建物の賃貸契約について。直接契約or業者中介？

質問

自己所有の一戸建て住宅の運用法を検討していたところ、喫茶の店舗として借りたいという人が現れ、これから協議に入るところですが、契約の形態として、直接契約、あるいは仲介業者を通すなど、どんな方法があるのでしょうか？詳しい方、メリット、デメリット含め教えて頂けると幸いです。

回答No.1

mu128

まずは、当然のことですが、直接契約よりも仲介業者を通した方が
費用がかかります。
仲介手数料や広告料（広告した訳ではないですが、オマケとして
要求される業者もいます）は契約時に発生しますし、
もし、管理も任せるということになれば、月にいくらかという管理料も
発生してきます。
管理を任せる任せないは、不動産会社との話し合いになりますが、
任せなければ、管理料は負担しなくてもいいですが、何かトラブルが
あった場合に、相談者さんが動かないといけません。

契約をどのようにするのかは、相談者さんがどこまで知っているか、
また、どこまで管理できそうか、などの状況にもよります。

自分で契約書を作成して、管理も２４時間３６５日、何があっても
対応できるということであれば、仲介業者など通さなくてもいいでしょう。
だけど、もし、普段は仕事をしていて、連絡があってもすぐに対応できない
ということであれば、どこかの業者さんに管理してもらったほうが
いいと思います。
店舗ということですと、平日昼間などでも何があるかわかりませんのでね。

直接契約、仲介業者を通しての契約、いずれにしても、保証人は絶対に
付けて下さい。
どのような借主なのかわかりませんが、それが信頼できる人であっても
決まりだからということで保証人を要求して下さい。

もし、今後、自分でその建物を使いたい時や、売りたい時がくると
思われるのであれば、「定期借家契約」という契約にしましょう。
これにしておけば、相談者さんが解約したいなぁと思ったら、
その期間がくれば契約解除させることができます。

最初の契約のことを前提にして質問されていますが、管理をどうするか
で考えたほうがいいと思います。順序としては、
１．まず、相談者さんが管理できるかどうか？
管理できなければ契約するのも、不動産会社に任せるべきです。
２．自分で管理できる場合は、契約を直接契約にするかどうかを
考えます。直接契約の場合は、契約書作成します。
３．仲介を不動産会社に依頼する場合は、いくつかの不動産会社と
話し合ってみるのがいいでしょう。
仲介手数料だけでも不動産会社によっては、喜んで契約手続きをする
ところがあると思いますし、良心的なところであれば、募集をした
訳でもないからと、仲介手数料を半額くらいにしてくれるところも
あるかもしれません。

ただし、保証人になってくれる人がいなかった場合は、
保証人なしで契約するか、保証会社へ加入してもらうかの選択に
なりますが、個人の大家さんでは、保証会社を扱うことができない
ところがほとんどなので、そういう場合は、不動産会社を仲介
させるしかありません。

また、注意点として、火災保険への加入をしてもらうようにしましょう。
借主としても、何かあった時のために、火災保険に加入すべきです。
これも、不動産会社であれば、火災保険会社の代理店になっている
ところが多いと思いますので、そこで手続きをしてもらえば
いいと思います。
直接契約の場合は、借主側でどこか火災保険に入ってもらうように
しましょう。
そういう意味でも、契約書には、「借主は契約期間中、火災保険へ
加入することを要する」旨の規定をいれておいたほうがいいです。

あとは、不動産会社にもいろいろといます。
親切なところもあれば、不親切なところもあります。
どこに頼むかによって、契約後に、どのようなことになるかが
全く違う場合もあるでしょう。
管理してもらうことになったとしても、相談者さんが思っていた
以上にやってくれない会社もいます。
なので、そういった点はよく話し合って、書面化しておくと
いいでしょう。