかな…田舎なら絶対にお客さんが来なさそうだからすぐ閉店できそうと思います。
店舗併用住宅について詳しく調べてみようと思います。
大きなヒントをどうもありがとうございます。

回答No.5

toteccorp

１です。
役所に確認するのがいいと思います。
すでに宅地の場合、農地転用は要りません。
誰にでも購入可能だと思います。
既存宅地制度は廃止されたと思いますが既存宅地の場合、そこに線引き前より住宅があったことを証明できれば誰にでも住宅建築は可能だと思います。

証明できない場合や現在田や畑など農地や雑種地で新家申請で転用をする場合は近くに３親等以内の人が線引き前（Ｓ４５年くらい？）から住んでいれば可能かもしれません（他に距離や５０戸連坦や同一市内に宅地を持っていないなど条件があります）。

地域により違います。役所に確認するのが間違いないと思います。
転用の場合、時間（数か月）がかかります。
確認申請にも時間（数か月）がかかります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
宅地ですので私でも購入可能そうですね(ついでに回りの農地も多少買えると良いのですが)。
該当地は今は廃材置き場のようになっていますがgooglemapでは以前に住まわれていた方の住居が撮影されていますので証明も可能との認識で良いでしょうか。
祖父の家は4軒となり、800mほど離れたところにあります。
どちらも開墾(3代以上前)からの土地なので線引き前と言うのは大丈夫と思います。

確認申請って随分時間がかかるのですね。
既存宅地を買う場合でもやはり時間はかかるでしょうか。
4月といわず今から行動したほうがいいかもしれませんね。

ハウスメーカーか設計事務所かまだ決めていないので、平日時間を見つけて自分で素人なりに動くべきか。
それとも住林に5万円払って仮契約するとか、土地家屋調査士事務所などに頼んだ方が役所関係は上手くいくでしょうか。

こちらでご回答頂き希望の光が見えてきました。
ありがとうございます。

回答No.4

m_inoue222

＃２です

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E5%AE%85%E5%9C%B0%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E5%88%B6%E5%BA%A6

やはり「既存宅地確認制度」は２００１年に廃止になっていますね

貴方の場合は「都市計画法　34条第8項の3」を使っての建築になるのかな？

http://www.dab.hi-ho.ne.jp/hirano-j/soudan_a12.htm

かなり面倒になるでしょう

既存宅地でない「農地」でも裏技次第では建てられますがお勧めは出来ませんね

借入についてですが私の友人は「借地に住宅を建築しました」

当然、土地には担保が設定されていません、それでも建築費の１００％ローンでしたよ

お礼

わかりやすいリンクをご紹介頂きありがとうございます。
しかしながら農地に住む為の法律ってゴチャゴチャしているのですね。
銀行は土地を担保に建築工事費を融資するものと思っていましたのでローンのことは心配でしたが、そちらも銀行次第でなんとかなりそうと知り安心しました。
設計事務所に依頼しようと思っていましたが、このような土地の場合は営業の居るハウスメーカーの方が色々面倒なことをクリアしてくれるような気もしてきました。
なんとなく方向性が見えてきました、ありがとうございます。

回答No.3

tarotaro001

別に土地の持ち主の了解がなくても、謄本は取れますよ。
それを持参して銀行に相談すればどのくらいの担保価値があるかある程度わかると思いますよ。
ただ宅地に切り替える前提でないと担保価値としてはゼロなので無理かと・・・
このため妻を農業従事者にして・・・云々は無理です。
農地のままですと、銀行は１円も貸してくれません。

＞母が病気になり貯金はほぼ使ってしまいました。母の介護のこともあり
ですと、返済計画は白紙でしょうか？
こういった場合は、逆に介護費用を勘案しながらそれでも無理ない返済計画を立ててからでないと破綻しますよ。

介護が必要な場合、年金では完全な赤字になるはずです。

まずやるべきことは、そのときは転地で宅地にできるのか？
→無理なら住宅ローンはほぼ無理と思ってください。
　銀行側は破綻したときに回収できそうにない融資は行いません。

宅地にできるとして、銀行側は宅地に転地できるまで融資実行してくれないと思います。
そうなると、少なくとも基礎くらいできていないと宅地への転地ができませんので、土地の決済代金の捻出、転地費用の捻出、ＨＭとの契約と着手金の捻出が必要になってきます。
その間の繋ぎ融資が必要になると思いますので、銀行と要相談になります。

少なくとも、手持ちが０円ですと厳しいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
謄本に関して今は電子化されてしまいましたが正確な住所がわからなくてもとれるでしょうか。
取りに行く時間は無いので難しいですが…。
祖父の話では「あそこは宅地だから家を建てられる。宅地部分とついでに回りの農地部分も家庭菜園用に幾分かわけてもらえば？」と言うことでした。

ゼロからの返済が厳しいことをご指摘頂きありがとうございます。

(母の介護と言う言い方も合っているのかどうか…前年の病より普通の住居に一人暮らしは難しい、傍に誰かがついていなければ、病院(施設)はそろそろ出なければならないとお考え頂ければ。
保険のことなどあり今後は私達の財布から母に関する費用は出て行かずにすみそうです)

もとから住宅のことは考えていて貯金もありましたが、大分(殆ど)目減りしてしまったので。
担保価値ゼロでも宅地ならば融資可能、しかしながらつなぎ融資は市街地に比べ難しいのでしょうか。
今まで市街地に建てることばかり考えて(繋ぎの要らないよう)貯蓄してきたので、市街化調整区域の勝手の違いに困っております。

まずは正確な住所がわからないことにはどうしようもないですね。
ありがとうございます。

回答No.2

m_inoue222

＞そのような土地の場合は住宅ローンを借り入れるときに建築工事費＋αの100％を銀行から借り入れることは可能でしょうか。

少なくとも私は建築費の１００％の借入審査は通りました
（実際には７０％程度の借入に押さえましたが．．．）

なんら問題はありませんでした

担保価値についてはほぼ心配ないでしょう
タダ同然の土地でも問題ないと思います

質問とは少し外れますが．．．

現在は調整区域内の既存宅地での建築は許可が必要になっているはず．．．

＞建築工事費＋αの100％を銀行から借り入れることは

これ自体は賛成できませんね

いくら公務員でも今まで貯蓄も出来ていない環境で３０数年間「払い続ける」事は困難でしょう

借金は「借りられるかどうか」より「返し続けられるかどうか」で借りる物です

＞母の介護のこともあり

なおさら今後の出費が負担になります

１０万円の借家はお金が無くなれば３万円のボロアパートに引っ越せば凌げます

５万円のローン＋維持管理費用は今後変更は出来ません（むしろ負担はＵＰするでしょう）

＞母の介護
＞貯金はほぼ使ってしまいました
＞土地を購入して（土地もない）
＞注文住宅を建てたく

どこか違和感を感じませんか？．．．

私が同じ状況なら．．．

・出来るだけ安い公営住宅に移動する
・とにかく貯蓄する

今はその様な「耐えるべき時期」では？

お礼

ご回答ありがとうございます。
土地の売値はタダ同然なので、そんな場所に農業と関係ない人間が住宅建築の為に借り入れできるのかと心配してましたが、問題ないケースもあるのですね。
以前に市街化区域ですと3000万ほどの融資可能と銀行から言われたことがあり、それでは質問の土地ではいかほどかと思った次第です。

>現在は調整区域内の既存宅地での建築は許可が必要

それは知りませんでした、今度たずねてみます。

>今はその様な「耐えるべき時期」では？

ご意見ありがとうございます。
質問内容から外れますので詳細は省かせていただきますが我が家の場合は引越しより新築のほうが良さそうとの結論になりました。
昨年切り崩した貯金の残りで諸費用くらいはまかなえそうなのと、今後は年150万円ほど住居費の捻出が可能ですので建築費＋α2300万円位の借り入れならなんとかやっていけるのではないかと思っております。

回答No.1

toteccorp

金額や金融機関にもよると思います。
ここで答えの出る問題ではないと思いますよ。
分家だと思いますので農家になる必要はないと思います。
竣工までにはかなり時間がかかります。
今すぐ動かないと今年中は難しいですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり地銀・農協・ろうきんを回ってみないことには、と言うことでしょうか。
近隣には農業に(職業も血縁も)全然関係ないサラリーマンの人も住んでいるので大丈夫なのかと思いつつ、祖父は農転は度外視で「あそこは宅地だから掛け合える」と言った具合ですので農地法(都市計画法？)の実際のところが把握しづらく困っております。
土地を決めるなら4月までと思っています。