土地売買 仲介を入れないで売買する方法

質問

母の土地を売却しようと思っています。隣の家は自営業をやっていてずっと母の土地を欲しがっています。ですので不動産屋さんに仲介を頼まず売買が出来たらと思っています。まずは相場も分からなく、どの位の値段になるのかも分かりません。
こちらから話を持ちかけていく場合、どのような流れで進めていったらよいでしょうか。また気をつける点等ありましたら教えて下さい。

回答No.4

videocam · ベストアンサー

「隣人には声をかけず・・・」について、補足させていただきます。
「不動産屋に相談する」と相手が聞けば、自分以外に売られてしまう危機感が先立って「ちょっと待ってください。」となるのが自然だと思います。
しかし、待てと言われても、あなたは不動産屋へ相談に行かざるを得ません。待つことを求めたのに待ってくれなかったというシコリができると、これからも続くであろう隣人関係としては、まずいのではないですか。
隣人が不動産屋を通す必要性をしっかり理解していれば、何も問題は無さそうです。しかし、隣人にとっては、土地が売られるという最悪の事態を想像するほうが先立つのではないでしょうか。
いずれは不動産屋を頼るわけですから、準備万端整ったところで、「実は売ることにしたんですけど、ご興味がありましたら、こちらの不動産屋へどうぞ」でいいと思ってましたが・・・。

お礼

そういう方法もありますね。一番簡単で手間もかからなそうです。
これが一番良いんだろうな・・とも思います。
隣人といっても、実際にはもう30年ほど前に引越して付き合いはしていないので、後腐れはないんですが・・。
よく考えたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.7

0621p

No.１、５です。
どのように誰に売るにしてもあなたが売主ですから、瑕疵担保責任がある場合は責任を負う事になります。しかし個人が売主の土地売買の場合、「売主は瑕疵担保責任を負わない」とする事が多いです。

面積が増えるなら測量すればいいんじゃないですかね。確定測量と言って、隣接する土地とすべて境界確認の書類を交わせば、面積が増えるなら登記簿の面積も変更でき、その分高く売る事ができます。確定測量の費用は土地の状況にもよりますが、数十万というところでしょうか。

回答No.6

videocam

No.2 / 4の videocam です。
>　隣人に声をかけ、その反応次第でそのまま売るか、不動産屋さんに仲介を頼むか・・という流れがいいのかな
→　そうです。土地を非公開情報として扱ってもらい、他者の目に触れずに話しを進めることが可能です。不成立になったら、土地情報を公開してもらいます。様々な地域、提携先から打診がくることになります。

回答No.5

0621p

No.１です。
不動産屋で査定を、と回答しましたが、査定はどこも無料でやってくれると思いますが、「売ってくれ」という営業がしつこいと思いますので、あんまり多くの不動産屋に声をかけるのもどうかと思います。
測量するかどうかは相手との交渉次第ですが、登記簿の面積より明らかに狭い事をあなたが知っているならば、その件は相手に告げておかないとトラブルの元ですね。
瑕疵担保責任とは、土地を引き渡した以後に売主も気付いていなかった欠陥が見付かった場合、売主が責任を負うという事です。土地の場合ですと、地中に何か埋まっていた、というようなケースが考えられます。
路線価の1.4倍、公示価格の1.1倍という指摘がありますが、昔はこういう基準もありましたが、最近は地価が低迷しているところが多いのでこの基準にはあてはまらない地域が多いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
瑕疵担保責任を付け加えた場合、売主とは不動産屋さんに仲介を頼んだ場合でも、土地の持ち主になりますよね。何かあった時はこちらが責任をとります・・ということでしょうか・・。すみません。知識不足です。

あと、測量の件ですが、実際の土地が登記簿の記載よりも小さいというのではなく、反対で、登記簿よりも大きいという点です。ですので、売る際にはちゃんと測量してからの方が・・と思った次第です。

まずは、不動産屋さんでの売却も視野に入れて査定を出してもらいつつ、隣人に声をかけ、その反応次第でそのまま売るか、不動産屋さんに仲介を頼むか・・という流れがいいのかな、と考えています。

回答No.3

oo14

事情が生じたので、不動産屋に相談をかけようと思うんだけど、
お隣に失礼なので、一応声かけします。がスタート。
乗ってきたら、
路線価の１．４倍、公示価格の１．１倍ぐらいで
話をすると、１発でまとまるかも、
前もって、不動産が得意な銀行とか、相場は再調査しておいたほうが。
あなたの気持ちが納得することも大切。
不動産屋の即決買い取り価格というのも知っておいて損にはなりません。
その値段で売りに出せば、即売れるはず。
それはすなわちお隣大満足価格です。
隣は借金してでも買いというのは常識。
満足価格は市場価格の少し上
こんなイメージですが、
売りたいのか、借譲なのか、恩をきせたい（どっちが？）のかで
価格は当然変わってきますよ。
なんせ、もとからの、お隣さんです。

お礼

とても参考になりました。
実際、どういう風に声をかけたらよいのかから迷っていましたので・・。
なるほど～と納得です。
本当にありがとうございました。

回答No.2

videocam

>　隣の家は自営業をやっていてずっと母の土地を欲しがっています。
これでは、不動産屋を通さない理由になっていません。
不動産屋を通しても、隣家の購入チャンスを奪うことにはなりません。
不動産屋が受け取る売買手数料は売手と買手の双方へ求められますが、金銭トラブルなどのリスクを回避するための必要経費と考えます。
なにしろ一生かかっても買えない人もいるくらいの金額です。面倒を避けようと第三者を入れまいとするのではなく、面倒を避けるためにこそ第三者を入れるべきなんです。
こういう場合、土地の価格は欲しがっている人が支払えるかどうかということで決まるという一面があると思います。つまり、どうしても欲しい人がいれば高くても買ってくれます。
隣人には声をかけず、まずは、大手不動産会社へ相談してみることをすすめします。

お礼

トラブルリスクですね。それもちゃんと考えなければいけませんね。
あまり大きな土地でないので金額的にもそれほどではないのですが、やはり契約ですから、ちゃんと検討してからにしようと思いました。
まずは査定を含め不動産会社に相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

0621p

相場についてはネットの不動産情報のサイトなどで近隣の土地を探す事もできますが、正確には不動産屋に聞くのが一番です。とりあえず「売るかもしれないので」という事で不動産屋に相談してみてはどうでしょうか。査定して値段を出してもらうのは無料でやってくれます。その後「売ってくれ」という営業はされると思いますが。
売主の立場として重要なのは土地の境界です。境界がはっきりしていたり測量した図面があればいいですが、わからなければ測量を求められる事もあります。費用をかけて測量にするか、境界がはっきりわからないという条件で売るかです。
他には「瑕疵担保責任は負わない」という契約にした方が良いでしょう。
後は所有権移転に必要な書類と引き換えに売買代金を受け取るだけです。
リスクの多いのは買主の方ですし、購入にあたってローンを使うならば仲介業者が必要な場合もあります。あなたの側としては相場さえわかれば「○○円なら売ります。仲介業者が必要なら入れてもらってもいいですがこちらは手数料は払いません」という事でもいいと思います。

お礼

まずは不動産屋さんで査定ですね。早速複数に頼んでみようと思います。
実は実際の土地の広さと登記されている坪数が合っていないような気がしています。境界は大丈夫なのですが、測量の部分で悩みます。
ちゃんと計ってもらった方がよいのでしょうか？

それとあまり意味は分かりませんが、「瑕疵担保責任は負わない」という契約も心掛けます。
とてもためになりました。ありがとうございます。