4m以上の道路を、市が「建築上の道路」と認めない

質問

こんにちは。どうかお知恵をお貸しください。
専門家の方ならなお助かります。

私は奈良県大和郡山市という所に住んでおり、この度自宅を建替える事になったのですが、
市が家の前の道路を「建築上の道路として認めない」為に、計画が何ヶ月も遅らされています。

私の家の前には4.4mの道路（通り抜け可、上下水道あり）があり、その前には農業用水用の池があります。
道幅も充分だった為、問題無く話は進んでいたのですが、住宅ローンの事前審査で引っかかりました。
理由は「道路が建築に使用出来るか確認が取れない為」との事。

私の家の並びは間違い無く何軒も家が建ってますし、近年建て替えた家も2軒あるのにも関わらず、なぜ前の道が建築に使用出来るか不明との返答が来るのか、意味が分かりませんでした。

ハウスメーカーの方の尽力で調べて頂いた所、役所に散々たらい回しにされた挙句に理由が判明しました。
公図上では前の道と池が一体化して市の土地となっており、道の記述が無い状態なのです。
うちの前だけで無く、近隣一帯が現況と大きく違っているという酷い状態でした。

市の建築許可を担当する「郡山土木事務所」という機関に「道路種別判定」の申請を出すも、1ヶ月以上待たされた挙句に来た答えが
「建築用道路と認められない為、県に43条但し書きを出すように」という納得のいかない返答でした。
しかも調べた所、43条但し書きを出す場合、良くて数千円、悪くて10万程の税金もかかり、しかも申請が通るまで1～2ヶ月かかるとの事で、これも納得がいきません。

4m以上の立派な道があるにも関わらず、公図上に記載されていない等のズレがあるのは、明らかに市の怠慢だと私は考えています。
にも関わらず市民が被害を被り、あまつさえ高額な税金まで取られるとなると、言い方は悪いですが詐欺に遭っているようにしか感じられません。
我が家は勿論の事ですが、問題は近隣一帯の住民が同じ目に遭う事が決定付られている事です。
なぜ市のずさんな管理体制で、住民が被害を被らなければならないのでしょうか。
ハウスメーカーの方を通じて役所の関係各所に状況確認をして頂いたのですが、どこに行っても現状を把握している人間はおらず、「よく分からないけど決まりだから」という理由で取りつく島もありません。
全国で100軒以上家を建てて来たのベテラン営業さんも、「こんな訳の分からない所は初めて」と呆れ顔でした。
正直、市民として恥ずかしい気持ちもあります。

そこで皆様にお知恵お借りしたいのですが、

1.この事態を改善する為の方法

2.このような管理体制になっている市の状況の改善を訴えかけるための機関

この2点を知りたいのです。
お力、お貸しください。
どうぞ、よろしくお願い致します。

回答No.5

517hama

まずご自宅の建て替えということですが、もともとの家はどのような経緯で購入されたのでしょうか？
たぶん予想としては建売を購入されていると思います。まあ、ここはたいした問題ではないと思いますが・・・
池を埋め立てて周辺とともに開発をして、売り出された土地だと思います。
建築時期などにもよると思いますが、その当時の法律要件にはなくても、現在の法律要件にあれば現在建て替えるにあたっては現在の要件を満たす必要があります。

現状では建築基準法において第43条１項にて
「建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならない」と定められています。
つまり、どんなに家が道路のようなものに面していても、幅員４ｍ以上の道路に面していなければ法律上立てることができません
では道路とは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/386889/
こちらを参考にしてみてください。（量がが多いので参考を添付しますが）
ここに書かれているようにいかに道路に見えたとしても法律的に道路と認められる（公道市道を問わず）の出なければやはり建築はできません。

そこで、この基準に当てはまらない場合にとられる緩和措置が4３条申請です。
□ 敷地が道路に接する部分の幅が２ｍ未満である
□ 敷地の接する部分が道路ではなく遊歩道である
□ 見た目は道路そのものだが、建築基準法による定義に当てはまらない
□ 敷地の接する部分が狭い通路である
□ 敷地と道路との間に暗渠（あんきょ）となった水路がある
□ 敷地の周りがすべて他の敷地で囲まれている

結局どんなに道路に見えていてもそこはただ市の土地であって、逆に私有地をそこの住人は勝手に使用している状況です（法律的な解釈で言えば市が管理所有する公園などを通って家に出入りしている状態です）
ですから、解決策としては気持ちはわかりますが、法律上の観点から見ればあくまでお金を払って４３条申請を行い、認めてもらって建築許可を出してもらうか、目の前の道路を市道として認定してもらうしかありませんが、現実的に後者は難しいと思いますので、４３条申請をされるしかないと思います。

また、他の物件で施行が可能だった可能性ですが、市の公有地としての登記と道路としての登記部分の境によって変わってきますのでこの辺は公図で確認される方法で疑問が解消できるかもしれません。ただし、同じ状況であったとしても審査の仕方などで変わるのではっきりとできるかは不明です。

不満を解消するには証拠固めなどが必要になります。マスコミにリークするにしてもある程度現状を法律的にも理解する必要がありますので、近隣住民で団結して弁護士や司法書士に相談するなどの方法が考えられますが、そこまでしたとしても解決は難しいと思います。

回答No.4

inon

貴方の前の敷地は道路では無いのですから、本来は家を建てられません。しかし、それを何とかするために４３条申請があります。道路のように使っていたが実は道路では無かったと言うことです。
申請を出せば、道路と認めてもらえるのですから良かったではないですか。

私の扱った物件で、敷地の中に用水路（今はない）が横切っている物がありました。市の所有なので買い取りをしないと家が建てられませんでした。そのような事もあります。

1.この事態を改善する為の方法・・・役所の動きが悪いのは駄目だと思われますが、ここで揉めるより手続きを早く進めた方が事は早く終わります。

回答No.3

ks5518

1.この事態を改善する為の方法

2の回答参照。

2.このような管理体制になっている市の状況の改善を訴えかけるための機関

市会議員に話しをしてもらう。

先ず、そこは市道なの??　⇒市の道路台帳上、道路として記載されている道ろかどうか?

長年人が暮らし、交通があれば、自然と道路はできるものです。道路なんて、そこに暮らす人、自治体が勝手に使っているような物です。そこで市の管理があるわけですが、似たようなケースは少ないですが、存在します。

ですから、その場合に対応するために、43条申請があるのです。文句を言っていないで43条申請をするべきです。

回答No.2

bunbun8

こんにちは、関西在住の不動産業者です。

＞我が家は勿論の事ですが、問題は近隣一帯の住民が同じ目に遭う事が決定付られている事です。
＞なぜ市のずさんな管理体制で、住民が被害を被らなければならないのでしょうか。

こういうことでしたら、民間のメディアに取り上げてもらってはどうですか？
特に、ＭＢＳ（毎日放送）のＶＯＩＣＥでのコーナー「憤懣本舗」なんか、過去にいろいろ役所を叩いてホコリを出してる実績もありますし・・。行政も慌てるのでは？

参考URL：

http://www.mbs.jp/voice/special/cat232.shtml

回答No.1

shibaryuta

こんにちは。

　通りがかりの近隣の者です。切り口は違うんですが。

＞近年建て替えた家も2軒あるのにも関わらず、

　その方のおうちも接道は同じ条件なんですよね？土地土地には歴史（なぜ公道にしなかったのか？）があるので、菓子折でも持って行って、建て替え当時の状況を伺ってみては？

　ただその歴史を申し送りしないもしないで転勤していくのは「公務員」ですよ。年金問題でもわかるように、前任者のやったことに責任を負わない、後任者に迷惑をかけるような責任を回さない。

　何となく法律家に相談必要な気がします。いい方向に向きますように。