中古不動産購入後明渡しまでの間の不動産契約について

質問

この度、父親の勧めで自動車修理工場を土地ごと購入しました。
以前にその工場を経営していた人物には工場を畳んでもらうことになりました。
経営者は高齢でそろそろ畳みたい意思があったようで、立ち退きにはさほど揉めませんでした。
ただ、顧客への挨拶などもあるため、立ち退き猶予を長くとり１２月末日までに立ち退きという契約になりました。
次の契約者は父の会社の元従業員で自動車修理を生業にしている男に内定しています。
まだ契約書は交わしていません。

立ち退きまでの期間がまるまる四ヶ月以上空きがあるので、途中で次の契約者が心変わりしてしまわないか不安です。
そこで契約書に違約金の項目を設定したいのですが、法律上可能でしょうか。(1)
できれば家賃３ヶ月分くらいに設定したいのですが、社会慣習から観てごうつくばりな金額かどうかアドバイスをお願いしたいです。(2)

また、違約金のために契約履行で入居はしたけれど、１ヶ月分だけ払って出ていくといったことをされると困るので
その防止のために入居から半年の間の退去についても違約金を設定したいです。(3)

それができない場合、手付金という形で来年の６月までお金を預かるという契約にできたらと考えているのですが、可能でしょうか。(4)

(1)契約のキャンセル料の設定についての可否（法律）
(2)金額についての慣習的観点からの助言
(3)最低契約期間と違約金についての設定の可否（法律）
(4)上記１～３ができない場合手付金の設定の可否（法律）

全部じゃなくてもいいので、できるだけ教えてくれると有難く思います。

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どれもこれも契約上できねえよ世間知らずの馬鹿、ということであれば
遠慮無く言ってください。確かに不動産契約についてはドシロウトの若造なので……。

回答No.1

kamaryu · ベストアンサー

新入居者との契約という前提で・・・

(1)契約のキャンセル料の設定についての可否（法律）

基本的に契約は自由ですので問題は有りません。

(2)金額についての慣習的観点からの助言

賃貸の場合にキャンセル料という慣習は無いと思いますが、常識的に考えて賃料の１か月分位でしょうか。

(3)最低契約期間と違約金についての設定の可否（法律）

契約の為に出費が有るのなら、その償却期間
通常の賃貸で有れば、（１年～３年）期間以前に退去した場合は１～３か月分の賃料の支払い。

(4)上記１～３ができない場合手付金の設定の可否（法律）

賃貸で手付金の概念は有りません。
補償金か敷金を預かりますので、上記の場合はそれで相殺する。

ご心配のあまり、入居者様に過剰な負担とならないように不動産業者を入れることをお勧めします。
損害保険の手配などもやってくれますし、大家さんの心配も軽減してくれます。