家賃滞納時の管理会社の対応について

質問

こんばんは、いつもお世話になっております。

家賃を滞納されたことの大家さん、滞納された時、管理会社の対応はどのような対応でしたでしょうか！？　強制退去になった、など、色々その時の状況を教えて下さい。

貸家をしており、借主を見つけてくれた不動産屋にそのまま管理も任せております。
この度、3ヶ月家賃滞納されてります。

始め、不動産屋さんから滞納されている旨、連絡がきて、その後、振込みがないので、保障会社に対応を依頼した、という連絡が入りました。
保障会社に依頼した後は、管理会社では何もすることはできない、とも言われ、振込みがあり次第、連絡しますとのことでした。

それから2ヶ月がたちました。不動産屋さんからは一切連絡がないので、昨日不動産屋さんに行って来ました。
”保障会社に任せてあるので・・”と言われただけです。。

滞納されたら、保障会社が変わりに払ってくれるそうですが、それも退去後になるそうです。

もっとこまめに状況を報告などしてくれると思っていたのですが、管理会社とはこんなものなのでしょうか？

宜しく御願い致します

回答No.4

god-only-knows · ベストアンサー

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

保証会社について
色々回答がありますが、世の中には沢山の保証会社があります。

そもそも、保証会社は家賃が滞納された時の対応（加入しているプラン）により異なります。

★「滞納と同時に家賃を保証してくれない」タイプ
流れ
(1)滞納が発生→（貸主様又は管理会社に「滞納事故」連絡）
(2)保証会社が借主に折衝
(3)保証会社が貸主様又は管理会社に状況連絡
(4)滞納が続く（支払える見込みが無いと判断した場合：おおよそ4～5カ月）
(5)貸主様名にて裁判（ほとんどの保証会社は裁判費用や書類作成は保証会社の負担）
(6)判決
(7)強制退去
(8)退去日までの賃料は保証（原状回復は敷金上限で足が出る分は貸主様負担というパターンが多い）
この場合は退去するまで（滞納額が確定するまで払われない）

★★「滞納と同時に家賃を保証してくれる」タイプ
流れ
(1)滞納が発生→（保証会社が把握するので連絡の必要が無い）
(2)保証会社が借主に折衝
(3)保証会社が貸主様又は管理会社に状況連絡
(4)滞納が続く（支払える見込みが無いと判断した場合：おおよそ4～5カ月）
(5)貸主様名にて裁判（ほとんどの保証会社は裁判費用や書類作成は保証会社の負担）
(6)判決
(7)強制退去
(8)原状回復は敷金上限で足が出る分は貸主負担というパターンが多い
賃料は借主が払おうが払わなかろうが毎月保証される。

★「滞納と同時に家賃を保証してくれない」タイプのリスク
(1)滞納の連絡が遅れると滞納全額を保証してくれない事もある（免責）
(2)滞納額確定（退去）まで賃料相当額が入らない。

原状回復の件は「上限付きで保証してくれる」タイプがあるようです。
このような基本的な事は「不動産会社」が契約前に貸主様にご説明すべき事だと思います。
尚、保証会社＜連帯保証人とお考えの方が良いですよ。全ての債務（原状回復）を保証しないのであれば・・・

ところで、★タイプと★★タイプがあるのに（★★の方が貸主様のリスクが少ない）
★タイプを使うかですが・・・
★タイプの方が総じて「借主の負担する保証料」が安い為です。
弊社は★★のタイプのみ使用してます。

心配な事は、滞納の連絡をした時が免責に引っかかって無いかです・・・
ちゃんと管理会社が連絡したか・・・

2か月も何も連絡が無いような管理会社は・・・？です
普通の保証会社は管理会社に2週間に1回ぐらいは連絡するでしょうし・・・

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません！今、ご回答を拝見させて頂きました。とても詳しく教えて頂きありがとうございました！　色々参考になりました！

回答No.5

turbotjc

#3で回答した者です。

保証会社の保証内容が分からないので一般的なこととしてお答えしますと、保証会社は明け渡しまでしっかり行うはずです。最悪の場合は裁判所を通じて明け渡しの強制執行まで行います。

どのような内容なのかをよく取引先の不動産会社に確認してみて下さい。

お礼

再度のご回答ありがとうございました！

回答No.3

turbotjc

業者してます。

通常の保証会社の対応であれば、1ヶ月遅れ程度で滞納分が立て替え払いされます。その分は保証会社が借主から回収するわけです。

しかし借主がこの支払いになかなか応じない場合には、保証会社も方針を切り替えて契約解除、明け渡しの法的手続きをとります。この時、保証会社は滞納分の立て替え払いを一時的に停止し、3ないし4ヶ月分の滞納状態を作ります。

恐らく今はこの状態ではないかと思います。この後、保証会社から訴訟を起こすための連絡が入るでしょう。具体的には保証会社の顧問弁護士に訴訟手続きを一任するための委任状等を求められると思います。最終的には明け渡しまでの滞納賃料が支払われてくるでしょう。弁護士費用をはじめとする訴訟費用はもちろん保証会社持ちです。

基本的に心配されることはないと思いますけどね。

補足

ご回答ありがとうございます！保障会社が全てやってくれ、最後は家賃滞納分も支払いをしてくれる、ということで心配することはないんですね！安心しました。
ただ、管理会社の保障会社は、滞納分の立替は、借主が住んでいる間は一切してくれない、とのことでした。退去してから初めて滞納賃料が支払われる、とのことでした。　このような保障会社だと・・もし借主が明渡しをしなかったら、どうなるのでしょうか・・・？

回答No.2

noname#184449

＃１です。

結論から言えば滞納が１年だろうが１０年だろうが保証会社に（勿論、貴方にも）強制退去させるような権限はありません。

たとえ契約書に「滞納●ヶ月で出て行く」と書かれていても相手が「無い袖は振れない。故に出ても行けない」と開き直った場合は何もできないのです。

なので、後は司法の場に訴えて裁判所から「強制執行」の決定を受けるしかありません。

ただし簡単にはいきません。
基本的に賃借人は「か弱い子羊（法的には）」ですから、弱者救済が基本の民法では人間の生活基盤である「家」を強制的に退去させるのは「コレ以上はいくらなんでも」という場合に限るからです。

で、いったい何カ月が「コレ以上は」となるかですが、それこそケースバイケースです。
一般的には「最低半年の滞納」と言われていますが、それとて確実という事ではありません。

なので今回の件も半年滞納が一定の目安となるでしょう。

ただし裁判所の決定→執行は時間がかかりますので、結局はあと半年程の時間は覚悟が必要でしょう。
全てが片付くのは。
また、諸々の手間は大変な手間ですし、費用も十万単位の損失になります。

以上が基本的な流れです。

後は管理会社、保証会社と連絡を密にとって（逐一報告させる）事を運ぶしかありません。

しょっぱい業者ですがやることはやってもらいましょう。

お礼

再度のご回答ありがとうございました！　半年滞納＋半年程の時間が必要のようですね・・＞＜

色々勉強になりました☆どうも有り難うございました♪

回答No.1

noname#184449

不動産業者です

なんともお粗末な対応ですが、貴方と管理会社、そして保証会社との契約がそのような契約になっているのであれば仕方のない事とも言えます。

酷な言い方で恐縮ですがそのような管理会社と契約した貴方にも「自己責任」がありますので。

まぁ、でも逆に言えばそのようなお粗末な対応しかしない（できない）管理会社と判明して良かったと思えませんか？
この一件が片付いたらさっさと解約して他の管理会社を探しましょう。

ちなみに私は滞納があった場合は即時オーナー様へ報告し、その後も状況の報告は欠かしません。
また、我社が契約している保証会社も滞納があった場合は都度、保証金を入金してもらえます。

そのような会社（管理会社・保証会社）が世の中には沢山ありますので。
（「是非とも我社で」と申し上げたいところですが）

補足

早速のご回答ありがとうございます！やはりお粗末な対応なんですね＞＜
この一件が固唾いたら、他で管理を依頼しようと思います！

ところで、上記のような場合、どうなのでしょう？これ以上滞納が続いても、保障会社は何も動いてくれない可能性ございますか？　何ヶ月滞納したら、強制退去の方向で動いてくれるのが一般的でしょうか？

またお時間ありました時に教えて頂けると嬉しいです！