REITと実物不動産の価格変動

質問

不動産投資に興味がありますが、実物投資でなく手軽にできるREITにより興味があります。
ですが東証REIT指数のチャートを見るとリーマンショックの前後で最大45%程度下落、
東日本大震災の前後では最大23%程度下落しています。(東日本大震災のときは10日くらいでだいぶ回復しましたが)
個別銘柄の下落率はもっと高くなります。
いくら好利回りが魅力のREITでも、暴落時にはこれだけ下がるのかと思うと躊躇してしまいます。

実物の不動産投資においても土地や住宅の価格は下がる時はREITと同じくらい暴落するものなのでしょうか？
別の言い方をすると、REITの値動きの変動幅と同じくらい実物不動産も価格が変動するものなのでしょうか？

REITは上場されている商品なので、実物不動産よりもちょっとした投資家の思惑で値が荒れやすいのではないかと思うのですが。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　お書きのような事情では、不動産の実物価格は浮動しません。家賃と一緒です。

　大蔵省の役人たち（ちょうどいま天下りで問題になっている人たち）がかつて、バブルに「総量規制」というミサイルを撃ち込んで大爆発させましたが、あんなような、超愚か且つ超過激なことをしなければ、長いスパンで変化します。

　だいたい比較しようにも、価格が一般に公開されていませんから、一般人は価格変動を知る術がありませんが、それは横に置くとして。

　不動産の売買では、売りたい、買いたい価格は、そう考えた人が不動産業者にその旨通知して、相手を募集します。

　業者はそれをもとに広告などをするわけですので、業者も、それを見て行動を起こす相手（売り出し広告の場合は買い手）も、簡単に変化されては困るのです。

　昨日の広告では１０００万の土地を、今日見に行ったら景気刺激策期待で１５００万円に上がっていた、なんてことになったら、業者は客から「詐欺だ！」と言われることでしょう。「交通費返せ！」くらいは間違いなく言われます。

　客としても、ずっと１５００万円ならあきらめることもできるでしょうが、「翌日は落胆ウリで９００万円になっているかもしれませんよ」なんてことになったら、怖くて買えません。

　自分の奥さんがお隣さんから、「おたく、その土地１５００万で買ったの？うちは９００万よ。だから差額分を家に使えたの。りっぱな家が建ったの」とか言われるかもと思ったら、買えないでしょ。夫婦ゲンカのタネです。

　ということで、利害は一致していて、短期間に変動するようなことはめったにありません。

　発生するのは放射能災害のような、１年２年では取り除けない災害が起きた場所の価格や、総量規制によるバブル破壊ような後先考えない短絡した政策を採用した時くらいでしょう。

　いくら大きいと言っても１企業が倒産したくらいでリートのような激しい変動はおきません。

お礼

そうですよね。実物不動産がそんな短期間に激しく上下したら困りますね。
それにリートの場合は毎日の値動きが簡単に見れてしまうので、
激しく上下したら私には精神衛生上良く無さそうに思います。
その点では価格が安定していて現在価格が簡単には分からない実物不動産のほうが魅力を感じます。
ありがとうございました。

回答No.3

fpadviseok

他の方の回答でほぼ出し尽くしたようですが、私のREITに関する考えも。。。

REITは面白い投資だと思います。他の投資信託とはちょっと雰囲気が違うと言うか、その独特の投資感覚が合う人と合わない人がいるでしょうね。

専門家でもREITの投資は短期的に回すか、長期的な保有か分かれるところですが、私は基本短期的な運用があっているのではないかと思います。

ただ一つだけ言えるのは、他の投資信託より分かりやすいです。買い時と売り時、そして買う銘柄等、間違わなければ安定した儲けが出せると思います。それと価格変動が激しいから敬遠する人もいますが、価格が持ち直すのも早いと思いますから、短期的な投資をするにはいい商品だと思います。

財閥系のリートっていうのはそのとおりですね。

私もこのリートが自分の投資感覚に合っているのでやっています。

お礼

短期的ということはキャピタルゲイン狙いということでしょうか。
ご意見ありがとうございました。

回答No.1

k63366336

素人の爺です。
実際にリートを所有しています。（リーショック後の急落時に購入）

都会のビル・・・個人で所有している方もあろうかとは思いますが、実際には会社所有、生命保険会社所有、私募ファンド所有、非上場リート、上場リートなど様々な所有形態があります。
リートはまた年数が浅いため「金融商品」としての価値は十分認知されていません。ですので、公的年金、企業年金、生命保険会社は購入してきません。
実際の購入者は「銀行特に地方銀行」「リートの投資信託」「海外のファンド」「個人」となります。
この内売買を盛んに行うのは「個人」と「海外のファンド」です。
またリートは銀行から融資を受けて不動産を購入しますが、まだ金融商品と認知されていないため、長期のローンが組めません（個人で言うと住宅ローンが組めなくて短期で融資をしてむらうイメージです）
ですのでリーマンショック時は財務基盤の弱いリートは法外な融資手数料（金利）を要求され、実際に倒産寸前まで追い詰められました。ではリート以外の不動産はどうでしょう？確かに倒産した不動産業者もあったでしょうが、貸しビル業者が倒産したことはほとんどありません。
それほど貸しビル業は安定した事業なのです。

最近はさすがに「あくどい銀行」もリートを追い詰めると不動産価格が下落し、自分で自分の首を絞めることが分かったか、仮にリーマンショックが再来しても「以前のような法外な金利手数料を要求することはできません・・・日本銀行もリートを所有しているので）

しかし投資口価格が乱高下するということは儲けのチャンスでもあります。配当利率が６～７％前後で購入できれば（何度でもチャンスがあります）配当金が生活費として役立ちます。（小遣いの程度を超えていきます）

リートは株数が少なくないので、個人の狼狽売りでも簡単に値下がりします。
基本的には倒産はありませんが、不況時は法外な金利手数料を要求されますから、要求されないような（要求しにくい）「財閥系」のリートが安全かと思います。

購入は「値下がりを待ってから」がリートの基本です。
リートの単価は実態経済と関係ありません。
相場ですから単なる「風のうわさ」で簡単に乱高下します。
しかし優良リートの分配金は株価に関係なく毎年ほぼ一定です。
ですので悪い「風のうわさ」が吹くのを待っている（株価の下がるのを待っている）人（購入希望者）も沢山います。

お礼

> リートは株数が少なくないので、個人の狼狽売りでも簡単に値下がりします。
> 購入は「値下がりを待ってから」がリートの基本です。
> リートの単価は実態経済と関係ありません。

なるほど、やはりリートは実態とは関係なく投資家の思惑で上下するのですね。
丁寧に説明していただき、ありがとうございました。