住宅ローンの担保について教えてください（一般的な話）

質問

今朝、主人と住宅ローンの話になったのですが、腑に落ちない点が何点かあったので教えてください。

一般的に、住宅を購入するために、住宅ローンを組む場合、銀行は担保価値以上の貸付はしないものなのでしょうか？？

たとえば、３０００万円の物件を取得する場合、その物件に抵当権を設定すると思うのですが、通常、担保を実行して換価してもその物件から３０００万円は回収できないですよね。

主人は、『通常、物件の価格の6割くらいしか貸してくれない、銀行がリスクをとるはずがない。担保価値以上の貸付をするのは消費者金融だ』というのですが、本当ですか？？

さらに、銀行は職業や収入、過去の借入の有無なども審査して、貸付を決めると思っていたのですが、『職業なんてどうやって調査するんだ？そんな調査はしないだろう』というのですが、本当ですか？

主人によれば、『住宅ローンを借りていても、返せなくなったら、返せなくなったと銀行に言ったら銀行は担保を実行して、債権回収をするから、返せなくなっても良い。万が一、担保を実行しても残債が残るようなことがあっても、銀行はいちいち債務者の銀行預金等に強制執行しないのではないか。』というのですが、本当ですか？？

私は、住宅ローンは通常の貸付よりも回収率が高いだろうし、銀行は高い利息をとっているのだから、物的担保が不足しても、債務者個人の事情（職業・収入）等から、リスクの有無を判断して、貸し付けているのではないかと思っていたのですが、実際はどうなのですか？
教えてください。

回答No.4

dod1972 · ベストアンサー

＃２です。

＞最近、頭金ナシという広告を目にしますが、あれは、機関保証を利用して担保不足を補っているのでしょうか？
＞保証機関にしはらう保証料を含めると支払総額が増えるということが

わかりやすくするために、こう書きます。（実際は、多少異なるが）
★貸付額★　＝or＜　■物件の担保評価額（貸付額よりは、必ず下回る。担保評価方法は、個々の金融機関で異なる）　+　他の各種差し入れ担保　+　各種保証■　　
です。

A：頭金を、自己資金として払う　→支払い能力があると見なされる→踏み倒される率が少なくなる　→　住宅ローンで金利が低めの商品を借りやすい
B：頭金を、自己資金として払う　→　貸付額が減る　→■の部分で補うべき部分が減る　→　保証機関としても、リスクが低いので、政府系とか銀行系の保証機関を使いやすい　→　リスクが低い故、借入額単価あたりの保証額支払いは、低く設定されている。

AとBの両面で、頭金があると、総コストは、金利・諸費用　両面で少なくなります。

これが、頭金なし＝物件購入額のすべてをローンで捻出となると、AもBも逆になります。
全部ローン→今まで貯金してないor家計に余裕がないかも→将来、返済が滞るかも→踏み倒された時の為に、金利は高めにして、有事に備えましょう
全部ローン→★部分が減らない→補うべき■の部分が多くなる→多いからリスクは高い→銀行系保証とかは引き受けにくい→クレジット・信販系など、保証料が割高な保証機関が付いているローン商品しか使えない

と言うことになります。

頭金のとらえ方を間違えていたらごめんなさい。

お礼

大変詳しく教えていただき、ありがとうございました。
ローンの仕組みがよくわかり、大変勉強になりました。
ちなみに、我が家はローンの利用なしで住宅を取得しておりますので、これから頭金ナシでローンを組もうとしているわけではありませんのでご安心ください。ありがとうございました。

回答No.3

manno1966

>　頭金なしのフルローンというのを聞きますが、あれはどういった仕組みなのでしょうか？
リスクが高くなるので、引き受ける銀行が限られます。つまり、全ての銀行がやっているわけではありません。
また、リスクが高い分、金利も高い場合が多いです。

　住宅ローンを組んで、１年未満で破綻する可能性は低い場合が多く、有る程度返済期間が有れば、担保価値程度までの返済が終わっていることを考慮することが出来ますから。

お礼

再度お付き合いいただき、ありがとうございました。
大変勉強になりました。
さっそく、主人に報告いたします。

回答No.2

dod1972

＞物件の価格の6割くらいしか貸してくれない、銀行がリスクをとるはずがない。

金融機関によって異なります。６割は、ちょっと少ないです。７割～１０割の範囲です。８割くらいの所が多いでしょうか。

＞担保価値以上の貸付をするのは消費者金融だ
そうですね。
担保には、不動産担保・預金担保・有価証券担保・保証人（保証機関）があります。（他あったかな？）
価値が高い順に、預金担保＞保証機関＞有価証券担保＞不動産担保　で、保証人は、その人の資力によって、価値が変動します。価値が高いほど、その担保の額面と、担保評価額（貸してくれそうな額）が近くなります。

保証機関は、銀行系、政府系、クレジット・信販系・消費者金融系、いろいろありますが、保証料を徴求します。（金利上乗せにて徴求の場合あり）その金額は、
消費者金融系＞クレジット・信販系＞銀行系＞政府系です。　逆に、たくさんの金額を保証してくれるのは、＞が＜になり、消費者金融系の方がたくさん貸してくれます。
また、担保と貸す額の差が小さいと、将来の担保価値が下落した時を想定すると、銀行が損する事になりますから、その分、金利で稼ごうと、金利が高くなりがちです。
よって、１０割とかたくさん貸してくれるところは、得てして、金利・諸経費が高くなります。

＞、『職業なんてどうやって調査するんだ？そんな調査はしないだろう』というのですが、本当ですか？
調査いたします。
・会社員の場合・・・・・源泉徴収票の提出、健康保険証の提出（健康保険証には、資格発生日が書いてるので、その人が就職した時期が分かる）
・自営業の場合・・・・過去？期分の確定申告書の提出にて分かります。

＞担保を実行しても残債が残るようなことがあっても、銀行はいちいち債務者の銀行預金等に強制執行しないのではないか
銀行の裁量次第です。
ただし、保証人を付ける場合は、ご主人・奥様・第三者保証人の銀行預金を、当然差し押さえることができます。　保証人を付けない場合は、返してくれなかった場合は、保証機関が借入人に代わって銀行に弁済するのですが、その場合、借金を取り立てる人は、銀行から、保証元に変わります。

早い話、返してくれないのは、得てして、自己資金が無くて１０割とか借りた、消費者金融、クレジット・信販とかの信用保証利用時の方が圧倒的に多いです。　　
＞銀行はいちいち債務者
を、サラ金はいちいち債務者　・・・　に読み替えると？？

なお、冷たい事書きましたが、実際には、銀行は、貸し倒れたら困るので、借入人の経済状況に応じて、返済条件変更、利息だけ支払い元金据え置きなどの相談は応じます。返済が滞った→怖い人がすぐやってくる　訳ではないです。　返済苦しくなりそうだったら、早期に銀行にご相談下さい。

＞住宅ローンは通常の貸付よりも回収率が高いだろうし
おっしゃるとおり、住宅に関しては、他貸し付けより、踏み倒される率は低いです。車取られてもそんなに痛くないですが、住宅取られたら、困りますから。

＞リスクの有無を判断して、貸し付けているのではないかと思っていたのですが、実際はどうなのですか？
どのような貸し付けでも、リスクの有無を判断して、貸付額、金利、返済条件を決定します。
ただし、住宅ローンは、定型ローンとなってる場合が多いので、仰る、債務者個人の事情は、スコアリングシート（点数付けシート）に組み込まれてます。スコアが足りたら、融資実行可能となってるのです。

住宅ローンの場合、物件の評価額、本人の資力もろもろ勘案してスコアを出して、足りたら融資OK,足りなかったら融資不可、というだけで、あまり人的配慮は介在できません。
（担当者・支店長加算欄とかもあるが、黒を白にするだけの力はありません。）

お礼

すみません訂正です。
↑は正確ではないですね。
金利がたかくなるのではなく、保証機関にしはらう保証料を含めると支払総額が増えるということが言いたかったのですが、そのような理解であっていますでしょうか？

補足

大変詳しいご回答をありがとうございました。
最近、頭金ナシという広告を目にしますが、あれは、機関保証を利用して担保不足を補っているのでしょうか？
とすると、通常の金利より高くなりますよね。
お時間がありましたら、お教えください。

回答No.1

manno1966

大体物件価格の８割程度は貸してくれると思っていて良いです。
http://realestate.homes.co.jp/contents/manual/myhome/01_1/
職業等、収入によっては１０割貸してくれることもあります。

買い換えなどの特種な場合、最大３０割程度まで貸してくれる事もあります。
http://www.biwakobank.co.jp/hp/loan/house/kaikae.htm

>『職業なんてどうやって調査するんだ？そんな調査はしないだろう』
在職確認の方法はいろいろありますから。ちゃんとやります。

>『住宅ローンを借りていても、返せなくなったら、返せなくなったと銀行に言ったら銀行は担保を実行して、債権回収をするから、返せなくなっても良い。万が一、担保を実行しても残債が残るようなことがあっても、銀行はいちいち債務者の銀行預金等に強制執行しないのではないか。』
　金利が低いのは、それだけ回収率が高いからです。ローン残債があり、債務者にお金が有るのに回収手段を執らないことはあり得ません。
　まずは、給料や預金の差し押さえは当然くると思っておかないと。

補足

ありがとうございます。
8割くらいなんですね。
よく、頭金なしのフルローンというのを聞きますが、あれはどういった仕組みなのでしょうか？
お時間がありましたら、お教えください。