土地売却に関わる税金について

質問

土地の売却ですが聞きましたら長期なので税金が20％だと言われました。
名義は無くなった人も含め3人です。
そのうちで生きている人は叔父だけですが別のところに住んでいます。
司法書士さんにそれぞれの持ち分の割合は教えてもらいましたが税金の申告のことがぴんと来ません。
人数が多いので誰か代表者が契約してお金を分配するとしたら全員が申告をすることになりますか？　それとも一家族ごとまとめて誰かが代表して申告してもいいのでしょうか。
受け取った金額によっては扶養を外されたり年金が減らされたりすることってやはりありますか？
割り切れない数字のときはどうするのでしょう。あと、分配した際に領収書とかもらいますか？

代表者が全額もらって税金を払った後分配してもいいのかなと思いますが、その際また他に税金がかかったりするんでしょうか。
（叔父はそれだともらう金額が少ないし時間がかかるから難色を示しています）
売却するに当たって数件回りましたが司法書士さんも不動産屋さんも税理士さんも人によって違う回答ありきなのでちょっと困ってます。（それぞれ聞いて回るのも大変）
他の人の持ち分を買って名前を一つにして売るということも考えましたがそれほどの持ち合わせもありません。それにそれだと他の人にお金を払うのは贈与になるから払った人が贈与税を払わなきゃいけないとも言われました。20％の他に税金がかかるのは大変です。

結構頭の中がごちゃごちゃでわかりにくくてすみません。
特に税金はちょっと書き方を間違えると鬼の首を取ったような勢いでやってこられるというイメージが強くて怖いです。
半分は愚痴のようなものですが、同じような経験をされた方がいらっしゃいましたら何でもいいので回答頂けるとありがたいです。

実際に不動産など回る人はとても大変なので少し多めに欲しいところですよね。

回答No.3

ben0514

土地の売買ということですから、税理士へ相談されるべきです。

安易な回答に思えるかもしれませんが、説明に自信がないような人であれば、このようになるのです。

理由としては、売却に伴う税金、すなわち譲渡所得が生じたことによる所得税の申告と納付を自ら行わなければならないのです。
税務署が勝手に課税するものではないのです。ただ、無申告などで放置した場合にはほとんどの場合税務署にばれることとなります。本来自己申告すべきところをせずにばれれば、本来納めるべき税金に無申告加算や延滞などが加算されることになり、ばからしいことでしょう。ばれた時期によっては、税金が倍になるかもしれませんからね。

また、給与所得の医療費控除による還付の申告などとわけがちがい、申告は難しいものとなることでしょう。ご自身の状況の説明に自信がないのであれば、専門家の聞き取りによる申告書類の作成を受ける必要が出てくることでしょうね。

普通の売買であっても面倒なものにもかかわらず、共有なのですから面倒です。
家単位で考えるのは、国民健康保険ぐらいのものです。税金などは、個人他印で考えるものです。
売買をしようとしても、死人は売買できません。相続手続きも必要となることでしょう。
もちろん相続手続きで人がが相続して売却するのであれば、申告は一人で済むことでしょう。しかし、お金が入ることが分かっているのに、自分の権利を放棄する人はまずいないでしょう。
１人で売却して、売却代金の一部を共有者に渡すという方法がありますが、その場合には贈与の扱いとなってさらに高い贈与税が発生する可能性もあることでしょう。

所得税が変わるとなれば、住民税が変わります。２０％というものは、所得税と住民税を合わせたものだと思いますがね。それ以外に、あなたがたが国民健康保険加入者であれば、保険料も跳ね上がることになります。また、小さいお子さんがいる家庭の人がいれば、保育園の費用も跳ね上がる可能性があることでしょう。

遺産分割協議にて、代償金を支払うことを前提に土地のすべてを一人で相続するという方法もあることでしょう。そうすれば、代償金をもらった人は、あくまでも現金で相続する予定ですので、売買の税金は関係なくなります。ただ、代償金の計算をする際に、先に説明した所得税以外のもろもろの費用負担を考慮しないと、代表として売買をし、代償金を支払う人の負担が大きすぎてしまいますからね。

このようなことを考慮しようとすれば、素人では難しいでしょうね。また遺産分割協議書などを含めて専門家に依頼しようとする場合には、税理士だけでなく、司法書士などの力を借りる必要があるでしょう。
総合事務所などで税理士も司法書士もいるようなところへ相談されうべきだと思います。

お礼

ありがとうございました

回答No.2

hata79

ご質問を読んで「司法書士さんも不動産屋さんも税理士さんも人によって違う回答ありきなのでちょっと困ってます」が悩みの要点だと思います。

税金の相談は税理士が専門です。
専門家でない司法書士、不動産屋の意見を「人によって違う」と受け止めてます。
司法書士や不動産屋は、失礼ながら税の専門家ではないですよ。意見が違っているなら、どちらの意見を採用するかは、悩むことではないと思いますが。

「土地を売りたい→税金対策はどうする」が悩みの根本なのですから、税理士を相談窓口にしましょう。
不動産の登記の問題は司法書士が専門ですので、税理士が司法書士に依頼するでしょうし、売買契約書の作成などは不動産屋の領域ですから、税理士が不動産屋に任せるでしょう。
それぞれ専門が違いますが、とりまとめを税理士に依頼する形でよいと思います。

税理士の意見を聞いていながら、その他の意見を耳にしてしまって「なんだか色々あるんだ」と悩むという、傍からみてると「何を悩んでるのだ」という方が稀に居られますが、失礼ながら貴方をその１人になりかけてます。

税金の相談を税理士にして、セカンドオピニオンとして他の税理士の意見を聞くというなら納得しますが、セカンドオピニオンが司法書士だとか不動産屋では話しになっておりません。

お礼

ありがとうございました

回答No.1

ma-fuji

＞人数が多いので誰か代表者が契約してお金を分配するとしたら全員が申告をすることになりますか？　それとも一家族ごとまとめて誰かが代表して申告してもいいのでしょうか。
名義人は３人ですよね。
なお、亡くなった人（２人）の持ち分は、まず、相続登記しないと売れませんが…。
それをやってもらう必要があるでしょう。
「１家族ごとに代表して」という意味がよくわからないですが、亡くなった人の家族ということでしょうか？
亡くなった人の分は相続人が多く、しかも、その人たち全員が相続するんでしょうか？
とにかく、まず、相続登記をしないと、買った人が所有権移転登記できません。
叔父さんの持ち分だけを売るならできるでしょうが…。

＞人数が多いので誰か代表者が契約してお金を分配するとしたら全員が申告をすることになりますか？
そのとおりです。
税金は個人ごとにかかるものです。
なお、通常、売買契約は名義人全員と契約します。
前にも書きましたが、名義人（相続未登記含め）３人ですよね。

＞受け取った金額によっては扶養を外されたり年金が減らされたりすることってやはりありますか？
扶養には税金上の扶養と健康保険の扶養があります。
税金上は所得が３８万円を越えれば扶養にはできません。
健康保険の扶養は、通常、恒常的な収入ではないので外れないことも多いですが、健康保険によって考え方は違うので健康保険の事務局に確認されることをおすすめします。
なお、年金の減額はありません。

＞他の人の持ち分を買って名前を一つにして売るということも考えましたがそれほどの持ち合わせもありません。それにそれだと他の人にお金を払うのは贈与になるから払った人が贈与税を払わなきゃいけないとも言われました
いいえ。
買ったなら「売買」ですから贈与税はかかりません。
売った人に、「所得税」がかかるだけです。
叔父さんが「もらった」なら、叔父さんに贈与税がかかりますが…。

お礼

ありがとうございました