名義変更されていない不動産について

質問

遺産相続において不動産の一部(１/３が自分、２/３は親戚)を相続したのですが、
不動産の登記を親戚に任せていたところ、
登記の変更をせず(被相続人名義のまま)
他者へ売却したとのことでした。

このようなことは可能なのでしょうか？
また、この際に自分の相続分はどのようになるのでしょうか？
遺産相続協議書は作成しており、そこには自分の取り分は書いてあります。

全くわからないので、記載不足の点はご指摘ください。

よろしくお願い致します。

回答No.2

toratanuki

一つ考えられることは、遺産分割協議書の訂正印で、親戚名義に書き換え、すべて親戚が相続し、他人へ売ってしまったという場合です。

補足

遅くなりました。
ご回答ありがとうございます。

その場合、遺産分割協議書の提出はどうなるのでしょうか？
印鑑証明は必要分しか送付していないのですが、流用は可能なのでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.1

zhongdage

こんにちは。不動産鑑定士です。

　被相続人名義のままで不動産を売却することは可能と思われます。（ただし、登記名義を移すこととは別問題です。）
つまり、他人の物を売却することは民法上認められています（これを他人物売買といいいます。）し、登記名義を自分に移して完全な所有権にさえできれば買主は問題ないからです。
　常識では他人の物を勝手に売ることなどできないと思われますが、法に触れるわけでもありません。
要は他人の物の売主が買主にその売買目的物の所有権を完全に移すことさえできれば、何の問題もないわけですから。
（ただ、そこには、真実の所有者の了解がなければ現実的には履行不可能な契約となってしまうわけですが・・。）

　ご質問のケースでも同じことが言えます。（売買契約は可能でも買主への移転登記は不可能な場合が考えられる）
被相続人名義から買主へ直接名義を移すことは絶対にできません。（死者は意思表示できないからです）
相続登記手続きにより被相続人名義をいったん相続人の（共有）名義にしてからでないと、買主の名義に移すことは登記法上不可能です。
登記簿上被相続人名義のままになっている不動産売買の登記手続きは二段階の登記が同時申請されることになります。
すなわち、被相続人から相続人への共有とする相続登記→買主への所有権移転登記の二段階。

　（以下、登場人物を遺産分割協議を書上その不動産の共有者とされたあなたと他の兄弟の二人と仮定して説明します。）

　売買契約の段階では共有者の誰か（あなたの兄弟）が、自らの共有持ち分については売主として、他の共有者（あなた）の共有持分については（あなたの）代理人として売買契約を行っている可能性があります。

ただし、あなたとご兄弟との間に代理権の授与がない限り無権代理となり、あなたの持分についての売買契約は無効です。
あなたが、拒否すれば売買契約は履行できなくなり、買主から損害賠償請求の対象になるでしょう。
（ただしこの場合損害賠償請求の義務を負うのはあなたではなく、勝手に契約した他の兄弟ということになります。）
あなたが後からそれを知ってそれでよいと思えば売買を追認することは何ら差し支えありません。（これを無効行為の追認といいます。）

　考えられるのは、遺産分割協議書作成時に、（言葉は悪いですがどさくさにまぎれて）他の兄弟からその不動産の売却についてあなたに委任状にサインを求められる場合です。この場合他の兄弟はあなたの正式な代理人として、あなたの持分についても買主と有効な売買契約を結ぶことができます。また、同時に売買の所有権移転登記の委任状（通常司法書士に対して出すものです）にもサインさせられ、かつ印鑑証明の提出もしていたら、これで買主名義の所有権移転登記まで可能です。

　その場合、あなたの知らないうちに売買契約が履行されて買主名義にすることも可能でしょう。（委任状にサインした以上「知らないうちに」という言い訳は通用しないので）

　まあ、今時なかなか思った値段では不動産も売れませんので、妥当な価格で売れたのならあなたの共有持ち分に応じた売買代金（すなわち取り分）をもらえばそれでよいのではないですか？
ご質問の相続分は共有持ち分としてあなたの権利は保証されています。（それがあなたの取り分となります。）

　法務局でその不動産の全部事項証明書（誰でも請求することができます。1通1,000円）を請求すれば、さきほど説明した経緯が明らかになります。
なので、それによって現在の名義を調べてみることをお勧めします。
登記簿上は(1)被相続人名義→(2)相続人共有名義→(3)買主名義の順番で所有権移転登記が行われるはずです。
これを見ることで登記簿上上記の(1)(2)(3)のどの段階にあるかが明らかになります。
ご質問の内容からすると、おそらく(2)の段階だと思われますから、あなたの共有持ち分が登記されているはずです。
他人物売買により売買契約自体は可能でも、買主名義にする際には登記委任状にあなたのサインと印鑑証明が必要となるのが原則です。

　本当に新しく買った人の名義になっていますか？
法務局の全部事項証明書（）は素人さんにはすぐ理解できないかもしれませんので、窓口の人に訊けば親切に教えてもらえますよ。

　それと、売買契約をすでに結んだというなら契約書があるはずですからそれも他のご兄弟に見せてもらうべきですね。
ご参考になればうれしいです。

補足

詳しく説明していただきありがとうございます。

まずは不動産の全部事項証明書を確認したいと思いますが、
仕事の関係で海外にいるため、すぐに確認することができません。

追加で質問させていただき申し訳ないのですが、
>>被相続人から相続人への共有とする相続登記→買主への所有権移転登記
これを相続人を共有にせず一人ですること(共有名義の親戚)はできるのでしょうか？
また、遺産協議書作成前に移転登記はできるのでしょうか？
(相続確定前に売ってしまうことはできますか？)

もう一点、委任状についてですが、
>>その不動産の売却についてあなたに委任状
>>同時に売買の所有権移転登記の委任状、かつ印鑑証明の提出

遺産協議書作成時に協議書に対して委任状と印鑑証明を提出したのですが、これを売却、移転登記の委任状、印鑑証明に使うことはできますでしょうか？
印鑑証明は一通しか送付していません。

追加で申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。