定期借地権について

質問

QNo.810615で借地権の贈与について質問したものです。

問題の解決方法として「定期借地権」のアドバイスを頂戴したのですが、よくよく考えると定期借地権は原則更地返還なので、今回のケース（一般住居で取壊予定はない）では難しいのではと考えました。

そこで質問なのですが、「定期借地権」の契約で契約者間の合意で更地返還しないことを定めるのは有効なのでしょうか？
（更地返還しないのなら定期借地の趣旨から外れ、一般借地と同じ気もしますが・・・）

宜しくお願い致します。

回答No.5

noname#11476 · ベストアンサー

>最終的にAが親戚Bの土地を買取る予定です。
でしたよね。なので何故５０年後の話が出てくるのか理解できなかったのです。

５０年以内には土地を買い取るわけですから、定期借地権で何の問題もないように思うのですが、違うのでしょうか？
定期借地権が切れる前でも売買は出来るし、その方がいいでしょう。
売買した時点で定期借地の契約は終了としますし、あまり時間が経ちすぎると当事者の代が変わって厄介な話になりますから。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
（パソコンがダウンしていました）
アドバイス頂いた内容から、再度最善の方法を組み立てたいと思います。
色々な視点からの助言で役に立ちましたよ。
有難うございました。

回答No.6

zuru

前の質問がよくわからないですが・・

５０年以内の土地の売買は価格の半値になりますね。もしも地主が手放す場合、借り主は公示価格の半額で購入できます。もっとも地主側はそんな損な取り引きはしないですよねえ～っと不動産屋は言っていましたが。
これが贈与の対象になるのかは不明です。

お礼

何度も回答有難うございました。
実務で経験がなかったのでアドバイス参考になりました。

回答No.4

noname#11476

>３．建物は物理的に取壊すことは前提としていない
物理的に壊すことが前提でなくても、借地権は無くなるので、建物は壊すかそのまま地主に引き渡す（有償／無償はどちらでも）しか無いのですけど、それはおわかりですよね？

有償又は無償で地主に引き渡すのであれば良いと言うことでしょうか？
それであれば定期借地ならばそういう契約は可能です。

建物の所有権をそのまま持っているということは、つまり借地を続けるということですから、借地権が続いていなければなりませんから、そういう意味であればやはり普通の借地とする以外には方法が無くなります。

お礼

何度も回答頂き申し訳ないです。

QNo.810615の質問分に記載していますが、最終的にAが親戚Bの土地を買取る予定です。
つまり、親戚B土地を買取る時＝借地契約の終了になるように考えています。
その上でアドバイス頂いた定期借地権で契約できればと考えていました。

回答No.3

noname#11476

なんか少し前提条件が変わっているようですね。

もし普通の借地と同等に使いたいということであれば、借地権の設定を行う以外には無いと思いますけど。。。
（更地返還か必要かどうかは契約次第で自由になります。土地を返すことが決まっているだけですからそのまま渡すのでもよいです。建物買取の定期借地もあります。）

使用借地にしても借地権は主張できませんから相手が立ち退けといわれれば権利主張できません。
定期借地はそれが明文化されているだけです。

普通に土地に建物を建てる、その上借地権も主張するということであれば、基本的にその土地の価値をもらうことになりますから、当然借地権の権利金を支払わないといけないのです。それを支払わないということは、結局贈与なのです。たとえば建物を売却するときには、借地権があるということで売却となりますので、その価値を享受できるのですから。

今回の話では

借地権を設定したくないという話（＝土地を借り続ける権利を持たない）

だったのでそれなら定期借地で貸して、期限がくるときにはまた次の話をすればよい、あるいはその前に買い取ればよいという話だったのです。

契約時にずっと借りたままという契約にするのであればそれは借地権を設定したのとなんら変わりありませんから、当然借地権として扱われるべきものなのです。法律では借地権は保護しますが、それ以外であれば保護する法的根拠はないので、たとえばそのような契約を行っても相続されるかどうかは不明ですよ。つまり双方の契約者のどちらかががなくなった場合はその契約は終了の可能性があります。

一度きちんと専門家にご相談された方がよいと思いますよ。本当に。

建物を立て続ける権利を確保したいのであれば、

　・借地権を設定し、権利金は分割払いとする
　・正当な借地料を支払う

のどちらかしか解決の道は無いのではと思います。

ちなみに法人の場合にのみ借地権無償返還が認められているという理由はおそらく、そもそも贈与税は相続税逃れの対策として出来たものなので、相手が法人の場合は法人が相続人には普通ならないから、便宜を図って抜け道を用意しただけではないかと思います。
そうしないと相続が絡んだときに困るじゃないですか。
実質借地権がある建物を相続したというのであれば、それなりの評価をしなければなりません。売却するときだって借地権付ということで建物を買う人だっているわけで、そこに経済的価値が生まれているのですから。

やっぱり素人が考える範囲では限界がありますよ。この話は。そう思いませんか？

お礼

何度も回答を頂いて有難うございます。

＞更地返還か必要かどうかは契約次第で自由になります

→この点がはっきりすればmickjey2さんからアドバイス頂いた「定期借地権」でOKなのです。
１．借地権の認定課税の回避
２．親戚Bは扶養から外れたくない
３．建物は物理的に取壊すことは前提としていない
以上の条件のうち、３が曖昧な部分でしたので再度質問した次第です。

回答No.2

zuru

＃１です。

＞契約者間の合意で更地返還しないことを定めるのは有効などうかを知るのは難しいでしょうか

「定期～」の枠組みから逸脱しますよね。そうなってくると通常の「借地権」でＯＫなのではないでしょうか。

「定期～」は「借地権」では地主側に不利な「定住権」（だったか忘れましたが）が５０年の期限で無効になるメリットがあるだけです。通常の「借地権」で契約されるのがベターでしょう。
（親戚でも「定期～」を通常の「借地権」にしたくないとは思いますが・・なんせ５０年後に親戚関係であるか？ってのがネックだと思います）

お礼

再度の回答有難うございました。

QNo.810615の質問の内容に戻ってしまうのですが・・・
一般の借地権で契約する以外方法がないようですね。

回答No.1

zuru

うちは定期借地ですが、「原則５０年」は原則だそうなので延長、短縮はあるそうです。
ただし、貸し主も変わるので契約スタート時には期間の契約は出来ないそうなです。（４０年後ぐらいには契約延長などはできるそうですが、その辺はその時の貸し主との交渉になるみたいです）
いまのところ誰も適用した事のない事例なので不動産屋もよくわからないところもあるんだとか。（貸し主側からすると５０年後に強制執行できるので、その権利を放棄する事はないでしょう）

補足

回答有難うございます。

あまり事例がないので「定期借地権」の契約上、契約者間の合意で更地返還しないことを定めるのは有効などうかを知るのは難しいでしょうか？
（親戚なのでその権利の放棄は応じてくれると思います）