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契約書の現状復帰に関する記述と保証金制度について
初めて大阪でマンションを借りる者です。大阪は保証金制度との事ですが、他のＱ＆Aを参考に「原状回復費は保証金でまかなわれる。余っても返金しない代わりに、足が出ても請求しない」というのがこの制度の原則であると知りました。しかし実際に自分の契約証書を見てみると、原状回復の項目には「保証金でまかなう」といった記述が見当たらず不安になってきました。そこで知識のある方に目を通していただいていただきたく今回質問をさせていただきました。以下のような内容の場合、保証金とは別に原状回復費を請求される可能性はありますか？アドバイス宜しくお願い致します！ ＝＝＝＝(修理及び現状回復)第１５条-1 乙（借主）は貸室内において本契約期間中次の各号に掲げるものの修理又は、取替えは乙の負担において行うものとする。 （１）畳表、畳床、障子、襖、その他建具。 （２）水道、ガス電気等の器具及び修理に属するの。 （３）浴槽、風呂釜、湯沸器など修理に属するもの。 （４）雑排水、ごみ詰まり等に属するもの。 （５）壁、天井、床面、その他貸室内総て、及びそれに属するもの。 １５条ー２ 乙は貸室を破損したとき又は、甲（貸主）に無断で貸室の現状を変更したときは、乙の費用で直ちに現状に戻さなければならない。 （明け渡し返還）第19条 本契約が解除、解約その他の理由によって終了したときは、乙は直ちに下記の各号に従い貸室を明け渡しをしなければならない。 （１）乙は貸室内の畳表、畳床、襖、障子、建具、壁、天井、床面、浴槽、風呂釜、湯沸器等その他貸室及びその関連する総てに対し故意過失により損害を与えているときは、別途にその損金を甲に支払うものとする。 （３）乙が原状回復工事実施の場合等にいちぢるしい損害を与える恐れがあると甲が認めたときは現状のまま無償にて甲の所有とする。
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大阪の大家です。 お尋ねになっておられるのは「保証金・解約引き」（敷引き）制のことですね。 入居時に保証金を差し入れ、解約時には「解約引き」分を控除した金額が返金されます。 また、賃借人に責任のある汚損・破損については、解約引きとは別個に賃借人に請求されます。 実務的にはよほどひどくない限り汚損は「解約引き」の範囲内で処理します。この際に足が出ても請求しませんし、余っても返金しません。破損については責任の所在が分からないことはあまりないので問題となることは少ないです。 むしろ問題は「保証金・解約引き」という「定額清算」の一方式が判例上も確立しているにも関わらず、契約書の中でその性質がきちんと説明されていないということでしょう。 さて、引用されている条文ですが、第15条1項は契約期間中の賃貸人の修繕義務の免除、2項は明らかに賃借人有責の場合ですから、特に疑義は生じないと思います。第19条も「故意過失により損害を与えているときは」とありますから、日常の損耗は含まれません。 これに該当すれば、当然「保証金・解約引き」でも第15条の場合は「原状回復費」、第19条の場合は「損害賠償金」を払わねばなりません。 参考ＵＲＬもご参照ください。 ちなみに、よく「日常損耗分の改装費用を借主に請求すること」を「原状回復費用請求」という人がいますがこれは間違い。造作を加えたり、改装を加えたりした場合に、「元の造作に戻せ」というのが「原状回復」です。 「汚損・破損の修復費用の請求」は「原状回復費用」ではなく、「善良なる管理者の義務」違反による「損害賠償請求」です。 参考サイトもやや用語の混乱がありますので気をつけて読んでください。
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- o24hi
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おはようございます。 >原状回復費は保証金でまかなわれる。余っても返金しない代わりに,足が出ても請求しない」というのがこの制度の原則 まず,これは間違いです。原状回復の義務はありますが,あなたの場合のように,契約に特別に定めがある場合は別ですが,定めがなければ,建物の価値は,時間の経過により減少するものですから,契約どおりのすみ方,使い方をしていれば,そのまま返せばいいものです。 状回復とは借主が借りた当時の状態に戻すことではありません。誰が使っても通常生じる磨耗(畳が磨り減った など)は家主の負担になりますし,使い方が良くなかったために生じた磨耗(くぎ穴 など)は借主の負担になります。 したがって,余ったらも返金されるかわり,足りなければ請求されます。(国土交通省と(財)不動産適正取引推進機構がガイドラインを作っており,市の消費生活センターのパンフレットにもそう書いてありました。) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm ここからお答えですが,通常,保証金とは,原状回復の費用や家賃滞納の担保として支払うものですから,原状回復費は保証金に含まれます。別に請求されたら,請求理由を確認されることをお勧めします。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20000706_01.htm
お礼
すばやいご回答にもかかわらずお礼が遅れてしまい スミマセンでした。 保証金制度の考え方、間違っていましたか..。 たしか実際に不動産をされている方の回答を 参考にしたはずだったんですが・・。 今回のアドバイス、大変勉強になりました。 どうやら契約内容はそれほど問題があるものでは ないようなのですが、 もし出るときにトラブルが起きた時は、 請求理由を確認する等、 落ち着いて対応していきたいと思います。 ありがとうございました！
お礼
アドバイスありがとうございました！ ＞むしろ問題は「保証金・解約引き」という「定額清算」の一方式が判例上も確立しているにも関わらず、契約書の中でその性質がきちんと説明されていないということでしょう。 まったくそのとおりなのです。 ほんとに口約束だけだったもので・・。 周知のことだからということで 省略されているのかなとは思ったのですが、 どうしても不安だったので 今回質問させてもらった次第です。 条文の内容もとりあえずは 問題なさそうということでほっとしました。 専門家の方の意見ということで 大変心強く思いました。 ご回答いただきありがとうございました！