一戸建ての購入を農地転用で考えていますが

質問

愛知県に住む一戸建ての購入を検討しているものです。
長男であるため両親の面倒も将来見ることを前提に、土地は実家から５００ｍ程の距離に畑があるのでそこに建築を予定しています。

ただ、こないだ地元の行政書士さんに相談したところ、ここ数年は審査が厳しくなっているため、私のような条件では承認がまずおりないと言われました。
当初の想定がガラガラと崩れ落ちてかなりショックの状態で検討中のハウスメーカーさんに相談したところ、私と同様の環境のお客様では問題もなく建築可能とのことです。

詳しくはわからないのですが、私の住む地元は建築時の申請を県に提出するようです。
その際には行政書士さんが文章にて県に申請理由を事細かに書く必要があるというところまではわかりました。

質問１
地元の行政書士さんがNGを出し、ハウスメーカーさんの行政書士さんがおそらくOKを出したということは、前者の方のスキルがないということになるのでしょうか？
それとも条例や法律等で明確にNGやOKの記載があり、どちらかの行政書士さんの知識が不足しているだけなのでしょうか？

質問２
上記環境で確実に農地（調整区域内）に新築一戸建てを建てる術はあるのでしょうか？
なお私の母屋は５０年程現在の土地（宅地）に住み続けています。

回答No.6

alato

農用地関係は場所や条件によって変わってきます。
行政書士さんが違うか、ハウスメーカーが合っているか、またその逆かわかりませんが、いずれにしろ役所に行くか、電話で問い合わせてみては如何でしょうか？役所の人間も良い悪いいますが、良い人にあたれば詳しく親切に教えてくれると思います。
それと市町村によっては農振農用地を外すのに１年以上、ときに２年近くかかる場合もあります。
農振農用地でない農地の農地転用であれば、２ヶ月程度。

参考になれば幸です。

回答No.5

dr_suguru

補足1

＞調整区域で５０ｍ以内で５０戸連担していなければいけないとか

↓
2 　申請に係る土地は、次の各号のいずれかに該当するものであること。
（１）　原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、
※これを「分家一般」と言い、連担（概ね５０ｍ以内で５０戸）をさす。
↓
都市計画法改正に伴う開発許可制度関係のQ＆A - 愛知県
のＱ４２参考に
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/34-1Q&A191130.pdf
なお、建築物が連たんしているものとは、建築面績が３０平方メートル以上の建築物が、その建築物の敷地間の距離が５５メートル以内であるものです
下の図は「大規模分家」の図解です。

回答No.4

toteccorp

情報が少ないですよ。
問題ないと思いますが市役所建築課に行って聞いてみるのが早いです。
貴方に適用できる条件を検討してくれると思います。

転用できない場所もある。
調整区域で５０ｍ以内で５０戸連担していなければいけないとか。
実家まで連担が必要とか。

回答No.3

dr_suguru

＞どちらかの行政書士さんの知識が不足しているだけなのでしょうか？

そのとおり。

＞術はあるのでしょうか

ない。
豊富な経験が物を言う。
経験上、ハウスメーカーお抱えの
事務所が上。

＞愛知県

許認可庁が愛知県かそれ以外か
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu1_5.htm
相談先がちがってくる。

質問２について
＞私の母屋は５０年程現在の土地（宅地）に住み続けています。

特殊な審査会基準もあるが
通常メニューでは
市街化調整区域に線引き（昭和45年11月24日）以前より
・本家が継続して居住している（分家大規模）
・本家が土地を所有している（分家一般）
の場合において５００m2以下の敷地において
分家許可は可能。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
開発審査会基準第1号
■農家の二・三男が分家する場合の住宅等
このメニューを使う。

＞長男であるため

二・三男とあるが長男分家も可能。

以上。

回答No.2

yasuto07

それなら、母屋を建て替えれが、良いのでは。

回答No.1

nikkinn

質問１
　農地法が平成２２年に改正されて、農地転用の基準が厳しくなっているのは事実ですが、今の質問からどちらの行政書士さんが正しいとか、知識不足だとかはわかりません。
一般論として話をすると、行政書士といっても全ての行政手続きに精通している訳ではなく、得手不得手が必ずあります。又ハウスメーカーに行政書士がいるのか？ということも疑問です。

　どちらが良いかは判らないので、もし質問者さんが本当に家を建てたいというのであれば、地元自治体の農業委員会や農政担当課、又は県の農業関係の窓口部局に直接相談をしてみたはいかがでしょうか。
　今は個人の方が相談に行っても、かなり詳しく（どうしてダメなのかとか、どうすれば可能かとか）を教えてくれるはずです。
その話を持って行政書士さんと話をしてみてはいかがでしょうか。

質問２
　実家が農家資格をお持ちであれば、農家分家という方法が取れるのではないかと思いますが、それも質問からは判らないので、上記の役所窓口へ相談していただくのが一番ではないかと思います。
　ただ役所窓口では、特に農業関係部局は「厳しい」＝「駄目」と言う方もいますので、どうしてダメなのかの理由をよく聞いてきて、専門家や経験者（ハウスメーカーの営業担当とかは資格はないですが、経験があるので相談に乗ってくれるのではと思いますが。）と相談していただくのが良いと思います。