子供と共有で住宅購入

質問

新居を購入するにあたり、相続税対策として、同居する子供を1：1の共有にして、私は手持ち資金、子供はローンで購入。ローン返済は暦年贈与で返済しようと思ってます。
同居している限り、問題ないと思いますが、将来独立した場合はどうなのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

> 同居している限り、問題ないと思いますが

　私は「問題あり」と思います。

　その計画だと、１つの贈与（贈与額は新居代金の半額）契約の、分割履行として、「新居代金の半額」に対しての贈与税が最初の年に一気に課されるはずだ、と思います。

　例えば、新居代金が4,000万円だとすると、2,000万円に対する贈与税を、最初の年（正確には翌年の3月31日まで）に納税しないといけません。

　当然、申告もそのように（2,000万円の贈与として申告）しないといけません。

　新居購入ということだと、登記が移動すると思いますが、登記をすればそれは税務署に把握されます。

　その結果、購入資金をどうやって得たか「お尋ね」が来る可能性が非常に高いと考えられます。そうなれば、ウソを書くわけにはいきませんから、資金計画もバレます。

> 将来独立した場合はどうなのでしょうか

　「暦年課税は相手が同居している場合に限り認める」とかいう規定は存在しません。

　したがって仮に、仮定の話として「暦年贈与が成立する」としたら、独立しようがしまいが、相続人であろうが赤の他人であろうが、暦年課税でＯＫです。

　但し、滅多にないことですがお子さんが意識不明になっていたり、贈与を受けていることを知らなかったりすると、マズいですね。贈与も契約の一種ですので、お子さんがそれを認識して、許諾していないといけません。

　問題は、お子さんが住宅ローンを使う場合でしょ。

　住宅ローンは金利や税金で優遇されていますが、それは「自分が住む住宅を得るための資金だから」という理由での優遇ですので、契約書を見てみないと厳密には言えませんが、住まないなら契約違反としてローンを一括返済しなければならなくなるカモしれません。

回答No.1

titelist1

自分達の家以外に私も息子と共同名義で賃貸用に住宅を幾つか保有しています。相続税対策でもあり家賃収入を得るための不動産投資でもあります。家賃収入は息子の所得で私の持分に相当する家賃分が歴年贈与になります。実際に相続する時には建物価値が低下しているのです。建物価値低下よりも大きな家賃が毎年少しずつですが息子に贈与されてゆくのです。

貴方の場合には子が出て行った時に貴方が子の持ち分相当の家賃を支払い、子がそれでローンを払えば良いのではありませんか。しかし自己資本を自分達のために使ってしまうと相続額の減少であって消極的相続税対策と言えます。如何に多くの資産を子に渡せるかが相続税対策です。

お礼

ご返事ありがとうございます。
節税対策としては適当でなかったので、あきらめます。