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マンションの価値が下がらない条件
マンション購入を検討しています。基本的には消耗品として捉えるべきなのかもしれませんが、どうせなら価値が下がらない方がいいですよね。 新築マンションのモデルルームを見に行ったときに、大型（例えば500戸程度）で共用施設が多い方が下がりにくいと言われました。それは本当でしょうか。 また、その他のマンションの価値が下がりにくい条件を教えて下さい。あくまでも一般論で結構です。
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下がらないマンションの第一条件は「駅から近い！」です。 駅から１３分や２０分のマンションでは、最寄り駅は「ない」と言うことになります。通常、徒歩圏とは８分以内の物件を言います。 それと、これからの時代はブロードバンドが引かれていたり、集合ポストがある！、駐車場が１００％確保できる。セキュリティーシステムの充実！が上げられています。 ５００戸クラスの大型マンションの利点は管理費の積み立て額が大きいので５年後の水周りや１０年後の外装補強など、お金の管理が容易です。それに比べて５０戸クラスのマンションは積立額が予定金額を下回る事が多いため１０年後に追加で修繕費を全戸分集める事があります。 理事等の周りが早いためストレスも重なるかも！！ ただ５００世帯も住んでいれば「変な人」もいるだろうし「誰が住人だか解らない」という声も聞きますので・・・・。 個人的には５階より上の階を購入する（４階以下は部屋ではなく納戸と表記されていることがあります。暗いから・・） 駅から５分以内の物件！これは下がらないですよ。 セキュリティーがしっかりしている。第１期か２期分譲で完売するような物件（空きが埋まらない物件は、何かがダメなはずです） エアコンを全室に無料でつける。とか契約費用を無料にします。とか言う業者は信用できません。 聞いたことが無い施工業者の建てたマンションには興味はありません。 モデルルームを見に行くと、電話がガンガンかかってきます。 うまく口車に乗せられて、一生で１番高い買い物でガッカリしないように慎重に選んでください。気に入らない物件や業者に対しては「いらない！」とハッキリ断ってください。
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- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
大家してます 立地と周辺環境でしょう 区分所有マンションは ・買ったとたんに購入価格の２０％ＤＯＷＮ 手数料や諸費用・税金は返ってきません ・入居したとたんにさらに１０％ＤＯＷＮ 中古マンションになります 銀行も中古マンションへの融資額は７０－８０％です ・その後はじわじわと価値低下 ＞大型（例えば500戸程度）で共用施設が多い方が下がりにくいと 建ぺい率・容積率に余裕が有ればその可能性は有ります 再建築するときに５００を潰して６００戸出来れば元の所有者は１００戸を再販売できますから 基本的に「区分所有マンションは儲かりません」 投資の対象としては不適でしょう ＞基本的には消耗品として捉えるべきなのかもしれませんが ３０００万円のマンションはローン総支払額が４５００万円 築３０年のマンションは ４５００＋２＊１２ヶ月＊３０年＝５２２０万円 売るときは５００万円－手数料－諸経費等くらいかな？ ５０００万円で３０年間住みました、家賃に換算すると１４万円／月でしょう
お礼
すぐ下がるんですねぇ。まぁ桁は違うけど車と一緒ですね。 建坪率、容積率は聞いてみたいと思います。 細かく教えていただきありがとうございました。
- rokko-oroshi
- ベストアンサー率17% (299/1664)
#1です。 >ところでどのくらいが目安でしょうか。今検討しているところは徒歩１３分 >と徒歩２０分です。 たしか1分80メートル換算ですよね。12分で約1キロ、20分で１６００メートル。毎朝歩いて通勤となるときついですね。 当然近ければ近いほど需要はあります。 一方、「マンションは管理を買え」といいます。しっかりとした管理をしていないマンションは数年後に明らかな差が出るのでしょう。 ペット可の物件は、大部分がペット不可の間はメリットになるでしょうが、大部分がペット可になれば何のメリットにもならないでしょう。 （もしそうなればペット不可がウリになるかも）
お礼
やはりちょっと遠いという感じですかね。管理・・・、もうちょっと調べてみます。 ありがとうございました。
- bouhan_kun
- ベストアンサー率19% (1032/5208)
基本は、デベ営業マンの話は信用しないと言うことです。 共用施設が多いことと、価値の維持に、関連性を見出すことはできません。逆に、維持費がかさみますから、将来的な負担増があるかもしれません。５００戸ですから、頭割りにすれば負担は少なくなるでしょうが。 価値というのは、おおむね将来的には賃貸に出すことが多くなるでしょうから、その時点で高く貸せるかどうかがいちばんの争点ではないでしょうか。既出の躯体や環境以外では、間取り変更も含めたフルリフォームが簡易かどうかなど。
お礼
う～ん。当てはまるものと当てはまらないものがありますね。多分全部当てはまるような物件はかなり高額になりそうですね。 その地域のことはもう少し調べてみようと思います。ちなみに近くに（と言っても歩くと３０分弱かかるかもしれませんが）大学が２つあります。 ありがとうございました。
補足
bouhan_kunさん、ごめんなさい。別の方への回答を貴殿回答欄に入れてしまったので、補足欄にてお礼させて頂きます。 確かに管理費の増加はリスクとしてあります。その点では、戸数が多いというのは多分メリットですね。 モデルルームを見たときには、リフォームは可能といっていました。
立地と管理と資産価値ですね 立地は 人気のエリアであること、住居専用地域であること、駅（ローカル線じゃないほうがいいですね）から徒歩圏であること、周りの環境がよいこと（文教地区） 管理は 掃除、修理が行き届いていて破損などがないこと、常駐であればウリになります（その分、管理費が高いんですけどね） ごみ置き場や路上駐車の状況なども。修繕計画も重要ですね 資産価値 大規模マンションであれば、内部に公園やプレイロット、共有スペースが多くあります 敷地にも余裕があることが多いので、建蔽率・容積率をいっぱいいっぱいにしていなければ立替のときに今より戸数を増やしたり、占有面積を増やしたりが可能です 資産価値が大きければ、固定資産税も多くなるのは背に腹はかえられないといったところですかね 管理は悪ければかえることも可能ですが 立地と資産価値はそうそう良くすることはできないので 十分検討したほうがいいです あとは、流行がありまして 対面キッチン／独立キッチンとか南面リビングとか振り分け、ユーティリティをぐるっと回れる回遊式、浴室に窓、オール電化、ペットなどの要素でも人気が分かれるみたいです （売れやすさと価格はかならずしも連動するわけではないですが） http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/123501.html
お礼
文教地区の定義はよく知りませんが、近くに高校や大学（２つ。でも徒歩だと30分弱かかります）があります。 管理人は24時間常駐のようです。 確かに内部には公園やプレイロット、共有スペースが結構あります。 流行はある面では怖いですね。今流行っていても10年後にはどうか。 ありがとうございました。
- dot777
- ベストアンサー率32% (164/508)
マンションの場合下がりにくい条件は 1.信用のおける建設業者の施工 2.人気の地区（有名な学区、都市圏に近いなど） 3.駅から徒歩5分以内 4.スーパーや病院など生活施設が徒歩数分内にそろっている。 5.希少性がある（近隣に新しいマンションが建つ可能性が少ない） というところでしょうか。 駅から10分だと、800mということなので、遠いというイメージになるようですね。
お礼
ごめんなさい。なぜか不注意で、貴方への回答は「bouhan kun」さんのところに入れてしまいました。 う～ん。当てはまるものと当てはまらないものがありますね。多分全部当てはまるような物件はかなり高額になりそうですね。 その地域のことはもう少し調べてみようと思います。ちなみに近くに（と言っても歩くと３０分弱かかるかもしれませんが）大学が２つあります。 ありがとうございました。
- mat983
- ベストアンサー率39% (10265/25670)
下がりにくいマンションということは、魅力があるということです。 ５００戸の大型マンションの場合、人口がそれだけいるのですから、 そばにスーパーマーケット、コンビニ、魚屋、八百屋など商圏が できています。 自転車不要など買物には便利です。 同時に学校、保育園、派出所も近いはずです。 また、価値を下げにくい条件として ・管理がしっかりとしている。（修繕がきちんと行われている） ・駐車場が完備している。 ・ペット可である。 高齢化社会の中、ペット可はこれから間違いなく クローズアップされてきます。
お礼
今検討中の物件は13分なので、商圏に行くには自転車がいるかも。コンビニはすぐ近くにあるんですが・・・。 ちなみにそこはペット可です。うちは飼う予定はありませんが、ニーズは高いかもしれませんね。敷地内にドッグランがあります。 ありがとうございました。
- rokko-oroshi
- ベストアンサー率17% (299/1664)
私が言われたのは交通の便です。 駅に近いと古くなっても需要があるといわれました。 逆に郊外だと古くなると売りにくいと聞きました。
お礼
ありがとうございます。ところでどのくらいが目安でしょうか。今検討しているところは徒歩１３分と徒歩２０分です。
お礼
ご指摘の件で当てはまるかどうか。 徒歩圏８分 × ブロードバンド○、集合ポスト○、駐車場○、セキュリティーシステム○、分譲状況○、施工業者○（有名） 駅の件以外は大体当てはまります。 今は社宅なので皆さん会社の人なのですが、マンションだと誰が誰だかわからないという不安はありますね。 ありがとうございました。