高層マンションの資産価値

質問

最近、分譲高層マンションがはやっているようですが、
ちょっと疑問があります。

それは、将来的な資産価値はどうか？と言う点です。
土地が少ないので、建築費の比率は高いと思うのですが、
そうすると、建物が老朽化したら、資産価値はどうなるのでしょう？

良く、鉄塔などでは建築費と取り壊し費は同じと言われますが、
高層マンションはどうなのでしょう。
特に、古くなったり、天災などで建物を壊す必要が生じたら、
その費用を負担する必要があると思うのですが、
その場合、土地の区分所有量が少ないので、
たとえば、土地資産１０００万円、壊す費用２０００万円と
言った場合には資産はマイナス１０００万円といったことに
なるのでしょうか？

また、もしもこのマンションの区分所有権を譲渡しようとしたら
１０００万円を付けてだれかにひきとってもらわないといけないのでしょうか？

回答No.1

and4173

まずこの質問にお答えする前に、あなたの言われる「資産価値」という言葉の意味をここでは「中古マンションになった時の流通性」（売ったと仮定した価格）」ということに限定して頂きたく思います。

私は不動産の仲介業者です。
中古マンションの流通市場というのは、決して原価やそれにともなう原価償却費によってのみ決まるものではありません。
あくまで不動産というのは売り手があり、買い手があって、はじめて成り立つものですから、ここで言う資産価値＝価格というのは、需要と供給によって成り立つものと考えるべきです。
現在、既に築３０年以上で建物の老朽化が目立つマンションも多くなりましたが、いくら建物が古くても、スラム化しようとも、必要最低限のライフラインがあり、人が住めるものであれば、必ず売れています。ゼロになることはありません。
例えば買いたい人が仮にいなくても、賃貸でまわすことを前提にして売れば、利回り次第で必ず買い手がつきます。こういう場合は推定家賃から利回りが８～１０％になるように逆算し、売出価格を設定します。

建替えをするとなれば土地の持分が広い方がいいとか言われますが、実際には建替えで成功している例は稀で、マンションに限って言えば固定資産税が高くなるくらいのもので、そういった話題は机上の空論にすぎません。
ただマンションの敷地が広く、現況の建物で建ぺい・容積率に余裕があれば、建替えた際に新たな区分所有者を外部から相当な価格で募集できますから、取り壊しや建替えに要する費用は現所有者が持ち出さなくても良い可能性もあります。
仮に震災やその後の道路拡張にともない再建築を行う場合は、行政側で建ぺい・容積率を緩和させる等の施策はとるでしょう。

マイナスになる理論についても、先も述べたように価値は土地の持分によって決まるものではありませんし、区分所有権の場合は一団の土地を区分所有者全員で共有しているわけですから、そのうちどこを持っているかも明確ではありませんし、持分単体ではまったく利用価値がないので買う人はいません。
ちなみに現在は土地と建物を切り離して売れない、いわゆる土地と建物の権利が一体となっている敷地権という登記の仕方が一般的です。

いずれにせよあなたの心配されるようなことは、まず考えられませんので、ご心配要りません。

お礼

回答、ありがとうございます。

さて、ちょっと質問の仕方がまずかったようです。
価格は需給価格であり、必要最小限のライフラインがあり、人が住める物であれば必ず売れているとのことですが、これはマンションが正常な状態での話ですね.
老朽化、震災などで人がすめなくなったり、外壁に異常が出た場合など、大規模な補修、もしくは将来的に解体が必要になった場合を考えています。
普通のマンションであれば、最後は放置であり、米国のスラム街などは
その結果であるわけです。誰も欲しがらないなら最小価値はゼロに留まります。
が、高層マンションの場合は周囲に危険が生じますから
放置ではまずいわけで、かならずメンテナンス・解体の必要が生じるでしょう.
そしてその責任は所有者に来るわけで、この点を踏まえての
マイナスの資産価値という質問をさせていただいたのです。