マンションを貸す

質問

自分の分譲マンション１室を業者を介して貸す。

場所などにもよると思いますが、一般論として、ある程度のこずかいが見込めるのでしょうか？

または、費用などの面も鑑みて、たいした儲けにならず、逆に赤字だということに・・・・

どちらに陥るパターンが現在の状況でしょうか？

回答No.6

god-only-knows · ベストアンサー

不動産会社の者です

ご参考下さい。

まず、分譲マンションをお持ちなら、他のご回答にもありますが
「管理費」・「修繕積立金」・「固定資産税等」の固定費と
不動産会社に管理をお願いする際の「賃料管理費」（あえて固定費と区別する為に呼び方を付けました）が必要です。

まず、信頼できる（又は物件の近隣にあり相場感覚の鋭い）不動産会社に賃料相場を確かめて見てはいかがでしょう。
貸す為のリフォームはある程度必要な場合がありますが、不動産会社にボラれないようにして下さい。（そういう不動産業者もいるようでお恥ずかしい限りです）必要最小限+α位で予算を出してもらいましょう。

私は貸主様には想定賃料×10カ月が年間収入だと思って下さいとお話しする事が多いです。

「貸す」と言う事は「投資」であり、他のご回答者様が書かれている通り、リスクがあります。
入居しなければ収入はありません。欲張らず相応のリフォームと相応の賃料設定されれば
このリスクはある程度回避できます。

その他のリスク
(1)普通賃貸借契約は貸主様からの解約の場合、正当理由が殆ど通らない→定期借家
(2)定期借家は賃料相場より低め、大手法人契約が難しい→貸し続ける事が出来るなら普通賃貸借
(3)退室時の原状回復費用は法律で借主様が守られている為、再貸出時に多少の貸主様負担があることをご理解下さい。
(4)賃料未払い→大手法人以外賃貸保証会社を利用すれば回避できる内容もあります。※不動産会社に保証会社必須が出来るか確認してみてください。（入居希望者の属性にかかわらず必ず保証会社を利用する（借主の負担になるのでその分を賃貸条件緩和しましょう←保険料と思って下さいね）
(5)入居中に給湯機などが壊れると入居者様の過失によらない場合は貸主様が当然修理すべき費用になりますのでこの辺りも余裕を持って予算を取って下さい。

住宅ローンがある場合
(1)基本的に自分が住む為に金利が優遇されておりますので、銀行にばれると金利変更か一括返済を余儀なくされる場合があります。
(2)ローン支払額が賃料よりかなり低くないと収益にはなりません。
ローンがある場合場合「空きリスク」・固定費リスクを考慮して、赤字になる可能性は大です。
念入りに計算しましょう。

他にも注意すべき事はありますが、不動産会社的な意見としてご参考下さい。

尚、赤字になるのか黒字になるのかは微妙です。（ローンがある方は赤字の可能性が高いと思います）

お礼

ありがとうございました。

回答No.5

cnshnl

マンション１棟持っているというのなら話は別ですが、
１室だけであれば、赤字になる可能性のほうが高いです。
既に他の方々が仰っている通りで、
どんな人が入居するか分らないし、
経年劣化すれば修繕費用だってかかるし、
修繕しても新築時のような高い家賃で貸せる訳でもない。
築年数が古くなれば、借り手もつかず、
売却しようにも買い手がつかない。
大地震のようなことが起こり、全壊状態になったら、
負債だけが残る…ということもあり得るのでお勧めはできませんね。

お礼

ありがとうございました。

回答No.4

noname#203300

目先のお金に飛びついが、家賃は滞納、借主は居座り、それまでの収入を全部吐き出して裁判して、やっと返ってきた部屋は滅茶苦茶なんて話はこのサイトだけでもゴマンとあります。

　そういうことがないためには、『保証会社』の保証と、『定期借家契約』は必須です。

お礼

ありがとうございました。

回答No.3

yana1945

山手線の最寄駅４分、１３８平米、月１２０万円で、
常に希望者が待っています。

物件の価値（競争力）次第です。
５年均して、８０％以上の埋まり具合になるなら、
２０年で元は取れます。

近くの、不動産屋に同程度の物件が有るか聞いて、
そこの競争率を聞き出します。
一般論は、役に立ちません。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

eggin

こんにちは。確かに賃貸ならお小遣い位の収入にはなると思います。
経費としては「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」「都市計画税」「物件管理手数料」でしょうか。
「仮に月家賃６万５千円で賃貸に出した場合」
（経費として６万５千円から引いて行きます）
「管理費（管理人さんを置いて居る会社に支払うもの）」１万円
「修繕積立金（建物の痛みが激しくなった時の修繕費）」１万円
「物件管理手数料（ご自身が依頼した部屋の管理など）」家賃の１０％程度
するとこの物件の月の収入は約４万円位となります。但し入居者が居ない場合や未払いの場合は
管理費や修繕積立金が持ち出しになってしまいます。
（年に１度の経費）
「固定資産税」大まかですが月家賃の半月～１か月分位が相場です。
「都市計画税」（都市部のライフライン等街の整備に使われる税金）８千円～２万円の間位。
（ご自身が新築で買われた時期）
まず１９８６年（昭和６１年）より前の物件は耐震基準が甘いので不動産仲介業者も進めにくい
物件を探してる人もなるべく新しい物件に流れていますので空きのままで経費だけ掛かります。
中古で賃貸なら１９９０年以降、洗濯機置き場付き、風呂トイレ別この辺りが多少古くても
入居が見込める条件の様です。万が一洗濯機置き場が無い場合、無理矢理リフォームして作ると
単身女性の顧客も目を向けてくれるようですよ。
まずは入居してくれる借主の方が居る事、ア〇〇ン等を参考にここより少し安くしてでも入居して貰う。
ただ安くし過ぎない様にしましょう。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

mac1963

賃貸を目的に購入するなら将来的に赤字になるでしょう
転勤等で一時的に賃貸にするとかならそもそも赤字という考え方しなくても良いと思いますが
ローンの支払い分を賃料でまかなうという考え方は難しいと思いますよ