不動産投資の優良物件は表には出ないのでは？

質問

不動産投資をして、賃料を得たいと思っています。
しかし、利回りの良い物件は不動産屋さん同士で回してしまうのではないでしょうか？また、破綻したデベロッパーの物件は買取屋さんが買ってしまい、利益を乗せて再販してしまうと聞いています。
そのような物件でも利回りが出るのでしょうか？
また、再販した物件の情報はどこから入手したら良いのでしょうか？

競売物件ですが、今でも中古物件の方が安いのでしょうか？

その他何でも結構ですのでご教授願います。

回答No.3

YUTAMAKI · ベストアンサー

はやりの（笑）サラリーマン大家です。年明けに、宅建業者が売主の鉄骨マンション物件を決済予定です。私の別の物件を管理している業者が、是非にと肝いりでの紹介です。
地方都市ですが、中心市街地内、利回り１５％、重量鉄骨償却期間２０年ほど、中心市街地に供給不足の１LDKにフルリフォーム済み、満室渡しが条件です。
経験から言わせてもらうと、自分の将来ビジョン・知識・見識・自己資金等をはっきり提示できない限り、任意売却物件の紹介を受けることは難しいでしょうね。

ましてや、デベやサービサー案件は３億超えの物件多く素人には高すぎる物件が多いのでは？現金決済か、自己資金が１オクあるとか、担保不動産がたくさんあるとかでなければ、厳しいのでは？

不動産は、限られたクローズドな世界で流通するものなのです。
表に出るものはそれ程美味しいものは多くありません。

競売も、得意な業者と組んで成約報酬を物件落札価額の数％として取り組むのが正解でしょう。私も昨年挑戦しようと思いましたが、札入れ直前でやめました。結果異様に高い落札価格をみて、札を入れなかったことに安堵しました。最近は、競売もかつてほど旨みがないとプロもおっしゃっています。

利回りが高ければいいのか？黒字倒産やデッドクロスをご存知ですか？立地・間取り・構造・自己資金の充実（フルローンなんて危険です！）・借り入れ金利の勉強は絶対条件です。
保有後の客付けは？管理は？これが出来なければ、利回りも絵に描いたモチですよね。これが実は１番重要です。
税理士は？青色か白色か？これも銀行の信頼を継続的に得るために必要なことですが・・・

色々書きましたが実体経済の勉強になりますので、収益不動産は自分を成長させてくれると思います。
頑張ってください。

お礼

競売物件については同感です。
民法が改正され、占有者は強制執行で退去できるようになったので運用目的でなく、自宅として札を入れる人が増えたそうです。
しかし、敵もさる者であり、占有者を変えて、裁判をやり直させる作戦を取る者もいるとのことです。
不動産屋に聞きましたが、中古物件の方がむしろ安いとのことです。
自分も鉄骨造は良いと思います。法定耐用年数が長いですから。
１ＬＤＫでかつ長期修繕計画に基づくリニューアル済みも良いと思います。
埼玉県では和光市、朝霞市あたりを考えたこともあります。
公が発表した２０３０年の将来人口動態予測では、人口増となっていたからです。しかし、就労者人口も増えていたのか記憶があいまいなので、もう一度調べてみたいと思っています。
満室渡しも良いですね（但し社宅だと少し不安ですが）
おっしゃる通り利回りが高ければ良いのかですが、札幌など相当高い利回り物件がありますが、逆に危険だと思います。
運用後の出口戦略でＩＲＲも重視したいと思います。
自己資金は１、２割ほどでレバレッジを効かせたいと思っています。
管理費の安上がりなエレベータのないマンションも良いのではと考えています。
客付けは空室が出た場合、不動産屋に払う仲介手数料は家賃の２、３か月も払えば良しと思っています。
キャップレートの調査も重要だと思います。
元金返済額＞減価償却費合計金額だとＣＦはマイナスになりますので非常に大切なポイントだと思います。
不動産は非常に奥深いのでまだまだ勉強しなければならないと思っています。
ご回答有難う御座いました。

回答No.2

noname#75437

まず、仲介業者に「仲介」をきちんと依頼することです。
この地区にこの価格で、築年数、ローン条項などの条件
融資可能先紹介なども含めて具体的な話をしてごらんになれば
いくらでも情報は入ってきますよ。
いわゆるネットの情報だけではわかりません。
本当に買う気の客、買える客には情報が行きます。

何度か物件を買ううちに、仲介さんが特別な情報をまわして
くれるようになる。
なにしろ仲介手数料払うぶんだけ情報もらわなくちゃ損ですし。

お礼

ご回答有難う御座います。

ローンについてと融資先の情報を伝えるというのは、こちらの本気度を知らせる意味で大事だと思います。
外資のファンドがバルクでマンションの棟を購入していましたが、資金不足で撤退し、それを売りに出しているそうですがそのような情報も得たいと思います。
また、Ｊリートも潰れたところがあったと思います。再販会社に行くような情報も欲しいと思っています。

回答No.1

suecco

情報は、金融機関からもまわります。
融資した資金の回収の為です。
いわゆる属性の良い金融資産等をお持ちの方に先に声が掛かります。
極端に言うと、オーナーが知らない間に銀行は「売らせますから買いませんか。」と恐ろしいことといいます。
ですから、銀行の担当者と仲良くする事も大切です。

利益をだすには、自分が動く事が大事です。
人を動かせば働かせる為にお金が必要です。
工事を頼むにしても、大工、左官、クロス、水道直接頼みましょう。
競売は、資金についても大変です。最初はパートナーをみつけたほうがいいでしょう。（競売専門不動産など）
自分の時間もお金です、費用対比効果（心理面での負担も）考えていきましょう。

お礼

ご回答有難う御座います。

日本の銀行も持ち株の価値が下がったり、企業倒産、住宅ローンの返済不能、貸し渋り等で資産の悪化があると思います。
橋本内閣時代？に金融の国際化の為に、銀行は自己資本比率を８％以上にしなければならず、差し押さえ物件で利回りの見込める物件も積極的に買いませんかと声を掛けてきました。（収益還元が見込める物件であるのもかかわらず、余裕が無かったので）

また、この前のニュースでは地方銀行の自己資本比率を３年間ぐらい緩和すると発表があったと思います。
世界同時不況で銀行も業績悪化なのでしょう。（日本の銀行はサブプライムローン関連の債券をあまり取得していないにもかかわらず）

また、銀行は主要な貸付先であった建設、不動産に行政の圧力で総量規制がかかり、全体のあるパーセントまでしか貸すことが出来なくなったそうです。

リニューアルをするのであれば、一人で何でもできる多能工にやってもらうのが良いと思います。

確かに競売はローンでとはいかないのでおっしゃる通り、競売専門不動産も考慮に入れた方が良いように思います。（但し、どのくらい経費を見込むのかが問題になりますが）