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土地売買に関する質問です

2012/08/02 12:42

土地売買に関する質問をさせてください。自分の母親から相談を受けました・土地を売りたい・売りたい土地に現在住んでいる・住んでいる家は、かなり傷んでいるため土地売却時には実費で更地にする必要があると知人に言われたらしい後日、不動産屋に聞きに行くみですが、これだけは知っておいた方がいいとかありますか？・不動産屋選び(売買手数料が○○％以上取るところはぼったくりなど　) ・更地にする際の費用またはしなくてすむやり方・その他などです。不動産関連は、中々知る機会がないので知識豊富な方々のアドバイスよろしくお願いします。

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不動産売買・投資
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0621p
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2012/08/02 16:18 回答No.3

業者選びについてはNo.２の方が詳しく書いておられますので、仲介手数料について。仲介手数料は売買価格の３％＋６万円（消費税別）が法律で決められた上限ですが、この満額を請求されるケースが多いです。最初から手数料半額などと宣伝している業者は別にして、手数料を値引いてくれるか？という視点で業者を選ばないほうが良いです。手数料の値引きを要求されると業者の力も入りません。更地にする件については、すでに回答があるように「現況渡し」という条件で売れば良いわけですが、買主が更地にするケースが多く、更地にする解体費用分程度は値引きを要求される可能性が高いです。更地にしてくれないと買わない、というような話であれば、売買契約締結後に解体工事をし、最終的に受け取る売買代金で解体工事費を払う、という段取りもできます。

noname#184449

2012/08/02 14:26 回答No.2

不動産業者ですまず、不動産屋さんに売却を依頼する際「一般」「専任」「専属専任」という3つの「媒介契約」のうちどれかを選ぶ必要があります。物件が「誰でも欲しがる人気物件」なら迷わず「一般」で複数の業者を競わせましょう。逆に「普通」もしくは「不人気物件」なら「専属・専任」で信頼できる業者に一切合財任せた方が結果的には「満足できる契約」になる事が多いです。お母様の物件はどうでしょう？先ずはそこを「客観的な目線」で判断する事が大事です。誰しも自分の物件は思い入れもありますので、とかく市場価値を見誤る事が多々あります。そのような「身びいき」は「百害あって一利なし」です。ちなみに「一般」の場合、業者が課せられる「義務」は殆どありません。報告義務も無ければ、レインズへの登録義務も無し。つまりは「放置プレイ」です。現在、殆どの業者が「一般」物件に対し「販促予算」が付きません。何故なら、いくらお金をかけても結局他社で契約されたらそれでお終い。一銭も入って来ません。「一般」では殆どの場合「自社Ｈ／Ｐ」への掲載とレインズ登録が精一杯でしょうね。タダですから。これが「誰しも欲しがる人気物件」ならまだ気合いも入りますが、そうでない場合は・・・推して知るべしですね。下手したら若手営業の「経験値を上げる為の踏み台（厳しい物件だけど、お前、やってみたら？）のパターン」にされてしまう事も珍しくありません。（この話は某大手仲介業者の営業から聞いた話）反面「専属・専任」なら販促予算も必ず付きますし、特選物件としてチラシに掲載されたり、不動産ポータルサイト（Ｙａｈｏｏ，ＨＯＭＥ’Ｓ等）にも掲載されたりして、最大限の努力をしてくれるでしょう。売るための。専属専任のリスクは「依頼した業者が使えない業者」だった場合です。そうなると他社との掛け持ちが出来ないので最大３カ月は無駄にする羽目になります。結局は「自分の物件の市場価値を冷静に判断する目」と「使える業者・使えない業者を判断する目」を貴方（お母様）自身が養う事が大事なのです。とは言っても中々難しいのも事実。なんせ殆どの人が不動産の売買なんて、おいそれと出来る事ではありませんからね。兎にも角にも「信頼できる業者」選びで８０％は決まります。「満足できるか・そうでないか」が。その為には以下のポイントを意識して業者を選んでください。 ●見た目、話し方等の第一印象がよい ●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。 ●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。 ●販促活動について詳しく説明してくれる　新聞折り込みは？ポスティングは？　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？　既存客へのアプローチは？ ●高い査定値＝いい業者ではありません。仲介の場合は。　仲介でのいい業者は「相場通りの査定」をする業者です。悪徳業者は高査定で売主を惹きつけて、クチ八兆、手八丁で後日値下げを提案してきます。これらをクリアできる業者を選べば「ぼったくり」等に心配は大丈夫でしょう。万一選んだ業者が「波長が合わない」となっても、最長で３カ月経てば無条件で「媒介契約」は解約されます。そうして「違う業者」に依頼し直せばいいでしょう。（途中解約も可能ですが、媒介契約内容によっては費用がかかる事もありますのでご注意を）なお、＞・更地にする際の費用またはしなくてすむやり方これは「現況引渡し」で売り出せばいいだけ。ただし、土地を買う人はほぼ100％「自分で自分の好きな家を建てたい人」ですから、既存の建物は邪魔になるだけ。なので「現況引渡し」という条件が付くと、それだけ他の売り物件と競合した時かなりの確率で「負ける」ことになります。それだけは覚悟しておいた方がいいでしょう。長くなりましたが、ご参考まで。