「土地」の概念について

質問

土地についてお伺いしたいと思います。全くの無知で素人です。

土地というのは、上にビルなどが建っていたら、
そのビルの所有者から土地の使用料などを徴収することが
出来たりするのでしょうか？固定資産税はもちろんかかってきますよね。

ただ上に建物があれば収入が入ってくるのであれば、
マンション経営などでみられるリスク（老朽化や空室など）がないということになりますよね？
ということは、所有者は収入が発生する土地は売らないということになると思います。

その辺の基本的なところがわからないので、
わかる方いらっしゃいましたらお手数ですが教えてください。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

土地というのは、どの様な状態だと一番高い価額で取引されるのか？それは更地の状態です。
土地を買った買主がどのような利用も出来るからです。

例えば市街地に土地を所有しており（地主さんと呼ぶことにします）、事業用の第三者所有のビルが建っていたとします。この場合地主さんは当然に土地の借地料を受領できます。
しかし、第三者の建物が建っている状態というのは、土地に借地権というその建物が存ずる権利が発生し法的に認められていますので、借地権の満了までその建物への借地契約を地主の都合で一方的に解約は出来ません。定期借地という貸主の負担を軽減した類の借地契約でも実務上、ビルなら50年間、郊外店舗などで20年程度です。
借地料は受領できるが、ビルなら50年間借地した状態で拘束されてしまうのが、第三者の建物に土地を提供するということです。
ですからその状態で、もし売却するとなると、土地の借地料に対する利回りという考え方になりますので、当然に更地での価額とは比較にならないぐらいの低価額でしか売却できません。
土地は売らないのではなく、土地の更地評価に対して安すぎるので、売りたくとも売らないという地主さんの事情もあります。
いづれにしても借地をする地主さんの土地は先祖代々とか、何十年も前に物価が低い頃に買ったなど、現在とは取得価額が全く違う、大変安く買った土地でなければ成り立ちません。
現在の流通価額で購入して、借地しても割りに合いません。

その辺りをうまく計算して伸びているのが100円パーキングですね。これは事業会社が土地を一括で借り切るのですが、地主は建物等の借金を背負わない、自己で月ぎめなど経営するより2割～5割収入は上がる、あくまで都市部ですが何億もかけてビル建てるより、地主さんは安定して手元に現金が残ります。
売却する際も解約期間が2ヶ月程度と短いので、いつでも売却が可能です。

なるべく平たく説明したつもりですが、ご不明な点があれば補足してください。

お礼

ありがとうございました！
参考になりました！

回答No.1

ks5518

>土地というのは、上にビルなどが建っていたら、
そのビルの所有者から土地の使用料などを徴収することが、
出来たりするのでしょうか？固定資産税はもちろんかかってきますよね。

ビルに限らず、土地を貸せばそこから収入を得ることはできます。
ただし、建物の利用形態によっては、契約内容、条件が異なります。
一般的に事務所ビルやマンション等は、土地のオーナーさんが建物を建て、不動産会社管理のもとに賃貸契約を行ない、家賃を収入として得ます。建物の建設費を当初銀行から借りる場合には、家賃として入るお金で返済していきます。もちろん、この場合には、老朽化する修繕費や、改装費はオーナーさんが負担します。当然、全ての費用は家賃にはね返ります。誰も損をしてまで、やりませんから。

>ただ上に建物があれば収入が入ってくるのであれば、
マンション経営などでみられるリスク（老朽化や空室など）がないということになりますよね？
ということは、所有者は収入が発生する土地は売らないということになると思います。

上記回答と重複してしまいますが、土地を借りてマンション経営や賃貸経営をやるケースは殆ど無いと思います。
賃貸経営におけるリスクは、立地条件や周辺の需給バランスにもよります。
その土地の収入が発生するかどうかは、土地をどのように利用するかによります。それだけ収入があるということは、オーナーさんも同様にリスクを負うという事なのです。
ですから、バブルの頃には、マンション等の開発会社に立地条件の良い土地を売ったのです。

質問者様の仰っている内容とは、土地の実情はかなり違うと思いますよ。

お礼

ありがとうございました！
参考になりました！