夫婦間の不動産贈与の条件

質問

結婚20年以上の夫婦です。夫名義のマンションがあります。　これを妻名義に変更すると贈与税の配偶者控除が受けられると思います。　評価額は2000万円程度ですので金額的には問題ないと考えております。　問題は、その後もずっと住み続けるという条件です。　贈与を今年の8月頃には完了出来ますが、来年の4月から場合によっては、孫の世話に息子の所に遷る可能性があります。　この場合、贈与されたマンションを賃貸に出すかも知れません。　そのようになった場合、「ずっと住み続ける」条件に反したとして、贈与税を課税される可能性はあるのでしょうか。　もしそのような事があるとすると心配で贈与が出来ません。
専門家の見解をお願い致します。

回答No.3

MSZ006 · ベストアンサー

「ずっと住み続ける」という要件ではなくて、「その後も引き続き居住する【見込み】」という要件だったと思います。

申告期限においては住み続けるつもりだったけれど、その後の事情により住まないことになった。
ということは当然あり得ることで、そういう場合にさかのぼって申告否認される、ということはまずないと思います。

申告期限においても、息子さん宅で同居する【かもしれない】状態であれば、そのまま住み続ける【見込み】ではあるには違いないと思います。
逆に申告期限において息子さんと同居することが確定していたのであれば、要件を満たさなくなります。
この「確定していた」か否かの判断が、申告期限前に引っ越し屋に引っ越しの依頼をしていた等、客観的な判断材料がない限り、外部からは伺い知れません。

お礼

有り難うございます。　その後も住み続けるというのは、確定できませんので、無理ですよね。

回答No.4

MSZ006

蛇足ですが、贈与税がかからないとしても、それ以外に不動産取得税や登録免許税（評価額２０００万として合計で１００万程度）はかかってきますのでお気をつけください。

回答No.2

hata79

真に専門家の意見が欲しいなら、報酬を払って税理士に相談しましょう。
ここで回答されてる方は税理士もいれば、ちょっと知ってる素人もいます。
どちらも「もしものときに責任を取ってくれない」点は同じです。

以下私見です。
条文にも「見込み」となってます。
つまり贈与の段階で「そういう見込みだった」ならよいのです。
居宅だったが、ひとつ商売を始めようと一部店舗にしたら非課税ではなくなって修正申告が必要になったというのではたまりません。

ここで「見込み」というのは、条件ですが、相続税・贈与税での延納などの条件変更がされたときの期限確定の条件ではないでしょう。
農地贈与、相続を受けた者が今後２０年農業をすることを条件に納税の猶予を受けることができますが、２０年経過する前に田畑を売った場合には、納税猶予を受けてる額のうち売った田畑分の税金を払わないといけません。
これを専門用語で期限確定というのですが、配偶者への贈与特例の条件である「今後居住する見込み」は、この期限確定を予測しての条件ではないと考えます。
理由は「長年付き添った配偶者へのお年玉なので、非課税」だからです。
例に出した納税の猶予制度は「本来納税すべきものだけど、条件が揃ってる限り（農業をやってる限り）は、納税せんでいいよ」という制度です。
非課税として条件はあるのですが、それは「見込み」で良いのです。
ずっと住むつもりだったが、その後住めなくなるということは誰にでもあるのです。

ご質問者は失礼ながらあれこれと「今後こうなるかもしれない」と心配をされてますが、いらない心配だと思います。
なぜなら、配偶者から贈与を受ける際に、霊能者に未来を占ってもらって「居宅だけど、後々他人に貸すという事態にはならない。別の処に住むこともなく、死ぬまでその家に住む」という証明を貰わないと、ご質問の贈与を受けられないことになります。

居宅のままでないと駄目というのは、居宅でなくなったときに遡って税金を払ってもらいますよという意味ではないのです。
住む見込みというのも、今後何年間は住んでないとアカンという意味ではないのです。
上記の期限確定条件だというなら、直接納税者の権利侵害になりますので、正確に税法で決めてないと租税法律主義に反します。
例えば「この特例を受けた者は、以後5年間、そこに住んでることを証するために住民票を税務署長に出すこと」「居宅以外の用途に使用してるかどうか、毎年調査する」という規則がないと困ります。
この条文は見込みという、人間の心に聞かないと分からないことを条件にしてる点であいまいですね。

仮に家の贈与を受けた後に、そこに住まなくなって、もったいないので賃貸に出しても「夫から妻への贈与を非課税にしたのは無効だ」と税務署は言い出さないでしょう。
不動産所得の申告を妻が出せばいいだけの話しです。

確実なことは税理士に相談して、万一「こら！！贈与税の非課税適用を受けた家を賃貸に出したらあかんぞ」と税務署から叱られたら、その税理士に責任をとってもらいましょう。
私は「それは、まずない」と思います。
居宅から賃貸になっても同様「非課税扱いだった贈与が取消されることはない」と思います。
理由は、期限確定となるような条件ではないからです。

お礼

有り難うございます。　なかなか難しい問題と思います。　確かに、いつまでという条件は付いていないので、大丈夫そうですが、贈与税を後から払わされるようになったら大変ですから、心配でした。

回答No.1

mukaiyama

＞贈与されたマンションを賃貸に出す…

居住用不動産ではなくなります。
事業用不動産です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4455.htm

＞「ずっと住み続ける」条件に反したとして、贈与税を課税される…

当然のことです。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

有り難うございます。　もう的は住居ですが、状況が変わったらどうなるかという点なのですが、最初から、賃貸に出す目的であればダメとはおもわれますが、どうでしょう。