賃料債権の債権譲渡と税金について

質問

Aが自己所有の不動産をBに賃貸しています。賃料は月額20万円（年額で240万円）とし、不動産の固定資産税は年40万円とします。

ここで、AがCに対して、Bからの賃料債権を譲渡し、また、AC間の合意で固定資産税もCが負担する（それ以外に、Cに対価は要求しない）ことにしました。
AC間の債権譲渡をBにも通知・Bが承諾し、以後は、BがAではなくCに賃料を支払うようになり、固定資産税もCが支払う（不動産の所有者はAのままなので、納税はAの名で行い、ただ実際にお金を出すのがCである、ということになりますが）。
現実として、当事者同士で同意すれば、このようにすることは可能だと思います。

この場合、誰が何の税金を納めることになるのでしょうか？

賃料債権を無償で譲り受けたとして、Cが、贈与税を納めることになるのでしょうか？
Aは、Bからの賃料を受け取らなくなるので、それまでのように所得税を納める必要はなくなるでしょうか。

Cが税金を払うとして、課税価格は、一年に得られる収入240万円から、固定資産税40万円の負担もしていることからこれを差し引いて、200万円ということになるのでしょうか？

ご教示頂ければ幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

まだ存在しない債権の債権譲渡はあり得ないと思いますので、発生済みの家賃債権を発生するたびに譲渡する（同意する）という解釈で考えてみます。

　まず、お書きの通り、固定資産税とは、1月1日現在の所有者に課税されるものです。したがって、Cが負担する金員は「固定資産税ではない」ことになります。

　不動産を売買するとき、よく固定資産税の案分負担というのをやりますが、売主には徴税権がありませんので、固定資産税を買主から取るということは税法上許されません。

　期間に応じて案分した固定資産税「相当額」を負担させるという契約にすぎず、俗に「固定資産税」として買主が売主に支払った金員は、公租公課ではなく「売買代金の一部だ」というのが税務署の解釈です。

　したがって、　（１）Ａが固定資産税40万円を支払います。

　実際にはその固定資産税40万円はＣが支払っているわけですので、上述の通り、Ｃは「40万円＋納税事務代行」で「240万円の債権」を買ったと言うことになります。Ａは40万円の収入があったことになります。

　したがって、本来Ａは、40万円の収入に対応した所得税（Ａが法人なら法人税）、住民税（法人住民税）を支払うべきだ、ということになります。

　そこで問題になるのが、Ａの収入の40万円と、Ａが負担する固定資産税40万円の関係です。

　賃貸用不動産にかかる固定資産税は経費になりますので、Ａが得た40万円が賃貸による利益なら、経費扱いして差し引きゼロ。その分の納税額はゼロにできます。

　しかし、Ａが得た40万円は「20万円債権を12回譲渡した"代金"だ」となると、その40万円の利益と賃貸経費の結びつきが切れますので、固定資産税は経費に ならない ことになります。

　240万円の家賃債権を40万円で譲渡するなどという、実際には馬鹿げたことを考えたことがないので、税理士にも税務署にも聞いたことがないので断定はできませんが、おそらく税務署は「40万円は譲渡した債権の譲渡代金だ」「Ｃに賃貸しているわけではないので、Ｃから受け取る40万円は賃貸料ではない」と言うのではないかと思います。

　税務署は納税額を増やすためにいろんな理屈をこねますよ。矛盾していても平気です。そして、泣く子と地頭には勝てないというのは、現在も続く真理なのです。

　となると、Ａは固定資産税を収入（40万円）から引けません。

　故に、（２）Ａは、40万円（不動産所得ではない！）の収入に対応した所得税（Ａが法人なら法人税）、住民税（法人住民税）を支払うべきです。

　他方、Ｃは、240万円の債権を40万円で買ったわけです（それはＡの固定資産税として振り込んだはず）ので、差し引き200万円の所得が生じたことになります。

　したがって、（３）Ｃは、200万円の収入に対応した所得税（Ａが法人なら法人税）、住民税（法人住民税）を支払うべきです。

　まあＡ、Ｃが黒字法人なら、Ａはおおむね20万円、Ｃはおおむね100万円の税金類（法人税、法人住民税などの合計）を余計に支払うことになるんじゃないかと思いますけど、実際に支払う税額がいくらになるのかは、総所得額がわからないと適用税率がわかりませんので言えません。

お礼

ご回答頂き、ありがとうございます。
大変詳細に説明して頂いて、非常にうれしく思います。
「Aが40万円で、240万円の家賃債権を譲渡した」という解釈などは、なるほどと唸らされました。

補足

＞まだ存在しない債権の債権譲渡はあり得ないと思います

初歩的な思い違いをしておりました。ご指摘ありがとうございます。
その点は、本文にも記したように「以後は、BがAではなくCに賃料を支払い、固定資産税（相当分）もCが出す」と、当事者同士の合意でそのようにした場合、（それをAC間で債権譲渡があったというか否かにかかわらず）税金について、誰が何の税を納めることになりますか？

という質問と捉えて頂ければと思います。

回答No.5

tk-kubota

＞＞将来の賃料をCに譲渡すれば、Cが毎年申告すればいいだけ
＞それを、Cは何税として申告するのかが質問だったのです。所得税なのか？　贈与税なのか？と。

債権譲渡の対象は「将来の賃料」でしよう。
その賃料は、Aの手元にあったわけではないので、贈与とはならないです。
Cは、Bから受理した賃料だけ所得があったわけですから、所得税です。

お礼

新たに回答を頂き、ありがとうございます。
「Aの手元にあったわけではないので」と、そう言われれば確かに納得です。

回答No.4

fujic-1990

1番回答者です。補足質問を拝見しました。

　「ＡからＣへの贈与」が認定されてしまうということは、「Ｂから家賃を受け取ったのはＡだ」と認定されることです。コインの裏表です。

　したがって、Ａが「Ｂから240万円受け取ったが、固定資産税40万円を払った」として、家賃所得200万円を申告し所得税を納税しないと叱られます（脱税になります）。

　同時にＣも、「Ａから200万円の贈与を受けた」として申告し、贈与税を支払わなければなりません。

　（最悪の担当者は、ＡからＣへの贈与は240万円、ＣからＡへも贈与40万円、と二重に贈与を認定するカモ）

　贈与というのは不本意な課税を伴うものです。覚悟してやるべきものです。

　家賃収入というのは、実は「不安定」です。Ｂの営業利益次第ですぐ滞納されてしまいます。だから、ＡとＣが赤の他人ならリスクも考慮した価格（40万円）での「債権譲渡」と認めてもらえる場合もありそうですが、ＡとＣが親子だったりしたら、まず確実に「贈与」と認定されるでしょう。

　その結果、上記のとおり、（Ａが）所得税を、（Ｃが）贈与税を、と二重に支払わないといけなくなります。　

　ですから、（私が推測するに）きっと質問者さんがやりたいのであろうことを実現するには、「相続時精算課税制度」を利用して、ＡからＣへ「賃貸建物」を贈与してしまう（賃貸人としての立場も移動）のが良いと思います。（敷地は贈与しないほうがいいです）

　それをやれば、贈与以後のＢからの家賃収入はＣのものです。その建物が2500万円（変わった？）以下なら、とりあえず贈与税を支払う必要はありません。

　固定資産税40万円（敷地を贈与しない場合は建物分のみ）はＣに課税されますが、その分は経費として240万円から引けますので、Ｃの課税所得は240万円より低くなります。

　ＡはＢからの家賃収入がなくなり所得税が減り、相続財産の増加が抑制されます。Ａが長生きすればするだけＣにお得です。

　いろいろデメリットもありますが、そうすれば（おそらく）質問者さんが考えていることは実現できます。

お礼

「……コインの裏表」といったくだりで、納得できました。
色々と教えて頂き、本当にありがとうございます。

回答No.3

tk-kubota

＞誰が何の税金を納めることになるのでしょうか？

と言いますが、賃料債権の譲渡の始期と終期(将来の債権譲渡も認められています。)がわからないのでお答えできないです。
AがBから受ける賃料は、Aが毎年所得税として申告していると思われますし、将来の賃料をCに譲渡すれば、Cが毎年申告すればいいだけのことと思います。
Cの贈与税云々は、Aが長年申告しなかった賃料を譲渡することで、これだとすれば、Cの贈与税ではなく、Aの無申告による課税となります。
なお、Cが固定資産税を支払うことは、AとCだけのことで、対課税署との関係では効力はないです。
(対内的と対外的を分けてお考え下さい。)

お礼

ご回答ありがとうございます。具体的な前提が不十分である点はすみませんでした。
　また、「将来の賃料」についての質問であることを、件名も含めてもっと分かり易く明記すべきだったかもしれません。

＞AがBから受ける賃料は、Aが毎年所得税として申告している
　はい、それは前提にしております。

＞将来の賃料をCに譲渡すれば、Cが毎年申告すればいいだけ
　それを、Cは何税として申告するのかが質問だったのです。所得税なのか？　贈与税なのか？と。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。

　1番回答は、質問者さんのご質問趣旨に従って「債権譲渡」として、思うところを書いて置きましたが、質問者さんが「贈与」に触れているので、やはり一言触れておくべきだと思ったので、戻って参りました。

　たしかに税務署は、Ａ・Ｃの思惑と違って「譲渡ではない。（差額である）200万円の贈与だ」と言って、Ｃに贈与税を課すかもしれません。

　伝家の宝刀というやつで、「みなす！」と言われてしまうと、納税者にはどうしようもありません。もちろん、（複雑な手続きの末）訴訟という手はありますが、十中八九勝てません。

　いわんや、今回は現金と現金ですので、「贈与だ」とみられてもまんざらおかしくもないですね。

　ちなみに、ＡからＣへの贈与とみる場合は、ふつうは家賃としてＡがＢから受け取った金員（または受け取るべき金員）をＣに贈与したと見ることになる（贈与意思がないのでＢからＣへの贈与は成り立たない）ので、Ａが負担する固定資産税は経費になる余地が出てきます。

　※贈与・受贈意思がないのでＢからＣへの贈与は成り立たないと書きましたが、それでもＢからＣへの贈与と"みなす"と言われることはあります。贈与・受贈意思が全然なくても贈与と見なして贈与税を取られた実例がありますので注意は必要です。

お礼

二度もご回答頂き、ありがとうございます。様々な可能性が想定されそうですが、非常に参考になりました。

補足

＞質問者さんのご質問趣旨に従って「債権譲渡」として
　前の補足でも触れましたが、「債権譲渡」としたのはこちらの思い込みによるところもあり、結果的に、大事なことではなかったように思います。すみません。

＞「譲渡ではない。……200万円の贈与だ」と言って、Ｃに贈与税を課すかも
＞ふつうは家賃としてＡがＢから受け取った金員……をＣに贈与したと見る

　Cが贈与税を負担することになるのは分かり易いのですが、Aが何か税金を課されることは無いのかという点が気になります。
　例えば、「AがBから家賃として金員を受け取った」なら、その点で、Aに所得税が課せられるのではないかとも思えます（Aがその金員を、後にCに譲渡または贈与しようと、それとこれとは関係ないということで）。
　仮にA・Cがともに240万円にかかる税金を払うことになれば、それこそ最もA・Cの思惑と異なり、不本意な結果といえます。

　Aは実質的には賃料を受け取っていないからということで、（前回答にあった40万円の扱いは別として）Bからの240万円にかかる税金は、Aは納めなくてよいということでしょうか。

　この点、もし更なるご回答を頂けると幸いです。