老朽化したビルのある土地を売却するには？

質問

父が他界し相続の手続きをしているのですが、その資産の中に老朽化したビルとその土地がありました。
ビルは4階建て＋地下1階で、入居者はいません。
土地は40平方米ほどで、駅前にあります。

固定資産税がかなり高いので売却したいのですが、不動産屋に持ち込む前に近場の建設会社に頼んでビルを取り壊したほうがよいのでしょうか？

またこの土地は間口の狭い宅地で、角地の土地所有者から買い取ったものらしいのですが、角地の土地所有者からは自分に売却してもらえれば、不動産屋を通して売却するより高値になると言われました。
角地の土地所有者には、不動産屋の評価額より高い額を希望すべきなのでしょうか。
以下は簡略図です。（括弧は路線価）

　　　　　　　(150D)
　 　　　　 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　　　　　 ｜角地　　　 ｜　私　｜
（250D） ｜所有者　　｜　　　　｜
　　　　　 ｜80m^2 　　｜ 40m^2｜
　　　　 　 ――――――――――
　　　　　｜　　　　　　｜　　　｜

私はまだ20代で不動産に関する知識が全くありません。どなたか教えて下さい。

回答No.3

kansei

kanseiと申します。不動産鑑定士です。ご質問の件、以下の通りお答えします。
＞「不動産屋に持ち込む前に近場の建設会社に頼んでビルを取り壊したほうがよいのでしょうか？」
　ビル自体が価値の無いものであっても取り壊す必要はありません。なぜなら、購入を検討する人や会社はこれの取り壊し費用を見込んだ上で価格を決めてくるからです。よって、あなたがお金を掛けて取り壊して更地として売却する場合とビルが付いたままの土地（建付地）をそのまま売却する場合との手元に残るお金は同じになります。（更地の価格＝建付地の価格－取壊費用）ですから、取り壊しにあたって建築会社に不当に高く請求される等のリスクを回避するため、取り壊しはなされない方がいいでしょう。
＞「角地の土地所有者には、不動産屋の評価額より高い額を希望すべきなのでしょうか？」
　角地の所有者が一番土地を高く買ってくれる可能性がある相手であるのは間違いありません。なぜなら、あなたの土地を併合することで、価値の高い大きな土地を手に入れることができるからです。簡単に説明すると、あなたの土地は路線価が15万円で40m2（資産価値600万円）、角地の土地は路線価が25万円で80m2（資産価値2000万円）、あなたの土地の資産価値と角地の資産価値を単純に合計すると2600万円、角地の所有者があなたの土地を買うと、25万円の土地が120m2になり資産価値は3000万円になります。もうお分かりですよね？角地の土地の所有者は普通にあなたの土地を買った場合、400万円の得があるのです。よって、高く買えるのです。（なお、ここの説明の額はあくまでも参考で実際の価格と路線価はかならずしも一致しません）よって、不動産業者の評価額よりも高い額を希望することは問題ありません。もっと言えば、不動産業者の評価額には何の意味もありません。なので、初めはあなたの希望額で売りに出してもいいと思いますよ。
　不動産業者を使うにしても使わないにしても、「売りたい価格」を決め、その価格で売りに出されてはいかがでしょう？で、高く買う客を不動産業者が連れてきた場合（不動産業者に払う手数料を払っても、あなたの希望額を上回る額が手元に残る場合）不動産業者を使ってもいいですし、安くしか売れない場合には不動産業者の手数料を値切ってもいいですし、ケースバイケースでいいのではないでしょうか？ただ、不動産に関する専門家を介在させた方が契約等がスムーズにできますので、お勧めは「安く不動産業者を使って、高く物件を売る」ことでしょう。

回答No.2

noname#26116

不動産に関する知識が全くない、と認めてられているのでしたら仲介手数料等の出費はあるものの、仲介業者に媒介を依頼して後々揉める事が無いようにしっかりと売買した方が良いと思いますよ。
仲介業者は物件の査定もしてくれますので、価格や取引条件等は色々相談すると良いでしょう。

＞不動産屋に持ち込む前に近場の建設会社に頼んでビルを取り壊したほうがよいのでしょうか？

いきなり解体する必要はありません。購入者が解体しても遅くは無いし、万一そのビルを修繕して使いたいというケースもあるかもしれません。
更地にする事が前提の取引であっても、解体の見積りを取り、更地価格から解体費を差し引いた額で取引すれば同じようなものです。質問者が先行投資的に目的不明確なまま費用を掛ける必要はないです。

＞角地の土地所有者には、不動産屋の評価額より高い額を希望すべきなのでしょうか

普通に考えれば角地の所有者としては、非常に欲しい土地ですよね。適性な評価額で取引出来れば良いと考えるのか、相手の足元を見るのか、隣のよしみで安く譲るのか、
この点は物件所有者である質問者自身のサジ加減一つという事になります。

回答No.1

makochi

土地取引には、どの道専門家の介在が必要でしょう。

たとえ角地所有者に売却するにしても、相手の言い値ではなく、きちんとした評価額の査定を経て、第三者の介在のもとで正しい土地のやり取りをする必要があります。

専門家の相談を仰ぐべきでしょう。
不動産鑑定士の事務所に相談して、鑑定だけでなく周辺のアドバイスも受けることが出来ます