不動産の購入

質問

建物付き土地の購入する場合、誰名義で購入するのがいいのか教えてください。

１．法人（製造業）で購入し、賃貸する。
２．娘（一人っ子、現役員、次期社長）個人名義で購入し、賃貸する。
　　娘は他にも賃貸物件を所有しており、不動産所得もある。
３．現社長が個人で購入する。
　　現社長も他に賃貸物件を所有しており、不動産所得もある。

３は現社長が高齢のため、おそらく相続が発生した時に相続財産に含まれるため現実的ではないと考えております。

法人で購入した場合、やはり会社資産が増加して株価計算の際に不利になるため、娘個人が購入するのが一番よいでしょうか？

回答No.3

松永 久秀（@okwa25）

個人の場合、経費が限られているので、法人で購入されてはどうでしょうか。
現社長と娘に購入資金があるのであれば、現社長が法人に貸し付けて、法人が購入します。
相続人が複数いる場合、次期社長は株式、他の相続人には債権と分けることができるのではないでしょうか。
法人は、ボリュームが増えても、負債も増えますから、株価計算ではあまり変わらないと思います。
またリフォームなどで法人の損を作り、株価を下げることもできるのではないでしょうか。

利害関係がよくわからないので、税理士に詳しく聞いてみてください。

回答No.2

ben0514

購入資金は、1から3の購入者それぞれが用意できるということでしょうか？
それぞれが自己資金で購入できる、借り入れができるということでしょうか？

このような話では、相続・相続税の問題のほかに、手続き費用や他の税金にも注意が必要です。

現社長のお金で買うのであれば、法人名義となれば法人が現社長から借入することとなります。
法人への貸付金を現車等が持つこととなり、これは相続財産にもなります。

同様に娘名義となれば、娘が贈与を受けたなどと言われかねず、最悪相続税より高い贈与税の負担が必要となります。

法人の資金で購入し、現社長や娘の名義とするのであれば、法人から借金をすることとなり、法人の決算書にも乗るようにもなります。返済義務が続くことにもなります。

最終的に娘名義とすると考えた場合、名義が変わるたびに登録免許税が必要となります。不動産価値に応じた税金が手続ごとに発生するため、名義が変わるたびにお金がかかります。名義が変わる理由によって、他の税金にも注意が必要です。他の利害関係者である現社長の相続人の理解がなければ、相続となった際に予定外の状態になる場合もあります。

法人で購入した際の株価計算をどのように考えているかわかりませんが、法人の資産で資産を購入すれば、法人の総資産は変わりません。購入後の時価評価による影響が大きいのであれば病むを得ませんがね。
法人が借入しての購入も同様です。資産と同額の債務が増えるため、純資産額は影響しません。時価評価の話は同様です。

多くのことを検討すべきであり、質問の内容だけでは判断ができません。
資産から生み出される利益に対する税金面も考慮しなければなりませんしね。

お礼

おっしゃる通り、それぞれが資金を負担できる用意があります。
法人で購入する場合のみは借入金によることになりますが、それもすでに借り入れる準備があります。

いちど専門家に相談してみます。

詳しいご意見ありがとうございました。

回答No.1

SRLeonard

それだけの情報では、最適解は出ないと思いますよ。

・不動産の額
・不動産の購入にあたっての融資の有無や額
・不動産以外の現社長の個人資産の額
・法人の規模（非上場株式の計算方法）
等々分からないと、なんとも言えません。

回答になっていませんが、税理士さん等の専門家に、具体的な数字を並べて相談するのが良いと思います。

また、娘さんが買うにしても、既存の不動産所得と今後予想される不動産所得によっては、娘さんが出資をして不動産賃貸業の会社を作って、その会社で買った方が節税効果があるかも知れません。

お礼

不動産賃貸業をするほどの規模ではないので、そこまでは考えておりません。

一度専門家に相談しようと思います。

ご意見ありがとうございました。