農地転用の疑問

質問

現在・農地として120坪位ありますが、そこに事務所を建てたいと思っています。昨日、行政書士？さんに相談に行ってきたのですが…「青地から白地に替えるのは、難しい」「そのまま申請をしても駄目だから、ちょっと市議会議員を連れて相談してみるよ」と言われました。
道に面していて立地条件は最高なんですが…道を挟んだ反対側は、全て白地です。
このような場合どれ位の日数が掛かるのでしょうか？
土地の名義は家の実家の名義です。
今年中に建ちたいのですが、できますか？

回答No.5

coasys

もし、非線引き都市計画区域（市街化調整区域でない）ならば、可能性はあります。

＞どれ位の日数が掛かるのでしょうか？
どれくらい日数がかかるのかは、農振除外（市町村の農振整備計画の随時見直し）スケジュールによって異なります。
「農振除外の手続きは年４回のはず。」との回答もみられますが、農振除外申請の受付は、市町村によって異なります。年１回とか２回というところもあれば、農振整備計画を見直し中（総合見直し）等の理由でしばらく受付の予定が無いなんてところもあります。いずれにせよ、お住まいの市町村担当部局に問い合わせるしかないです。

＞ちょっと市議会議員を連れて相談してみるよ
確かにアホな話しですが、悲しいかな農振除外の実態はこういうことは珍しくありません。たくさんの人が議員に頼みに行くし、議員もこれに応えて、担当部局に圧力をかけてきます。
というのも、農振除外の基準は、一応法令に定められた基準がありますが、曖昧で解釈のしようで変わる余地を残しています。そこで何とか無理無理理屈を付けて除外してしまう例はあるようです。でも、こういうことはあくまでも裏の話なので、「こうすればできる」というように表だってはっきり言えることではありません。

回答No.4

caster314

周辺の様子が不明ですが，周囲に住宅や事務所，工場などが立地しているところでしょうか？

転用の申請地周辺が農振除外地であったとしても，周辺が農地である場合は，転用は困難であると考えられたほうがよいでしょう。

農振除外をこれから行う場合は，来年になってから建築が始められるぐらいの時間がかかると考えていただいたほうがよいと思います。

また，お住まいの地域は，都市計画法で市街化区域と市街化調整区域とされているところなのでしょうか？

市街化調整区域とされているところの場合は，市街化を抑制する地域とされているところなので，手続きに時間を要することとなります。
また，周辺に建築物等がないようなところの場合は，認められない場合もあることをお含みおかれたほうがよろしいと思います。

回答No.3

dr_suguru

＞農転には日数は掛かるものですか？例えば、1～2年？？？

都市計画法の許認可要件がある前提で回答します。
・農振除外の手続きは年４回のはず。
のがすと3月先です。
http://www.city.kaminoyama.yamagata.jp/norin/nousinn.htm
・都市計画法申請
・農地転用申請（毎月開催、逃すと翌月）

両申請とも認可の権限が市になければ、県に進達し、同時許可。
許可書をつけて確認申請です。
除外から建築完了まで約一年みといたほうが良いでしょう。

回答No.2

dr_suguru

書き忘れました。

都計法の許認可に白地、青地はどっちでも無関係。
青地＝除外がからむだけ
白地＝除外がないだけ
地目も農地、新宅地（線引き後宅地）どっちも無関係。
農地＝農地法が関係するだけ。
新宅地＝都計法のみ
です。

＞土地の名義は家の実家の名義です。

事務所建築に名義は関係なし。
あなたが線引き前から居住しているかが要件です。
要件があれば取得してでも建築可能です。

お礼

ご丁寧に回答して頂きありがとうございます。
行政書士さんは、僕もかなり不信感を持っています。でも親父の友達なので仕方ないです。
農転には日数は掛かるものですか？例えば、1～2年？？？

回答No.1

dr_suguru

＞「青地から白地に替えるのは、難しい」

青から白は、農業振興地域の除外の除外を指しています。
この除外申請は、集落隣接であれば除外は可能でしょう。
田んぼの真ん中は除外できませんよ。
今回の案件は、事務所建築ですので、都市計画法の許可見込みが無ければ無理でしょう。
建築の無い資材置き場の除外であれば集落性のみの判断でしょう。

＞「そのまま申請をしても駄目だから、ちょっと市議会議員を連れて相談してみるよ」と言われました。

こんなアホな行政書士はやめた方がいいでしょう。
もうちょっと、ましな書士は居ないの？
議員に頼んでも都計法の許認可はできません。

事務所の建築であれば、
・あなたは、調整区域に線引き前から継続して居住していること。
・建築できる場所は、大規模既存集落内であること。
これが私の県の基準になります。
参考
↓
開発審査会基準第12号
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#12

審査会基準の取り扱いなので、都市計画法の許認可権限で多少の違いがあるかと思われます。
あなたの県の基準と比較しましょう。