既存住宅性能評価とホームインスペクションについて

質問

正式認可された擁壁の崖地（2~3m）の上に建てられた築10年未満の中古一戸建ての購入を考えています。

物件が問題ないか、第三者にチェックしてもらいたいと考えています。
どのようなチェックを依頼するのがおすすめかご意見いただけますと幸いです。

種類としておおむね下記2種類があるのかなと考えています。
　・既存住宅性能評価　・・・　国で定められた公式な評価書
　・ホームインスペクション　・・・　一般企業が独自に定めた調査内容

耐震性などは大変気になっています。
ホームインスペクションは設計図書などをチェックする様子ではなく、
どちらかといえば「既存住宅性能評価」は設計図書で耐震評価してもらえるのかなと
考えていますが、あまり利用されていないよう感じます。

また、決まった評価書のみで実態がどうかという点で教えていただけないとしたら
ホームインスペクションのほうがよいということもあるかもと考えています。

実績は少なそうであるが、設計図書も確認いただけ、国で決められた正式な評価書をいただけそうな「既存住宅性能評価」か、ある程度柔軟？な調査で、利用実績が多そうな「ホームインスペクション」か現状どちらがよいものでしょうか。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

3.11被災地の不動産業者です。

あくまで耐震性を気にされているなら、記載されたような評価法では意味は無いでしょう。
中古の売買時に利用することもありますが、図面と照らしてちょっと見る程度の目視検査ですし、建物の内部をくまなく見るわけでもありませんから。
計測などは行いませんよ。

また耐震性の評価はあくまで図面を元に評価しますから、現状の施工がどうか？基礎や地盤がどうかは全く別問題であり、現在新築しようとしても3.11規模の地震での損傷を保証するものではありません。

その住宅の確認申請当事の基準がクリアされているかどうかだけが判断基準であり、そうなると設計基準は１０年前であれば現在とそうかわりませんから、ただ合格ということになります。

得に擁壁は、擁壁自体が割れて損傷したという事例は新しいものではほとんどありません。
2ｍ以上の擁壁があるということは土地自体が切り土盛り土があるという土地であると捉えたほうがよく、その土地の浅い部分に断層があるかどうか？が一番問題で、3.11はこの浅い部分の断層が動いて低いほうへづれたことにより、宅地が割れました。また、擁壁が載っている隣地側（隣地や道路）の低い方の地盤が下がりこれにより、擁壁が傾いたり倒れたりしたのです。
上記の様な事例は、図面や外観からの目視ではまず想定できないでしょう。
しかし、宮城県仙台市ですが上記はＲＣなどの新しい擁壁であればそうなったのは、ほんの一部です。
これがボーリング調査しないとその土地の深い層がどうなっているのかわかりませんから、既存住宅ではほぼ、調査不可能です。

住宅は、基礎に傾きや割れ損傷などがないか？建物に傾きが無いか？雨漏りなどが無く、躯体に損傷が無いか？ぐらいが問題であり、既存住宅であればそこさえ大丈夫であれば、あとは容認するしかありません。擁壁なども見ての損傷や傾きがなければ信用するしかありません。
それが信用できないなら、高低差の大きくない物件を探したほうが良いでしょう。

我々が地震後に見て、やっぱりここは・・という被害地域もありましたが、まさかここが？？という擁壁倒壊地区もありました。

どうしても何かの診断が欲しいなら、木造耐震診断に経験豊富な1級建築士事務所へ診断等依頼したほうが、擁壁を含めて（擁壁はあくまで見ての指針程度になるでしょうが）診断結果や注意すべき点のアドバイスなどは得られるでしょう。

建物や擁壁自体を心配なさるより、一番肝心なのはその宅地の造成以前の姿が把握でき、どれだけ盛って切っているのかわかれば一番良いかと思います。
どこに問い合わせればその手の資料の閲覧が可能なのか？仲介業者へ調べてもらってください。
20ｍ以上の盛り土地域は3.11で何らかの被害を受けています。それ以外は断層に左右されますから、現状では大丈夫というだけで、今後の保証を得られることはありません。
また、耐震診断も建物が倒壊つぶれて命を落とすことを無くすのが指針であり、大地震後も建物をそのままダメージ無く使えるということではありません。

お礼

大変わかりやすく、ごもっともなご回答ありがとうございます。
なかなかはっきりさせるのはむずかしく、ある程度リスクを許容するか、リスクが低い物を選ぶかということですね。
造成前の形状について確認してみたいと思います。