不動産投資物件を購入するときについて

質問

今年の８月３日に１棟売りの投資用不動産（2,980万円／4室）を購入します。
毎月の収入（家賃収入－支出（ローン他））が約5万円の予定です。
あと、株式もやっていて購入時に比べてかなり赤字（60万円ほど）出ています。
株式を売ったら節税対策になりますでしょうか？
もし、なる場合は、今年中に売った方がお得か、それとも来年以降に売った方がお得か教えてください。

あと、浄化槽も接続されていない為、月5,500円の管理費発生します。
浄化槽の工事に焼く60万円かかるみたいで、その工事分も節税対策としていつ行った方が良いかあわせて教えてください。

不動産投資が初めてで、無知な質問ばかりで申し訳ございません。

回答No.4

Tadkashy

No２です。
　うちの場合は私が会社を経営しておりますので、そこで管理をしています。管理費用に月の総売上の１０％を取っており、修理その他の支出の際に会社経由で１０％の手数料？を取っていますが、個人も会社も税務署に指摘されたことはありません。
　減価償却は将来の建替え費用の積み立てと考えています。銀行などの持ってくる目論見書ではこれを大家の収入として計算し、『月々○○万円上がりがあります。』とか言ってきますが、これをちゃんと積み立てておかないと、子供の代にはボロビルだけ残すことになります。更地にして売るにも壊す金がない、では子供に恨まれます。
　私の場合、銀行が大嫌いなので、借入れをしたくないため再建築費用の手当てが一番大変です。私が死んだとき子供の手元に再建築費用が残っている形にしておくつもりで会計士にお願いして、対応しています。その為子供（未成年）の確定申告もして税金を払っています。
　不動産への投資と言うのは気苦労を考えるとあまり割りの良いものではない様な気がしています。愚痴になってしまって申し訳ありません。田舎の安い土地に２５年タームで考えて投資しましたが、こちらは夢を見ています。勿論、私はその時この世にはおりませんが。

回答No.3

YUTAMAKI

サラリーマン大家してます。
浄化槽もない鉄骨作りとはいえ20年近く経過した戸数４戸の物件ですか。。
毎月の収入（家賃収入－支出（ローン他））が約5万円とのことですが、キャッシュフローは実際いくら出るのでしょうか？
私の試算だと厳しそうですが。。
法人を設立するとのことですが、法人税の負担を考えると、厳しい物件ですね。青色申告で十分ではないでしょうか。
インカムゲインなのか、キャピタルを得るのが目的なのか、その辺の戦略はいかがですか？
土地値と建物の金額割合や立地、客付け等わかりませんが、黒字倒産の意味をかみしめたいところですね。

回答No.2

Tadkashy

補足を質問します。

>　支出（ローン他）　

には、管理費5,500は含んでいますか？　建物の減価償却はどうでしょうか？　実際の管理会社の費用はどうですか？

補足

ご回答ありがとうございます。

管理会社の件ですが、前オーナーは管理会社との
契約はしていないそうです。

今回私がオーナーになってからは、自分で管理会社を作り、
その会社に月々の管理費を払うように考えています。

管理会社で得られる管理費は、家賃の何％まで可能なのでしょうか
ちなみに、１室の家賃が、月額賃料65,000円と共益費2,000円の
67,000円です。

私自身、建物の減価償却の意味があまり良くわかっていないのですが、
この物件は1989年11月築の築17年で鉄骨造です。

管理費及び、減価償却についてもう少し教えていただけると
助かります。

回答No.1

oska

＞毎月の収入（家賃収入－支出（ローン他））が約5万円の予定です。

ローンの支払のうち利息分は、確定申告時に費用計上出来ません。
よく間違われる方がいるので、念のため。

＞株式もやっていて購入時に比べてかなり赤字（60万円ほど）出ています。
株式を売ったら節税対策になりますでしょうか？

株式投資や外貨投資で赤字だった人は、確定申告をすることで来年に赤字を繰り越すことができます。
節税対策になりますが、今年か来年かは実際に計算しないと分かりません。

＞その工事分も節税対策としていつ行った方が良いかあわせて教えてください。

投資不動産に掛かった費用は、全て費用として計上出来ます。
あまり節税に拘る必要はありませんよ。

ただ、本気で節税するには、不動産投資で黒字にしては駄目です。
毎月５万円の収入があると、確実に確定申告の義務が生じます。
税務署から「お伺い」「確定申告用紙」が届く場合がありますよ。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞ローンの支払のうち利息分は、確定申告時に費用計上出来ません。
費用計上するに当たって、ローンの利息分を引いた額をどのように
算出すれば宜しいのでしょうか？
もし、素人でもわかりやすく記載されているホームページや本等を
お知りでしたら教えてください。

＞投資不動産に掛かった費用は、全て費用として計上出来ます。
各部屋すべてにインターネットが出来るように機器を導入するか
検討中ですが、その費用も計上する事は可能でしょうか？

無知な質問かと思いますが、教えてください。