税務上の「相当の地代」の運用について

質問

中小企業では、会社が当該会社の社長から土地を賃借し、本社・工場の敷地として使うケースがよくあるものと思います。ただ、昨今の経済環境や個社の企業業績に鑑み、地代（家賃）の引き下げを検討したいケースが生じるケースがあるものと考えられます。これに関し、いくつか質問があります。

（１）
法人税では、法人税法施行令137条や法人税法基本通達13-1-2で「相当の地代」の概念があり、これを下回るときは借地権の認定（借地権相当額の贈与）がなされるものとされています。
ただ、上記のケースでは、貸手は個人であり、所得税法40条1項2号、59条1項2号では、低廉譲渡についての規定がありますが、ここで想定しているのは事業所得（棚卸資産の販売）や譲渡所得における対価ではないかと思いました。所得税法59条1項2号にいう「著しく低い価額の対価として政令で定める額による譲渡（法人に対するものに限る。）」は、不動産所得に関する地代・家賃の相当性についても規制されるものでしょうか。

（２）
今回の質問のケースで、貸手が個人ではなく、社長又は社長一族の資産管理会社である場合は、先述の法人税の規定が適用されるものと考えられます。「相当の地代」は法人税法基本通達13-1-2では更地価額の８％（個別通達では６％）とされていますが、昨今の不動産市況や中小企業の体力を考慮すると、相当のハイレベルと考えられます。借地権の認定の是非は、個別の事情や税務行政に委ねられましょうが、運用上、更地価額の８％（６％）を下回っているからといって直ちに借地権の認定をされる訳ではないと思いますがいかがでしょうか。
　また、税目が異なるものの所得税59条1項2号を受けた所得税法施行令169条において（著しく低い対価につき）「資産の譲渡の時における価額の二分の一に満たない金額とする。」とあることから、例えばこの規定を援用して地代・家賃の水準を更地価額の３～４％程度に設定した場合、どの程度認められるものでしょうか。

回答No.1

munorabu

貸主が個人の場合には、借主が個人、法人双方に使用貸借が認められる場合がありますので、(1)において使用貸借をお調べになれば解決するように思います。

(2)の貸主が法人の場合には借地権認定される可能性が大きい、また法人税法における所得税法の援用は考えにくい観点から、経済的利益を前提とする貸主が法人については考慮されない方が良いように思われます。