土地 建物 売買するにあたって No2

質問

以前、こちらで「土地　建物　売買するにあたって」と質問させていただきました。
ありがとうございます。

今の段階・・・
不動産屋さん連携の司法書士さんにお願いして「遺産分割協議書」を作成していただき、不動産屋さんで公開していただいています。
登記簿を母名義に変更していただき、売却できたら母と姉妹（2人）で分割します。

司法書士さんの手数料も不動産屋さんによってまちまちで、今回お願いした不動産屋さんと連携してる司法書士さんは個人で聞いたところとほぼ変わらず、良心的でしたのでお願いしました。
ようやくここまで...という感じです。

不動産売却価格も猫の額ほどのものなので設定は1500万円ほどです。
有難いことに何件かの問い合わせがあるようでまとまってくれば...と思っています。

そこで・・・
気が早いですが、売却がすべて終わり、売却金額が振り込まれたとします。

税金のことなのですが・・・
諸々の手数料などをお支払いし、手元に残ったすぐ金額を分割していいのでしょうか？

私はそういうことも含めて不動産屋さんが教えてくれるものだと思っていましたが、ある程度までは助言いただけても、「その後の事は税理士さんになりますので・・・」と一線を越えません。

以前、「売却できた時の金額は確定申告か何か必要ですか？」と他の司法書士さんにいろいろ聞いていた時、含み笑いや、「まぁ...金額も大きくないですしね...」などと、やはり明確な答えはいただけませんでした。

本当のところはどうなのでしょうか？

この不動産を買った時より売却金額は増えてないし、1500万円程度だし、特に確定申告は必要ないと考えていいのでしょうか？
それとも本当はしなければいけないことなのでしょうか？
とは言え、100人が100人してるわけでもないということですか？（ハッキリ答えにくいですね。苦笑）
確定申告はこの1500万円、もしくは実際の売却金額にかかるのですか？
それとも個々に分割した金額にかかるものですか？（個々がしなければならない）

不動産ＨＰをいろいろ見ても難しくてわかりません。
細々ありますが、どなたかまた教えていただけませんか？

聞いておかないとサッサと分割して、後で知った...ということにも成りかねないと思ったので・・・
よろしくお願いします。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

>司法書士さんにお願いして「遺産分割協議書」を作成していただき、・・・・・
　登記簿を母名義に変更していただき、売却できたら母と姉妹（2人）で分割します。

もう既に母名義で登記したのですか？
母名義で登記済みなら、売却代金を子2人に分配すればそれは母から子への贈与となります。遺産分割協議で母親だけが相続し、子は放棄するという内容だから、母の単独名義になるのですから。
まだ登記がされていない状態なら、再度遺産分割協議書を作成しなおしてもらい、3人で持分を有する旨の内容でなければ子が売却代金を無税で受領は出来ませんよ。
まずは、この贈与税の対策がきちんとなされているかどうかが問題です。当方も業者ですが、司法書士は税務の知識はありませんから、不動産業者がアドバイスすべきですが売買専門などの業者でなければ理解していない場合も多いです。

既に登記済みなら、母親が65歳以上であれば相続時課税清算制度を利用するか？年間110万までの非課税枠を利用して数年に分けて贈与を受けるか？など講じませんとバレた場合は、キッチリ贈与税を徴収されますよ。

売却後の譲渡取得税に関しては、取得費（父が取得した価額）がその当事の契約書などで明確になり、譲渡所得が無いならば申告しなくとも大丈夫です。

相続、贈与、譲渡所得という3種類の税金に対して考える必要があります。

お礼

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

補足

＞もう既に母名義で登記したのですか？
はい、完了しています。
言葉足らずのところもあり付け足します。

遺産分割協議書には「遺産の分割」と「代償財産」と書かれており、「遺産の分割」に母が土地建物を取得すると記入されています。
「代償財産」の部分に売却が完了したら母は私と妹に金銭をもって交付する、とのことが記入されています。
分配率も書かれています。

それでも母からの生前贈与になってしまうのでしょうか…
でも、もう今更どうすることもできないですよね…
ほんとに難しいですね…
もう...投げ出したくなりました（泣）

どういうところで相談したらいいのでしょうか？