土地が知らぬ間に譲渡されていた場合

質問

Ａは甲地を所有しています。
ＢはＡの了解を得、甲地内に倉庫を築造しました（賃料等はなし）。
ＡはＣに甲地を譲渡しました（Ｂはこの事実を知りません）。
ＣはＤに甲地を譲渡しました（Ｂは譲渡後、この事実を知りました）。
ＢはＤに甲地内に立ち入ることを拒否され、現在、倉庫を使用できません。

（１）Ｂは一連の譲渡は無効であると主張できるのでしょうか？
（２）Ｄが倉庫はＢの所有であると知った上で、甲地を取得した場合、Ｂはどのような対抗措置が可能でしょうか？
（３）Ｄが倉庫はＢの所有であることを知った上で、甲地を取得し、Ｂの許可なく、倉庫を壊した場合、どうなるのでしょうか？

関係（根拠）法令（何条を含め）、お教え下さい。

回答No.3

-phantom2-

＞仮に、ＡがＢに対し、Ａが甲地を譲渡する場合、事前にＢに連絡すると言う約状がある場合はどうなるのでしょうか？

もちろん契約違反になります。

その場合は違反した場合の罰則を同時に約定しておかないと意味はありません。

つまり違反したら契約解除するとか違約金を支払う、などのペナルティが無いと、破られたからといってもどうしようも無いわけです。

お礼

ありがとうございます

回答No.2

-phantom2-

>（１）Ｂは一連の譲渡は無効であると主張できるのでしょうか？

無効にはならないのです。

仮にBがAに借地料を払っていた場合でも、土地を譲渡するのにBの承諾は必要ないのです。

＞（２）Ｄが倉庫はＢの所有であると知った上で、甲地を取得した場合、Ｂはどのような対抗措置が可能でしょうか？

対抗措置は基本的にありません。

理由ですが、Bが賃料を払って無い場合は法的には「使用貸借」になります。「民法第593条 使用貸借」

この使用貸借では地主の好意により無料で貸してもらっていたということで、借主が主張出来る権利はほとんどありません。

なので返してくれと言われたら返さなければならないし、現状復帰して返せと言われたら質問者さんが取り壊して借りたときの状態にもどさないとなりません。
（賃料を貰ってない地主側は、今まで全く利益が無いのですから、地主が取り壊していては大赤字です。）

Bから主張できるのは「今日明日で更地にして返せ」というような無茶な要求を断ることができる位であり、相応の期間を持って現状復帰して返せ、ということなら従わざるを得ません。

今から言っても遅いけど、Bは無料で土地を借りた時点で、上記の懸念を考慮しておくべきでした。

どんなにAを信頼していたとしても、Aが事故などで突然亡くなれば相続が発生し、その土地は誰のものになるか判らないのですから。

つまり相続人が引き続き好意で使用貸借を認めてくれるとは限らないでしょう？って事です。

相続であろうと単なる譲渡だろうと上記の結論は同じです。

＞３）Ｄが倉庫はＢの所有であることを知った上で、甲地を取得し、Ｂの許可なく、倉庫を壊した場合、どうなるのでしょうか？

知った上で甲地を取得するのには問題ありませんが、Bの許可無く倉庫を壊してはいけません。

裁判などの司法判決に基づき強制執行などの手段が必要です。

お礼

ありがとうございます。

補足

仮に、ＡがＢに対し、Ａが甲地を譲渡する場合、事前にＢに連絡すると言う約状がある場合はどうなるのでしょうか？

回答No.1

buttonhole

（１）Ｂは一連の譲渡は無効であると主張できるのでしょうか？

　売買契約の無効原因がありません。

（２）Ｄが倉庫はＢの所有であると知った上で、甲地を取得した場合、Ｂはどのような対抗措置が可能でしょうか？

　賃料を支払っていないと言うことであれば、ＡとＢとの間で甲地の使用貸借契約が締結されたものと思われます。（事実関係を読む限り、地上権設定契約を結んだ事実は示されていない。）そうすると　Ｂが使用貸借による土地利用権をＤに主張することはできません。なぜなら、Ｄは使用貸借契約の当事者ではないので、甲地をＡに利用させる債務を負っていないからです。むしろ、Ｂが甲地を不法占拠している状態ですから、建物を収去して土地を明け渡す必要があります。また、地代に相当する額を不当利得として返還、あるいは、損害賠償として支払う義務も生じます。
　Ｂとしては、Ａに対して使用貸借契約の債務不履行による損害賠償をするしかありません。

（３）Ｄが倉庫はＢの所有であることを知った上で、甲地を取得し、Ｂの許可なく、倉庫を壊した場合、どうなるのでしょうか？

　Ｄが倉庫を勝手に壊したと言うことであれば、自力救済は違法ですから、ＢはＤに対して不法行為による損害賠償を請求することができます。なお、建造物損壊罪という犯罪も成立します。

お礼

ありがとうございます。

補足

現実的に、Ｂ対Ｄで考えますと、
Ｂ→Ｄへは損害賠償と建造物損壊罪
Ｄ→Ｂへは損害賠償
となるのですね。