住宅の値引きについて

質問

当方、築30年住居にて生活しています。
親の代から受け継いだ家を解体して新築を考えています。親は親なりに、精一杯の資産を投げ出して土地を買い家を建てたわけですが、私も結婚をし（親と同居）子供も大きくなってきて、自分の部屋が欲しいと言い出したのが新築のきっかけです。
　まず、土地の物件は三叉路の角地です。東に100m程に小学校と幼稚園（父兄の送り迎え等で交通量はかなり激しい）道を挟んで西側に9棟公務員宿舎、
北側にスケ－ルの大きい病院、南側には堤防があるといった具合です。
　設計士は2名の方と打ち合わせをしてみましたが何となく感性があわず、ハウスメ－カ－数社と商談してみることにしました。
　3階建てを考えていますが小さな事務所を経営しているので、1階部分は事務所及びビルトインガレ－ジ、
2～3階部分が住居スペ－スです。
　商談をした全ての会社で
「土地柄かなりの宣伝効果があるので、ぜひ当社で建てさせて欲しい」
という要望がありました。
　合い見積もりをし、全社そこそこの値引きはあったのですが、最終的にA社とB社に決めました。
　ただ、A社が約1割の値引きに対して、B社は
1 完成時、見学会をさせていただけるなら
2 工事の工程を見たいという客に見せてもらえるなら
3 9月の決算までに完成・入金してもらえるなら
その他、ここの土地だと、かなりの宣伝広告費を使っても、上司のハンコは貰えるだろうという条件で4000万まで下げてきました。
　金額的には、かなり魅力的だし、名の知れた全国区の会社なので契約しようかなと考えているのです。
　上記のような条件でも、やはり手抜きという事はあるのでしょうか？
　また、手抜き防止のために「住宅性能表示」というシステムは果たして効果があるのでしょうか？
　的確なアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.3

pikakoma · ベストアンサー

建築には素人なので、一般的なことになります。ご了承下さい。

大手の住宅メーカーで3階建で（鉄骨系ですよね）4000万円というのは、結構魅力的な価格ですよね。うちも2年前に3階建を新築しましたが、ratta様と同じような理由で値引きがありました。
うちは角地ではありませんが、隣が「畑」になっており、よく見えるんです。依頼したメーカーの営業担当者からは「実はこの地域には最近建築実績がないので、目立つところにぜひ建てたい」と言われました。
自分達の要求を見事にプランにしてくれたので、そこに依頼しました。

建築後2年で、徒歩10分圏内に同じメーカーの家が3軒建ちました。少し離れたところに建てられた物件は、依頼者が家を見に来られました。具体的な例ですからモデルルーム以上に「現実味」があって、大変よい宣伝になるようです。ですから値引きという話も出るものと思います。

建築中はよく見に行きました。別にご自分の家ですから煙たがられてもいいではないですか。もし気になるようでしたら、時期によってはお茶とか缶コーヒーなどの飲み物を差し入れられると話がしやすいです。うちは、毎日冷たい飲み物を運ぶのが子どものお手伝いとなっていました。出来ていく様子とか結構細かく見せてもらったみたいですよ。私も仕事が早く終わった時とか、休みの日には挨拶に言って色々と聞いていました。

ご満足のいく家が建つといいですね。

回答No.6

milk-1000

こんにちわ。

「手抜き防止のために住宅性能表示」というのは誤りです。住宅性能表示制度は欠陥住宅を防止する為のものではありません。

住宅性能表示制度は、一般の消費者が住宅を買おうとか建てようとするときに、比較検討しやすいように基準を定め等級として示した制度です。ですから住宅性能表示を採用しているからといって手抜き防止になるかどうかは疑問です。

「手抜き工事」は職人さんが当然知っているべきことを知らなかったり、監督が見ていなかったり、監督不行き届き、無知、認識不足、気遣い不足、伝達不足、確認不足などの、施工時の手違いミスでおこることが多いと思います。住宅性能表示制度の書類が申請され審査するとしても、あくまでもその項目を図面や書類上でチェックし、その部分だけ現場で確認するだけなので、通常それ以外の部分については見ないし指摘もしません。「地震に強いの？」「音はしっかり遮音？」という質問に対しては、等級○ですから、という答え方は出来ますが、「手抜き工事にはならない？」という問いには「しっかりやるから大丈夫です」とか「監督と職人によります」としか答えようが有りません。等級○を取っていてもそれこそ「手抜き工事」によって実際はそれだけの性能が発揮できなくなったりということも考えらるのです。

ちなみに住宅性能表示制度を採用するかどうかは任意であって義務化はされていません。住宅性能表示を掲げていない工務店でも、良い仕事をする会社はたくさんあります。たとえば日本で一番よい仕事をする宮大工さんは、きっと住宅性能表示でいえば等級がとれない家を、地震でも倒壊せず居住性も高いまま100年持たすことだって可能かも知れません。

住宅性能表示制度については様々な議論があって、住宅というその良し悪しの基準と定義が難しいものを、ソフト面を無視してハード面だけで「性能９項目」と言いきってランク付けするのは誤りだという業界内の声もあります。また規格化・工場化された住宅メーカーに有利に出来ている、という声もあります。

色々有りますが、だからといってその制度を全面的に否定するわけで無く、消費者保護の為に定められた制度ですから、目安としてわかりやすいから「住宅性能表示制度でいう～項目は○等級以上でやってくれ」と言えば、自由設計の工務店や設計士だれでも皆応じてくれるでしょう。

手抜き工事を防止したいならば、しっかりした設計者を選び、しっかりした監督がいて、しっかりした施工をしてくれる所を選ぶことでしょう。

ちなみに設計者には設計した通りに施工会社が工事をしているか、きちんとした施工をしているか「設計監理」をする義務があります。そして施工者（建設会社・監督）には設計者が設計した図面どおりに、施工者として定められた施工品質をもって工事をする「現場管理」の義務があります。

職人がちゃんとした仕事をしているかを監督がチェックします。監督がちゃんと職人を指導し施主が望んでいる建物をつくっているかは設計者がチェックします。設計監理と現場管理がきちんとされていれば、手抜き工事はおこりません。住宅メーカーや工務店ではこの設計監理と現場管理が同一会社内で行われ、設計士（設計事務所）に依頼する場合は設計監理と現場管理が別の立場で行われる、ということです。

「宣伝効果があるから特別値引きします。是非ウチに！」
これは結構よく使われる営業トークです。"特に下げてるんです！"これを言いたいわけです。相見積りの時は値下げ合戦ですからアピールしてお客さんの「お得感」を強めたいから使います。宣伝効果があるというのも嘘では有りませんが、それよりも「お得感」を強調したいのだと思います。

住宅メーカーには住宅メーカーのやり方や便利さがあります。設計士（設計事務所）には設計事務所の良さがあります。相性もあるし安心感を重視したい、等、人それぞれの基準があるので、その人が納得して選べばそれで良いと思います。

設計事務所に頼むと細部まで全てフルオーダーになりますから、その都度その都度「どうですか？」「これはどうですか」と問われます。打ち合わせも多くなり、お施主さんも大変です。こだわってつくりたい、何度もある細かい打ち合わせも平気なら設計事務所が良いと思います。「あんまりよくわからないしこだわらないから、あのモデルハウスのあんな感じ」というなら住宅メーカーでしょう。そのメーカーのパターンで仕上げてくれますし、一定の品質の住宅は求めやすいかもしれません。

個人的には設計事務所派です。時間に猶予があるのならば「～4000万」という条件で、相性の合う設計士を探してもしいのかな、とは思います。

長々すみません。

回答No.5

yasushi_hei

私もメーカで家を建替えました。
　７（メーカ）社と商談しやはり見学会や建築途中の家を見に行きました。７社と商談したので購入する前にいろんな事がわかりました。

　メーカの社員は、営業マン・工事長の二人だけの所が多かったです。設計者はメーカの社員の所もありましたけど

　解体業者・地盤調査はメーカ請負業者でした。また家を建てる時も、基礎を作る業者・鉄骨を組み立てる業者・外壁と屋根を作る業者・瓦を敷く業者・内装する業者・クロス貼る業者・電気系統を配線する業者etc...　と全て分かれていました各業者は、メーカの教育を受けているので大丈夫です。と言う答えが必ず返ってくるでしょう
　業者は一つのメーカ専属ではなく２～３つのメーカと契約しているようです。
　建坪108m2位の小さな物件でも設計上どうしても変更しなければならないことが判明しましたなどと言われて変えたりもしました。だから4000万の物件なら時間をかけて打ち合わせする必要があると思います。

　手抜き工事はないと思いますが、これだけは素人に判りません。

　解体費用もメーカによって100万の差がありました。これにはビックリしましたが

　いろいろ書いてしまいましたが、欠陥住宅にならないように打ち合わせはしつこい位にするほうが良いです。判らないことはどんなときでもすぐ聞きそれを嫌がらないメーカを選んだほうが良いと思います。私はそうしました。

　値引き額より修復する箇所の値段が高くなったら意味ないですもんね！

回答No.4

noname#11476

４０００万ですか。それは大きな金額ですね。
お金に余裕があるのでしたらハウスメーカでも悪くは無いと思いますが、気になるのが工期です。
工期の短い仕事によい仕事はありません。
ですから、Ｂ社の９月までにという条件は非常にマイナスポイントです。

日程がタイトだと、

・まず打ち合わせが十分出来ない。
　その結果予想外の出費や、建築途中の変更などが発生し不具合の原因になる。
・期日を間に合わせようとするあまり、仕事が全般に雑になる。
　コンクリート養生が必要な期間を短縮するなど色々問題がある。
・遅れを取り戻すため、本当はやり直しが必要でも目をつぶってそのまま施工してしまう。

などです。
４０００万クラスの工事であれば、設計から完成までは１年欲しいです。

あと、ハウスメーカの見積もり金額に対しては希望を具体的にかなえて詳細見積もりをしたときには、１～２割ＵＰになる可能性を考えておくべきです。
その見積もりは詳細設計をするまえの数字ですからね。

設計士についてはどういう方にお願いしたのかわかりませんが、雑誌に出てくるような人の中にはよくないタイプが多いですね。特に複数の設計士を抱えているところは避けるべきです。そういうところは住宅よりももっと大きな建築物を手がけていたりしますので、あまり住宅程度の物件ですと親身ではないことがあります。もちろん例外も沢山あるのですが。

本来４０００万クラスの家であれば、よい設計士に出会って建築した方が非常によいものが出来るし、彼らは予算コントロールもしてくれますので、施主としては一番希望にかなったよい家が出来ます。
ただ出会うのが大変です。最近ではインターネットコンペなどがありますので、すでに敷地があって具体的プランを立てられるご質問者であれば、そういうのを利用してみるとよいのではと思います。
参考になりそうなＵＲＬを以下に示します。

http://www3.coara.or.jp/~patio/
http://www.jia-kanto.org/
http://allabout.co.jp/house/architect/closeup/CU20010811/
http://www.tcct.zaq.ne.jp/kennavi/kn/reference/refe1.htm

実際にはこういうコンペで２～３人位に絞って、直接お話を聞いて、更にフィーリングの合う人にお願いします。
予算が４０００万クラスですと、特段に予算上の問題は無いと思いますので（建物のサイズにも寄りますが）、希望の予算をお話になればうまくその中で処理してくれるでしょう。（それが出来ないようであれば建築家としては失格）
建築家を選ぶ際に大事なことは感性の合う人、信頼できる人にお願いすることです。決して印象の悪い人にお願いしてはいけません。
それくらいならば印象のよい営業マンの大手ハウスメーカの方がよいです。

ではよいお家を建てて下さい。

回答No.2

toberu

まず、結論から。
「住宅性能表示」なんて、最低最悪の悪質手抜き業者（夜逃げするような）を排除する程度にしか役に立ちません。
次に感じたことは、敷地面積や建築規制等が記載されていないので何とも言えませんが、要望を詰め込みすぎているような感じを受けます。
私は、感性が合わなかったというお二人の意見を、もう一度吟味してみた方が良いのでは無いかなと思います。ハウスメーカーの値引き理由になっているメリットは、ひょっとしてあなた自身が先に口にしていませんか？当初からというのでなく、どこかの営業マンが言ったことなのかもしれませんが、あなたが交渉ネタに使いませんでしたか？営業マンにしてみれば、口説き文句を告げられたようなものかもしれないですね。
図面上は全ての要望を盛り込んだようになっている場合、立ち上がると、動線無視で建具や収納がケンカだらけ、不具合だらけの家になっていることが良く有りますよ。有名メーカーなら施工的な手抜きは無いと思いますが、計画がちぐはぐな可能性は有ります。（契約通りなので、どんなに悪い家になっても、あなたの負けです）第３者にもう一度相談することをおすすめします。

お礼

交渉手段に、私が言い出したことではありません。
各ハウスメ－カ－の営業マンが口を揃えたように言うので、
「ふ～ん、ここの土地ってそんなに魅力あるのかな～」
って、逆に教えられたようなものです。
設計士２名の方は、いずれも、「設計してやるんだ」という高圧的な態度が気になったもので・・・。そんな人ばかりじゃないとは思うのですが、今回は縁がなかったのかなと思いました。

回答No.1

kobalt

2の部分があると、手抜きはしないと思いますが、手抜きするのは
住宅メーカーではなく、業者さんですし、業者さんも手抜きの
つもりじゃない場合もあるので・・・

うちは11月に新築しました。
私の彼氏が現場監督という良い条件（？）で建てましたが、父が
毎日のように現場を見に行き（チェックではなく、趣味）
たまにミスを指摘していました。

ですので、面倒でも建築現場に足を運んだほうがいいでしょうね。

お礼

そうですね。
あんまり頻繁に行くと煙たがられるような気もするので、どの程度行けば良いのでしょうね（笑）
何度も顔を出して監督さんと仲良くなるのも一つの手段でしょうか。