増改築の住宅ローンについて

質問

新築予定者です。ですが、午前中業者が敷地をみにきた際、新築するより、現在ある倉を増改築する方が広い家を建てれるし、倉も活かせるので、増改築をお勧めする、と言われました。
新築一戸だけ建てるには狭い土地だったようで、確かに現在ある倉は何も使ってなくてもったいないと感じていたので、倉を活用できるのは嬉しいし、広い家を建てることになるのなら有難いです。
ただ、住宅ローンについて質問です。
ずっと新築と思っていたのでネットバンクを探していて低い金利でいけるかも～っと安易に思っていたのですが、増改築だとなかなか低い金利がないように思います？！
そして、それに関わる減税とか事務手数料等？？新築と比べて増改築だとメリットデメリット何が影響してきますか？
後、倉は私の父名義になっています。そもそも土地は現在同居中の父の名義に旦那か私名義の新築を敷地内にて別建てする予定だったんですが、、増改築となると、土地は勿論倉も父名義になっているので、その部分もどうするか分かりません。
ご教授お願いします。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。建築が専門ではありませんが、蔵なのか倉なのか？土蔵なのではなく倉庫でしょうかね？蔵の場合は闇で改修は可能ですが、許可を得ての住宅への転用は無理でしょう。採光制限をクリアするには、開口部など設けなければならず、耐力的に難しいと思います。
また、倉の場合でも何時ごろの建築で、現行の耐震基準や断熱性などクリアされているのでしょうかね？そう費用をかけて作るものとも思えませんので、アトリエやガレージなどへの転用なら可能でしょうが、居宅への転用はかなりの費用がかかり、これも現実的とは思えませんが・・・・・

他地域ではわかりませんが、簡単に書くと当方震災の被災地が営業地域ですが、旧建物と新しい建物を混合するあるいは、廊下などでつなぐということ自体、認められなくなりました。すべて構造計算して証明すれば可能ですが、事実上無理です。緩い、厳しいという地域的な事情はあるかと思いますが、国交省からの通達のようなものがありますので、基本かなり厳しい審査となります。

融資関係の件ですが、ネット系は完成時の一括実行しか出来ません。大手のハウスメーカーや体力のある工務店なら可能ですが、通常は着手、上棟、完成時など分割で支払いますので、そのような支払い条件ですとネット系の利用は出来ません。ネット系は分譲の戸建てやマンション、中古など完成物件の利用や借り換え専門だと思ったほうが無難です。

また、お書きになられている状況ですと、広い敷地があり、お父さんの所有する母屋があり、倉があり、空き地の部分もあってそこに新築を計画しているということでしょう？
土地の筆数にもよりますが、もしその土地が1筆の広い土地の場合や数筆あっても建設予定地が倉や母屋の敷地とまたがる場合など、測量して新築や増築する部分だけを分筆（登記上新たに分ける）する必要があります。

また、その部分が建築基準法の道路に面していることが必要です。道路に面していない場合は建築確認が取得可能でも、銀行などの融資は受けられないと思ってください。受けられても地銀など地元の銀行などに限られますし、下記に記載しているすべての土地建物を担保設定するということになります。

上記の分筆をして土地を分けなければ、お金を貸す金融機関は母屋や倉、すべての土地に担保権を設定します。分ければ、その部分の土地と建物だけが担保設定になります。
実際借金するのは、血のつながっていないご主人さんでしょうから、そのご主人さんが債務者（借入人）の担保を家屋敷全体に設定されるのは、お父さんは納得できないし、承諾しないでしょう。

その業者がどのような判断をしたのか？わかりませんが一度建築士などへの相談やハウスメーカーなどへの相談をして、敷地条件と建築制限の関係を整理してもらい、理解してから進めませんと、トラブルの元になります。

尚、土地の名義はお父さんのままでも担保提供すれば良いので、特段困ることはありません。

お礼

ご丁寧なご回答いただけ深く感謝申し上げます。
この度の震災大変でございました。現在大丈夫でしょうか。
おっしゃらたとおり、ここは田舎の為、広い敷地有。そこに同居する母屋、倉、空き地部分有。その空き地に新築を予定していました。が、業者が測定に来たら、実際空き地は狭かったので、隣の倉の活用を言われたんです。
倉ですが、二階建てで、父曰く２０年～３０年前に建てた、そうです。（10年の幅長いですが・・苦笑）
午後からはまた別の工務店の方が来られ敷地を測定していきました。その工務店も午前中の業者と同じく、倉を活用した方が広い家を建てれるし、お金も抑えれるし、倉との一体型を勧める、と言われました。
ただ、また別の大工さん（現在３業者に見積もりをお願いし、これから３者の見積もりを見て絞っていく方向です）は、倉を活用すると現行法では難しいので、倉との一体型はあまり頭になく、新築を一個建てる方向で考えていた、と言われました。
午前と午後の業者が同じように言われていたことは、この倉の造りが思いのほかしっかりしていた、とのこと。使われている木も太く、全て国産？の木（木の名称をおっしゃっていましたが私が忘れてしまいました）で、土台もしっかりしている（目でみただけの意見です）。全てとっぱらい、木組みだけ用いる、とのこと。地盤調査はしない、とのこと。ただ、補強はしっかりしていく、とのこと。

2者の業者はこれから図面を引いていくと思われます。で、出来上がったら連絡がくると思うので、おっしゃっていただいた点（登記上どうするのか、住宅用として可能かどうか等）聞いてみます！最後の大工さんはこの前ちらっと見に来られただけで、これから測量しに来られるはずなので、聞いてみます。大工さんが言われるのが一番正しいのかな（ご回答様がおっしゃっているのと同じこといっていたので）、と思われますが、とにかく３者の方がどういってこられるのか、わかるまでここをオープンにしておいてよろしいでしょうか。追加報告させていただきたいと思います！
土地の名義は父のままでいいのですね！倉の名義も父のままでいいのでしょうか？旦那か私の名義で増築になると思うんですが・・ローンは旦那単独か私単独か、それとも共同か全然わかりません。まだ決まっていません。ちなみに新築は2000万を予定していました。+諸経費500万のつもりでした。（40坪）倉と一体型になれば金額は同じでも坪数が45ほどになる、と午前中の業者はいっていました。午後の業者は測量しにきただけなので、これから、って感じでお金のことは何もおっしゃっていませんでした。
またアドバイスお願い致します。