道路後退の確認について

質問

昨日、「確認申請直前にセットバック不要になったら・・」の質問をさせていただきました。その後自分なりにいろいろと調べてみたのですが、またわからないことにぶち当たってしまいましたので、どなたか教えてください。新築を計画している土地は一辺が東8ｍ公道でもう一辺が南西で細い道です。土地契約時はこの細い道でセットバックが必要との事でした。調べたところ、この細い道は「法第４３条第１項ただし書きの許可を要する道路状空地」というもののようです。実際に確認申請の手前で道路幅が4ｍあるのでセットバックが不要となったのですが、この種類の道路だと、事前に道路後退の有無を確認する為には他の道路のように簡単な確認ではなく、大変な作業になるのでしょうか。市の説明には以下のように書いてありました。どなたかご存知の方教えてください！！
↓↓↓
　法第４２条に定める道路に該当しないため、法４３条第１項ただし書きの許可が必要となる道路状空地

注１） この道路状空地に接する敷地に建築物を建築する場合、法第43条第１項ただし書きの許可申請が必要となりますので、建築・宅地指導センター建築道路課にご来庁のうえ、ご相談ください。
注２） 許可にあたっては、
　　(1)法施行規則で定める基準に適合する建築物であること
　　(2)特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める建築物であること
　　(3)建築審査会の同意を得た建築物であること
の条件をすべて満たす必要があります。したがって、この道路状空地に接していても、必ず許可になるとは限りません。
注３） 許可については、建築行為を行う都度必要となりますので、過去に許可を得た場合でも、その後の道路状況の変化や建築計画の内容によっては、許可ができない場合や新たな条件が発生する場合があります。

回答No.2

noname#78261 · ベストアンサー

４３条但し書道路は昔は許可制ではありませんでした。
許可制になってからは近隣の承諾が取れず不調な物件しかあつかった事はありませんが基本的に普通の家なら建つと思われます。

ただ、確認申請よりも前にこの道路の許可申請が必要ですぐには確認が出せないでしょう。

４３条ただし書き道路は、１）２）３）（ちょっと法令とニュアンスの違う様な気もするがその書類のとおり）を満たせばいいのですが、
１）の国が定める基準内容は、
(1)敷地の周囲に公園、緑地、広場など広い空地を有する事
(2)その敷地が農道その他これらに類する４み上の公共の用に供する道に２ｍ以上接道すること
(3)建物用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全などの目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接する事
のいづれかに該当すればＯＫになります。
２）市や県の出先機関の認める内容はその役所の定めるないようですが、一般的に、車がたくさん来るお店等でもなく、人が大勢集まる集会所等でもなく、発火しやすいものを置く工場などでもなく、ゴミを集積するような不衛生さもない住宅ならＯＫということになるでしょう。
３）これは許可の際に有識者が法や条例で網羅できなさそうな固有のまずい事項がないかどうか確認させるためのような決まりであるといえます。

なので大抵住宅なら条件は通りますが、たしか近隣の承諾が必要だったと思います。条件はそろってもどこかで許可が下りなくなる可能性が無いとはいえません。費用も、時間もかかります。許可を出すまでに１月、許可を受けるのに審査会待ちもあるので１～２月ほどの時もあります。金額は２０万くらいはかかるのではないでしょうか。但し書道路の測量を言われないといいのですがね・・・細かい条件は担当の役所で確認して下さい。許可申請ですから大変な作業になるといえばなりますね。

どうしても、時間をかけたくないときは建築敷地を小さく設定してその道路に接しないように計画すれば申請をしなくてもよい可能性がありますが、建蔽率も容積率も厳しくなってしまいますね。法的な条件も道路境界でなく隣地境界になってしまいますからね。

さて、ややこしい道路なんだなあと前回の質問から予想はしていたのですが、４３条但し書なら調査すればすぐわかるし、許可の要る厄介道路である事を最初に認識すべきだったと考えられます。業者がよくわかっていない可能性がありますので、外注らしき建築士も呼んで業者のまえで説明をしてもらい今後の対策を練るしかないでしょう。

お礼

再度のご回答ありがとうございます！！！
>時間をかけたくないときは建築敷地を小さく設定して
>その道路に接しないように計画すれば申請をしなくても
>よい可能性がありますが、建蔽率も容積率も
>厳しくなってしまいますね。
なるほど！そうなんですね！今回の建設会社はきっとこの方法をとったんですね。仰るとおり、建蔽率/容積率ともに、セットバックがあるということを前提にぎりぎりで調整しながら設計していました。とっても小さな土地なので、、、。そして全ての図面が完成したあとに"セットバックしなくてOK"ということが判明しました。建設会社は「もう変更はしないでほしい」と言っています。kei4912さんが回答してくださったように、事前の確認作業がとても大変なことであれば事前に確認しなかったのも致し方ないのですかね。円満解決をするには"セットバック不要"となっただけでも御の字と思うべきなのですかね。結局は変更手数料なしで一部変更にも応じてくれましたので。。。全ての要望は聞いてくれなさそうなところが腑に落ちなかったのですが。。とっても参考になりました！！ありがとうございました！！！！

回答No.4

anaguma99

いわゆる既成市街地の密集地にはよくあるパターンですが、
その43条ただし書き道路の奥にさらに家があるものと想像されます。

まず、質問者さんの家は８ｍ道路に面しているので
そのままで問題なく建てられます。
43条ただし書き道路の側については厳密には「道路」ではないので
中心から２ｍ後退する必要はありません。
また、どうやらその「道路」は４ｍを超えているようなので、
なおさら後退する必要はありません。

質問者さんの書いている条件は、奥の敷地についてのものです。
奥の敷地はそのままでは道路に面していないので、
43条ただし書き許可が必要になります。
便宜的に「道路」中心から２ｍ後退するなどで
空間を確保していると見なして許可している場合がありますが、
これは自治体の運用によります。
質問者さんの自治体では、
質問に書いてあるような条件が必要になるのでしょう。

敷地がどのような道路に面しているかを調べるのは
役所で図面を見ればすぐわかる基礎中の基礎であり、
これを調べずに設計作業に入ることは「ありえません」。
また以前の質問にある建設会社側の主張には嘘があります。
交渉してセットバックがなくなるなんてことはありません。
おそらく過失を認めて設計を最初からやり直すのが面倒くさいので、
質問者さんの知識が不足しているのを見透かして、
恩着せがましく主張しているのでしょいう。

まだ確認申請も出していないし、着工もしていないのですから、
設計をやり直せばよいかと思います。
クビにすることも含めて、強気に主張して構いません。
他の設計士等に相談してみるのもいいし、
役所の建築指導課で聞いてみるのもいいでしょう。

お礼

回答ありがとうございます！
>また以前の質問にある建設会社側の主張には嘘があります。
>交渉してセットバックがなくなるなんてことはありません。
そうですよね・・・・高い買い物なのにこれでは信頼関係もなにもないですよね。明日、役所の建築道路課、というところに行ってこようと思います。ありがとうございました！！

回答No.3

dr_suguru

この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、

これが法42-2の条文のでだしです。
この章の規定と言うのは
（適用区域）
第41条の２
　この章（第８節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。

のみ適用するということです。

また、道路みなすとは、
それぞれ県条例で規定されています。
（道路とみなす道）
第12条　法第42条第２項の規定により道路とみなす道として指定するものは、幅員4ｍ未満1.8ｍ以上の道とする。
http://www.pref.mie.jp/JUTAKU/HP/hourei/hourei/saisoku.htm
指定されたものを、道路とみなします。

＞調べたところ、この細い道は「法第４３条第１項ただし書きの許可を要する道路状空地」というもののようです。

どこで調べたか知りませんが、
8ｍ道路接道があるのに
他方向の道路を、43の但し書きで扱えるのか経験がありません。
疑問です。

ともかく、一度、市町村の建築確認担当行政庁で答えを出してもらいましょう。
市町村に建築主事がいなければ
県の出先が相談先です。

お礼

回答ありがとうございます！ご回答を参考に今日役所へ電話をしてみました。書類をもって来庁してくださいと言われたので、明日言ってこようと思います。ありがとうございました！

回答No.1

noname#107982

何も心配はいらない。
建築確認は施工業者が行います。　
設計屋さんに頼む場合設計屋が行います。

場所が良い所なのですね。　別荘地とかまち作り中なのでしょう？

お礼

早速の回答ありがとうございました！別荘地でも街づくり中でもない古い住宅地です^^;