Ｊ REIT 投資信託について

質問

投資初心者です。
現在、Ｊ　REITに興味を持っています。
調べていますと、投資信託では、毎月配当のもので、現在基準価格が７５００円ぐらいで、
毎月分配が６５円です。
単純に利回りで計算すると、１０％ぐらいになります。

一方、現物のREITを買うと、利回りは、平均すると４～５％ぐらいです。

一見投資信託の方が、利回りが良く見えますが、もともと投資信託は、J REITで構成
されているので、利回りにそんな差がでるのが、わかりません。

相場が上がった分を原資に配当にまわしているのか、基準価格を下げて配当しているのか
（いわいる蛸足配当）どうでしょうか？教えてください。

信託報酬を取られるぐらいなら、自分で現物のREITを購入したほうが得と思うのですが、
いかがでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　要するに、それぞれの会社の株を買うか、株式投信の投資口を買うか、の違いと同じです。

　故に、質問者さんがどれくらいの眼力があるかによりますので、回答者としてはどっちがいいとは言いがたいものがありますね。

　一口に「Ｊ－リート」、不動産投資会社と言っても、何に投資しているのかによってエライ違いがあります。

　例えば、親会社（建設会社）が売り損なった住宅用マンションなどを押しつけられて成立しているリートもあります。売れない物件を貸しても安く貸すしかないわけで、利益は出ません。

　そういうものと、まともな不動産に投資しているリートの配当を比べると大差が出ます。

　まともな不動産に投資していても、優良物件に投資している場合とそれほどでもでもない物件に投資している場合があります。

　漫然と投資しただけの会社と、投資後にキチンと管理（テナントへの売り込みをしたり、時代などを考えて改装や買い換えなど）している投資会社との違い・・・ などなど、配当が変わる要因はたくさんあります。

　また投資会社に責任がない場合もあります。

　私の記憶では「まだない」と思うのですが、税制上「リート」としての優遇を受けられなくなるケースもあります。優遇要件を外れるとガッツリ（二重に）税金を取られるので、これも配当可能額に大差が出ます（もうちょっとでそうなりかけたリートはあります）。

　あまり優良物件ばかりをもちすぎたり、不人気で価格が安くなりすぎるとそうなるリスクが高くなったりします。

　そんなわけで、直接、不動産投資法人に投資していると、大もうけできる場合もあれば、倒産寸前になって大損する場合もあります。一般の株と同じです。

　他方、リートに投資するファンドを買うと、それが平均化されますので、（ファンドマネージャーの力量が大きく左右しますが）大もうけできない反面、大損することも少なくなります。

　一長一短ということです。

　質問者さんが書かれた配当の違いは、何時、何にどれほど投資したファンドなのかによって、ファンドの実入りが違いますから、一概に「たこ足だ」とは言えません。

　リートからたくさん配当を受ければ、たくさん配当できるわけですから。

　確実に言えることは、同じ時期に同じリートに同じ口数だけ投資しているファンドがあったとしたら、毎月分配型は「損だ」ということですね。

　毎月決算をします。決算して、質問者さんたちへの配当を計算し、通知し、振り込む・・・ その費用は膨大です。

　その膨大な費用は、本来質問者さんたちに支払われたはずの「利益」から出ますから、当然、質問者さんたちが受け取る分配は減ります。

　ですから、同じ時期に同じリートに同じ口数だけ投資したファンドなのに、毎月分配型のほうが配当が良いとしたら、それはたこ足です。

　そうでなければ、半年型が異状に高い管理手数料を取っているか・・・ 多少の高い安いはありますが、異状に高いというのは聞いたことがないので、おそらくたこ足でしょうね。

　私個人は、体験上、株にしろリートにしろ、「ファンドマネージャーの能力」というのを全然信じていませんので、自分でやりますが、質問者さんにもそうしろとは言えませんね。誰も言えないと思いますよ。

回答No.3

hbafe88

蛸足配当です。

回答No.1

86863131

リートの投資信託と現物のリートの大きな違いですが、前者が各銘柄の値動きにあまり大きな差のない指標そのものを買うような、他人任せのファンド・オブ・ファンズで購入手数料の他に株価が上がろうが下がろうが間接的に信託報酬を取られるのに対して、後者は銘柄を選択して株式と同じ売買手数料を支払って自己責任のルールのもと一株当たり利益の殆どを分配金として貰うという点にあります。従って、両者を同時期に購入して売却した場合、配当金と売却の損益を合計した利回りは理論上では前者のそれよりも後者の株式益回りの方が大きいということになります。
ただし、前者の買い方の基本がドルコスト平均法で時間分散を図るのに対して、後者の買い方はリートだけでなく他の株式や債券との分散を図りつつ、かつリートの宿命とも言うべき公募増資や分配金の多寡による価格変動に対処すべく場合によっては押目買いを基本に調整用の売買により持高と平均取得単価を一定の安全なレベルに保つというメインテナンスが必要になります。
その上で、５％以上の配当利回りを得られるようにしたら、現物のリートは下手な不動産投資や投資信託よりも格好の長期投資向けの金融商品と申せましょう。
かく言う自分も、今年早々からリートの利回りの良さに着目し株の売却益で数銘柄を購入し保有していますが、下落基調にあるとはいえ（ということは、これから買い時でもあるわけですが）、今のところ野村不動産マスターファンド以外は押目買いの必要がないほどの含み益があります。
今は株式と連動する形で値上り材料に欠ける形のリートですが、配当落日あたりに一段と安く押目買いして行ければ、資産株化も夢ではないので、ご健闘をお祈りする次第です。

お礼

的確な解説ありがとうございます。
配当落日に買うというのは、確かに長い目で見ると確実な投資ですね。
大変参考になりました。